Questions d’immobilier :
Acheter sans courtier

Pas besoin d’un courtier pour acheter, on peut le faire soi-même ? J’ai des p’tites nouvelles pour vous !

Par Joseph Marovitch

Au cours des dernières semaines, probablement en raison de la COVID-19, j’ai reçu plusieurs demandes de renseignements et visites d’acheteurs qui tentaient d’obtenir des biens immobiliers à bas prix. On suppose que la crise provoque une baisse des prix de l’immobilier, ce qui n’est pas faux. Les prix ont baissé car la demande a diminué dû à la crainte d’être infecté. Cependant, à terme, nous allons surmonter la pandémie ou nous adapter à la situation et la vie continuera, car les gens doivent bien vivre quelque part. Donc, à mesure que la demande augmentera, les prix augmenteront.

Une partie du travail du courtier consiste à vérifier, du mieux qu’il peut, si les acheteurs sont qualifiés en termes de financement et d’intention. Cette vérification se fait sous la forme de questions posées à l’acheteur ou à son courtier, pour savoir pourquoi ils veulent acheter, s’ils sont pré-approuvés, quelles sont les exigences de l’acheteur, etc. Les acheteurs qui ont des courtiers sont partiellement guidés par leur courtier (le courtier travaillant pour l’acheteur). Pour un vendeur, il est moins risqué de travailler avec des acheteurs dont le courtier vendeur a approuvé l’achat.

… un courtier peut présélectionner des inscriptions basés sur la fourchette de prix que l’acheteur a défini, de ses emplacements préférés, du nombre de chambres à coucher, de salles de bain et de stationnement requis.

Les acheteurs qui ne sont pas représentés par un courtier présentent plus de risques pour plusieurs raisons, comme le fait d’embellir la vérité ou de mentir. Un acheteur non représenté peut dire qu’il dispose de fonds suffisants alors que ce n’est pas le cas, ou vous dire qu’il cherche une propriété de 800 000 dollars mais qu’il cherche secrètement à obtenir une maison de 800 000 dollars pour 300 000 dollars. Un autre risque est la connaissance, ou l’ignorance, par l’acheteur de la loi sur le courtage immobilier, qui s’applique à tout le monde, et pas seulement aux courtiers immobiliers. Un agent immobilier néophyte ne se préoccupe pas toujours de ses obligations en ce qui concerne la promesse d’achat, la déclaration du vendeur, l’exactitude des listings et la façon dont cela constitue une responsabilité pour l’acheteur.

Un courtier est tenu de décrire avec précision et d’évaluer correctement la propriété selon les prix du marché. Ceux-ci ne sont pas aléatoires, mais sont déterminés en comparant d’autres propriétés similaires dans la même région qui ont été vendues au cours des 12 derniers mois, et celles qui sont actuellement en vente, que l’on appelle des propriétés actives. Les propriétés actives sont la concurrence. Le prix de vente de ces propriétés vendues est un bon indicateur du montant auquel la propriété en question va se vendre et de ce qu’elle devrait demander.

La semaine dernière, un acheteur m’a contacté pour visiter une propriété dans les Laurentides. L’acheteur était muni des renseignements que j’avais fournis dans l’annonce, notamment l’emplacement, la description et le prix. En parcourant la propriété, il a fait des commentaires, tels que la cuisine est trop petite, le salon nécessite une configuration différente, la chambre principale est datée. Ces commentaires avaient pour but d’inciter le vendeur à faire une offre basse. Quelques jours après la visite, l’acheteur a appelé pour dire qu’il y avait des problèmes avec la propriété et qu’il était prêt à offrir un montant bien inférieur à la valeur de la propriété. Ma réponse a été négative, tout en lui laissant savoir que je serais heureux de lui trouver une propriété qui se situe dans la fourchette de prix indiquée. Il m’a répondu que ce n’était pas grave parce qu’il avait accès à Centris et préférait ne pas travailler avec un courtier vendeur. Je lui ai souhaité bonne chance.

