Question d’immobilier :
Acheter un condo

Règles et formalités à suivre lors de l’achat d’un condominium divise ou indivise

Par Joseph Marovitch

Mis à jour le 11 septembre 2025

J’ai récemment été interviewé dans Westmount Magazine concernant l’état actuel des condos à Montréal. Certains des problèmes abordés étaient :

Les condos sont-ils un bon investissement comme propriété à revenus ?
Quoi rechercher lorsqu’on cherche un condo ?
Raisons pour acheter un condo ?
Pourquoi les frais de condo augmentent-ils ?

Suite à l’article Un regard approfondi sur le marché des condos à Montréal, rédigé par Irwin Rappaport, j’ai décidé de compléter l’entrevue avec l’article suivant.

J’ai vendu la maison d’un couple merveilleux qui y vivait depuis de nombreuses années. Leurs enfants ayant grandi dans la maison l’avaient quitté depuis quelque temps, et il y avait de nombreux souvenirs dans cette maison. Mais l’épouse ne voulait pas entretenir la propriété après le départ des enfants. Le mari lui ne voulait pas déménager et était très inflexible dans sa façon de vivre.

Néanmoins, il s’est entendu avec sa femme et le couple m’a demandé de trouver une copropriété avec deux chambres, deux salles de bains, deux garages et toutes les commodités telles qu’un portier, une sécurité 24 heures sur 24, une piscine, une salle de sport et un ascenseur, dans une construction plus moderne. Nous n’avions qu’un mois pour trouver un nouvel emplacement, car les nouveaux propriétaires avaient payé une prime pour pouvoir prendre possession des lieux dans les trente jours suivant l’achat.

Un condo peut être décrit comme une habitation partagée dans un même bâtiment. Il peut s’agir d’un duplex, d’un quadruplex ou d’un immeuble de plus de vingt logements.

Peu après, nous avons trouvé une propriété prestigieuse située dans un bâtiment bien entretenu, construit en 1987 et offrant tous les services requis. Le terrain comprenait un magnifique jardin avec une fontaine et des endroits pour s’asseoir. L’appartement était doté d’un parquet magnifiquement teinté, de comptoirs en marbre et d’une vue imprenable. Nous avons acheté la propriété et le couple y a emménagé.

Quelques mois plus tard, le mari m’a appelé pour me remercier. Il m’a dit qu’ils appréciaient grandement leur nouvelle résidence qui était beaucoup plus facile à entretenir. Il n’y avait plus de gazon à couper, de neige à enlever et d’escaliers à monter. Tous les services étaient pris en charge par le portier, la sécurité et l’administration et ils pouvaient enfin voyager sans souci. La raison pour laquelle ils ont acheté un condo en est une parmi tant d’autres. Pour d’autres acheteurs, un condo est une option plus abordable aujourd’hui qu’une maison individuelle. Pour d’autres encore, il peut s’agir d’un investissement.

Une copropriété peut être décrite comme une habitation partagée dans un même bâtiment. Il peut s’agir d’un duplex, d’un quadruplex ou d’un immeuble de plus de vingt logements. Il existe deux types de copropriétés : les copropriétés divises et les copropriétés indivises.

Un condo divisé est la préférence de la plupart des acheteurs. Un condo divisé est un immeuble dans lequel le propriétaire possède l’unité dans laquelle il vit. Il existe des dépenses partagées sous forme de frais de condo et de cotisations pour couvrir les réparations normales, les améliorations et les problèmes imprévus, comme l’entretien des parties communes, l’assurance de l’immeuble, et les réparations de portes de garage endommagées ou de problèmes de toit, ainsi que des commodités comme un portier, une piscine ou une salle de sport.

Le principal avantage d’un condo divisé est que le propriétaire possède l’unité dans laquelle il vit, n’est pas tenu de partager une hypothèque avec les autres propriétaires, a plus de contrôle sur les questions relatives à son condo et peut fournir une mise de fonds d’aussi peu que 5%.

Si le condo est indivis, cela signifie que chaque propriétaire détient une part en pourcentage de l’immeuble et ne possède pas sa propre unité. Une mise de fonds minimale de 20% est exigée pour l’hypothèque, et les propriétaires des unités ont beaucoup plus d’influence sur les décisions concernant l’immeuble et chaque unité. Enfin, de nombreux condos indivis ont une règle de 72 heures dans leur déclaration de copropriété, stipulant que tous les autres propriétaires ont un droit de premier refus lorsqu’un propriétaire vend et reçoit une promesse d’achat. Cela signifie que les autres propriétaires disposent de 72 heures pour décider s’ils veulent acheter le condo au prix, ou à un prix supérieur, proposé par l’acheteur actuel.

Les avantages d’une copropriété indivise sont qu’elle est généralement moins chère à l’achat, et que si les propriétaires décident un jour de diviser les unités, la valeur augmentera alors de manière significative.

