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Questions d’immobilier :
L’exclusivité du courtier

Voici pourquoi les courtiers exigent l’exclusivité lors d’un contrat de courtage

Par Joseph Marovitch

Mis à jour le 13 mars 2024

Un courtier inscripteur a signé un contrat de courtage non-exclusif pour une période de six mois. Il ou elle a ensuite pris des photos de la maison et les dimensions. et a mis deux heures à préparer un listing approprié pour Centris.

Au cours des trois mois suivants, une douzaine d’annonces ont été placées dans divers journaux, six journées portes ouvertes organisées durant lesquelles un listing a été fourni à tous les visiteurs, et huit visites personnalisées organisées pour divers acheteurs potentiels.

Durant cette période, le courtier inscripteur a amassé une liste d’acheteurs potentiels qui l’ont contacté suite à sa campagne publicitaire. Au cours des trois mois de la campagne, le courtier a dépensé plus de 2 500 $ en publicité, essence, droits de licence, et il a passé des heures en rappels téléphoniques, etc.

Un jour, le propriétaire vendeur l’appelle et, tout fier de lui, lui dit qu’il a vendu sa maison à un ami ou qu’un autre courtier l’a vendue. L’acheteur a vu le listing de la propriété sur Centris, ou il a remarqué une annonce payée par le courtier inscripteur, et a ensuite appelé le propriétaire ou son propre courtier collaborateur.

Si le courtier inscripteur ne vend pas la propriété avant l’expiration du contrat de courtage, les dépenses ne seront pas remboursés.

Contrairement à d’autres professions, les courtiers acquittent leurs dépenses avant de recevoir des fonds. Il n’y a pas de dépôt ou de paiement partiel en cours de route comme pour les entrepreneurs et les avocats. Les courtiers font donc un pari, et c’est pourquoi ils doivent agir intelligemment et fixer le prix de la propriété correctement pour la vendre, en la publicisant dans les bons médias pour attirer les bons acheteurs.

Si le courtier inscripteur ne vend pas la propriété au plus tard à l’expiration du contrat de courtage, tout le temps et l’argent consacrés à la publicité, aux journées portes ouvertes, au matériel, aux frais de transport, à la location de bureaux et autres dépenses ne seront pas remboursés.

Lorsqu’un courtier inscripteur signe un contrat de courtage non exclusif avec un propriétaire-vendeur, cela signifie que le celui-ci peut utiliser ses services pour vendre la propriété, mais il peut aussi utiliser les services d’autres courtiers ou vendre la propriété par ses propres moyens.

Le courtier inscripteur paie le photographe pour qu’il prenne des photos professionnelles de la propriété. Ensuite, il ou elle passe du temps pour se rendre en voiture jusqu’à la propriété et prendre une heure ou deux de plus pour mesurer chaque pièce. Après les photos et les mesures, le courtier passe encore une heure ou plus à préparer les photos, saisir les mesures et les informations de l’acte de vente, du certificat de localisation, des documents municipaux concernant les servitudes et les droits, pour finalement afficher le tout sur le système Centris afin que les acheteurs locaux et internationaux puissent avoir accès au listing de la propriété.

Le courtier prépare ensuite des annonces pour les journaux locaux et le Web, ainsi que pour les cartons et les dépliants envoyés par la poste, puis réserve l’espace média dans les journaux, les divers sites pertinents et dans ses bulletins d’information. Au terme de la première semaine de la campagne, le courtier a dépensé des centaines, voire des milliers de dollars et des centaines d’heures de travail pour promouvoir la propriété.

‘Si un courtier expérimenté accepte une inscription non exclusive, c’est pour son propre compte, car amasser des acheteurs n’est pas vendre.’

Si un courtier d’expérience accepte une inscription non exclusive, c’est pour son propre compte, et le propriétaire-vendeur peut être sûr que ce courtier ne commercialisera pas sa propriété et ne dépensera pas un sous, sauf pour faire savoir aux autres propriétaires-vendeurs qu’il est affairé afin de les attirer.

Les propriétaires vendeurs supposeront qu’étant occupé avec autant d’inscriptions, ce courtier doit être très efficace. Mais amasser des acheteurs n’est pas vendre. Il n’y a aucun engagement ou effort mis vers la vente de la propriété puisqu’il n’y a aucun engagement du propriétaire-vendeur.

Si vous avez des questions ou des commentaires, veuillez vous reporter à la section commentaires ci-dessous. Je répondrai rapidement à toutes vos questions. De plus, cliquez ici pour lire les articles précédents.

Prochain article : La préparation pour le marché de printemps


L’état du marché

Taux d’intéret de la Banque du Canada : 5%
Taux préférentiel de la Banque du Canada : 7,2%
IPC (taux d’inflation) : 2,9%

Taux actuels à 5 ans dans les 5 principales banques
BMO : 4,68 % – TD : 4,5 % – RBC : 5,59 % – CIBC : 5,64 % – Banque Scotia : 6.79%

Comme vous pouvez le constater, malgré un taux d’inflation de 2,9 %, le taux de la Banque du Canada reste inchangé à 5 %, et le taux préférentiel se maintient à 7,2 %. Les grandes banques ont abaissé leurs taux d’intérêt dans la simple expectative que la Banque du Canada réduira ses taux d’intérêt.

Les économistes de tous horizons ont des opinions divergentes. Certains pensent que le marché décollera au printemps, d’autres qu’une baisse des taux ouvrira la voie à un flot d’acheteurs et à une augmentation de la valeur des propriétés.

D’autres économistes s’inquiètent du fait que, si le taux de la Banque du Canada est abaissé sans un taux d’inflation constant et suffisamment long de 3 % ou moins, le taux réduit provoquera une montée en flèche de l’inflation, auquel cas nous retournerons à notre point de départ.

‘Il y a trop de variables dans l’équation et la valeur des propriétés fluctue en fonction des taux d’intérêt variables et de l’inflation.

Pour ma part, je suggère aux acheteurs d’obtenir une pré-approbation à faible taux d’intérêt avec peu de conditions et d’acheter dès maintenant, si le prix est juste et bon, avec des dépenses que je peux gérer. Je préfère travailler avec ce que je sais maintenant plutôt qu’avec ce que je pourrais savoir plus tard. Si les taux baissent et que l’inflation augmente, j’aurai realisé une bonne affaire, de même que si les taux augmentent et que l’inflation diminue.

Il y a trop de variables dans l’équation et la valeur des propriétés fluctue en fonction des taux d’intérêt variables et de l’inflation. Seule la stabilité à long terme permet de prendre des décisions moins risquées. Actuellement, nous n’avons pas de cohérence et de consensus à long terme en matière de gouvernement, de politique, d’économie, d’environnement ou de quoi que ce soit d’autre. Nous prenons donc des décisions et travaillons avec ce que nous savons.


Image : Rawpixel.comButton Sign up to newsletter – WestmountMag.ca

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Joseph Marovitch œuvre dans le secteur des services depuis plus de 30 ans. En tant que courtier immobilier, il offre les mêmes qualités de fiabilité, d’intégrité et d’honnêteté qu’il a démontré en tant que propriétaire et directeur du Camp Maromac, afin de protéger les intérêts de ses clients. Si vous avez des questions, contacter Joseph Marovitch au 514 825-8771, ou à josephmarovitch@gmail.com 



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