Un courtier bien informé facilitera grandement les recherches et fera perdre moins de temps à l’acheteur. Un bien immobilier a une valeur marchande intrinsèque qui peut être réduite si le bien présente des problèmes structurels ou si le vendeur doit vendre à tout prix. Toutefois, les problèmes esthétiques ne sont pas un bon argument pour convaincre un vendeur qui n’est pas dans une situation désespérée. De plus, un courtier peut présélectionner des inscriptions basés sur la fourchette de prix que l’acheteur a défini, de ses emplacements préférés, du nombre de chambres à coucher, de salles de bain et de stationnement requis. Ces critères restreints permettent d’éviter une perte de temps non négligeable.

‘… les listes publiques de Centris fournissent des informations sommaires alors que celles auquel votre courtier a accès fournissent des informations détaillées et approfondies concernant la propriété ainsi que la déclaration du vendeur, l’acte de vente, le plan de la maison dans certains cas et bien plus encore.’

Une fois que l’acheteur a choisi la propriété qu’il souhaite acheter sur la base du listing et des visites, le courtier peut déterminer la valeur marchande réelle de la propriété, s’il y a des créances sur la propriété pour des factures ou des impôts impayés, s’il y a une obligation de paiement de 30 ou 60 jours sur la propriété pour des impôts ou paiements hypothécaires impayés, ce qui peut affaiblir la position du vendeur.

Tous ces facteurs aident à déterminer le montant que l’acheteur offrira. C’est ce que font les courtiers et si vous êtes dans un autre domaine que le courtage immobilier, vous pourriez commettre des erreurs coûteuses qui ne sont pas couvertes par une assurance comme c’est le cas pour un courtier.

Un autre secret que je vais divulguer est que les listes publiques de Centris fournissent des informations sommaires alors que celles auquel votre courtier a accès fournissent des informations détaillées et approfondies concernant la propriété ainsi que la déclaration du vendeur, l’acte de vente, les plans de la maison dans certains cas et bien plus encore.

Les courtiers immobiliers sont tenus de respecter des règles strictes pour pouvoir exercer leur profession. Ils doivent fournir un service précis et honnête. Ils doivent se comporter de manière honorable lorsqu’ils travaillent et lorsqu’ils sont en public durant leur temps libre. Les sanctions pour mauvaise conduite, malhonnêteté ou toute autre tromperie peuvent aller d’amendes financières, de cours obligatoires, de la perte ou de la suspension de la licence, jusqu’à la prison si le cas le justifie.

Si vous avez des questions ou des commentaires, veuillez vous reporter à la section des commentaires au bas de la page. De plus, pour lire mes articles précédents, cliquez ici.

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L’état du marché

Alors que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) prévoit une baisse de 18 % des prix de l’immobilier à travers le pays, l’Association canadienne de l’immobilier (ACI) affirme le contraire. En ce qui concerne l’ACI, l’économie canadienne est robuste et va rebondir.

‘La menace est toujours présente, mais comme je l’ai dit précédemment, nous nous adapterons soit en trouvant un remède, soit en modifiant notre comportement. Dans les deux cas, la vie continuera et le marché immobilier aussi.’

De nombreux agents immobiliers de l’Ontario et du Québec partagent ce sentiment. Comme je l’ai déjà dit, les gens doivent bien vivre quelque part et la demande n’a jamais fait défaut. La demande a été inhibée depuis janvier, car une menace contre notre bien-être physique se profilait à l’horizon. La menace est toujours présente, mais comme je l’ai dit précédemment, nous nous adapterons soit en trouvant un remède, soit en modifiant notre comportement. Dans les deux cas, la vie continuera et le marché immobilier aussi.

Les acheteurs peuvent acheter et les vendeurs peuvent vendre à condition de respecter les précautions d’usage. Un bon courtier protégera les deux parties ou mettra fin à la visite. Assurez-vous simplement que vous avez un bon courtier. Votre santé en dépend.

N’oublions pas que les personnes atteintes de cancer sont également vulnérables !

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Image : JayPhillips via StockPholio.net
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