‘La plupart des acheteurs préfèrent les copropriétés divises, où le propriétaire possède uniquement l’unité qu’il habite.’

Les acheteurs ont donc le choix entre de nombreuses option lors de l’achat d’un condo. Toutefois, ils peuvent restreindre leur choix avec plusieurs de leurs propres critères et trois règles générales que je suggérerais de suivre.

Après avoir décidé du nombre de chambres et de salles de bains nécessaires, ainsi que de la superficie en pieds carrés, du stationnement et de l’emplacement, les règles à respecter sont les suivantes:

Choisissez un condo construit par un développeur expérimenté depuis un certain temps et ayant fait ses preuves dans l’utilisation de matériaux de qualité et la livraison à temps.
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Choisissez un emplacement en demande et qui facilitera la vente ultérieurement. Griffintown, les abords du canal de Lachine, les environs du marché Atwater, Westmount, Notre-Dame-de-Grâce et le Mille carré doré (Golden Square Mile) sont de bons emplacements. Les zones qui se développent avec de nouvelles garderies, des centres commerciaux, des restaurants et des boutiques sont excellents.
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Ne payez pas trop pour un condo. Achetez au prix du marché ou en-dessous. Si vous surpayez pour un condo, en particulier pour une nouvelle construction, en plus des taxes sur le prix d’achat, il sera très difficile de récupérer votre investissement lors de la vente, à moins que vous ne gardiez le condo pendant une longue période. Comme un condo fait généralement partie du « cercle de vie », c’est-à-dire que vous le vendez dès que vous vous mariez ou avez des enfants, vous ne le conserverez probablement pas assez longtemps pour en tirer profit si vous avez trop payé.

Si vous avez des questions ou des commentaires, veuillez vous reporter à la section commentaires ci-dessous. Je répondrai rapidement à vos questions. De plus, pour lire les articles précédents, cliquez ici.

Bonne semaine !

ÉTAT DU MARCHÉ

Selon un récent rapport de RBC Économie, publié le 8 septembre 2025, les ventes ont augmenté à Montréal et dans certaines régions du Canada. Cependant, dans plusieurs provinces (le Québec ne fait pas partie de celles-ci), les ventes n’ont pas atteint les niveaux de l’année précédente. Selon le rapport, il semble y avoir des signes indiquant une légère reprise du marché immobilier en 2025, accompagnée d’une confiance croissante et d’une demande plus forte.

‘Montréal a connu une augmentation de l’offre et des transactions, entraînant une hausse estimée à 8% des ventes.’

De plus, le rapport indique que Montréal a connu une augmentation de l’offre et des transactions, entraînant une hausse estimée à 8% des ventes. Selon RBC, c’est un très bon indicateur que le marché est en train de rebondir lentement. Il est également affirmé que les acheteurs à Montréal sont motivés à acheter, mais que la hausse des prix et l’offre insuffisante rendent le marché difficile. Par conséquent, RBC estime que le marché restera volatil pour le moment. Enfin, le rapport indique que les prix médians des maisons unifamiliales ont augmenté de 7,3% et ceux des condos de 3,7% au cours des 12 derniers mois.

Comme indiqué dans des articles précédents, les facteurs géopolitiques affectent profondément notre économie, provoquant des variations de l’inflation et des taux d’intérêt. Cela n’est pas mentionné dans le rapport de RBC. Cependant, plusieurs nouveaux problèmes sont apparus, rendant le marché plus incertain, tels que l’attaque d’Israël contre le Qatar, l’incursion de la Russie en Pologne, membre de l’OTAN, la politique américaine de limitation des vaccins pouvant entraîner une nouvelle pandémie, et un manque fondamental de diplomatie à l’échelle mondiale, ce qui peut être un indicateur de conflits futurs. Ce sont des questions dont tout le monde devrait être conscient avant d’entrer sur le marché immobilier afin de prendre des décisions bien informées.

Nous avons tendance à vivre et penser dans un microcosme, immergés dans nos emplois et obligations familiales, sans considérer les facteurs extérieurs plus vastes qui peuvent nous affecter profondément. La conscience globale est cruciale lorsqu’il s’agit de prendre l’une des décisions les plus importantes de la vie qui touche les économies de la plupart des gens.

Pour toute discussion supplémentaire, laissez un commentaire ou appelez-moi directement.

Bonne semaine !

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Image: Andrew BurloneAutres articles par Joseph Marovitch
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Joseph Marovitch œuvre dans le secteur des services depuis plus de 30 ans. Sa première carrière en tant que propriétaire et directeur du Camp Maromac, un camp d’été établi en 1968, a consisté à travailler avec des familles d’enfants de Westmount et des environs âgés de 6 à 16 ans. Maintenant, en tant que courtier immobilier, il offre les mêmes qualités de fiabilité, d’intégrité et d’honnêteté afin de protéger les intérêts de ses clients. Si vous avez des questions, contacter Joseph Marovitch au 514 825-8771, ou à josephmarovitch@gmail.com