Questions d’immobilier :
Propriété à revenu / 2

Les tenants et aboutissants du processus de mise en vente de propriétés à revenu

Par Joseph Marovitch

Mis à jour le 13 novembre 2024

La mise en vente d’un duplex, d’un triplex ou d’une propriété à revenu de cinq unités ou moins est similaire à la vente d’une maison ou d’un condominium. Le prix de l’immeuble est basé sur l’emplacement, l’état de la propriété, le prix de vente de propriétés comparables vendues au cours des douze derniers mois et celui de propriétés comparables actuellement sur le marché.

Si la propriété est entièrement louée à sa juste valeur marchande, le prix de vente peut être plus élevé. Si la propriété est vacante, le prix de vente peut être inférieur.

Une fois le prix de vente établi, la propriété est mise sur le marché par le biais d’annonces dans les journaux locaux, du système Centris, de sites web, de bulletins d’information, de prospectus, et de visites. Parce qu’il n’y a que deux ou trois locataires, il est plus facile d’organiser des visites individuelles pour que les acheteurs puissent voir la propriété.

Le cas du marketing multi-résidentiel

Dans le cas d’immeubles à revenu de six unités ou plus, le prix de vente est différent en ce sens que le taux de capitalisation dont nous avons discuté dans le l’article précédent est un facteur prioritaire. Le taux de capitalisation, l’emplacement et l’état de la propriété déterminent le prix. Une fois le prix de vente établi, la propriété est ensuite annoncée dans les journaux, dans des dépliants, des courriels, des bulletins d’information et par le système Centris utilisé par les courtiers immobiliers. Une grande partie du marketing se fait par le bouche à oreille, les contacts établis et les conférences.

La mise en vente d’une propriété à revenu de cinq unités ou moins est similaire à la vente d’une maison ou d’un condominium…

L’acheteur doit passer par plusieurs étapes pour déterminer si la propriété est un bon investissement. Ces étapes exigent que le vendeur fournisse des informations telles que le montant des baux et des factures, des informations bancaires et plus encore. Le vendeur doit également organiser pour l’acheteur la visite des unités, du sous-sol à la chaufferie et au toit, entre autres. En résumé, le vendeur doit effectuer plusieurs démarches pour l’acheteur potentiel et déranger ses locataires pour permettre des visites.

Pour cette raison, dans le processus de mise en vente, il faut spécifier que le vendeur doit accepter la promesse d’achat conditionnelle avant même que l’acheteur potentiel puisse visiter la propriété. Les vendeurs veulent s’assurer que le montant de l’offre d’achat se situe dans la fourchette du prix demandé avant de fournir des informations et de déranger les locataires. Les acheteurs potentiels sont protégés par quatre conditions qui doivent être inclues dans l’offre, y compris:

1. la première visite
2. l’inspection des lieux
3. l’examen des baux, factures et autres dépenses
4. le financement

Ces quatre conditions seront discutées dans de futurs articles.

‘… le vendeur doit accepter la promesse d’achat avant même que l’acheteur potentiel puisse visiter la propriété.’

Lorsqu’un vendeur place une propriété à revenu de six unités ou plus sur le marché pour la première fois et indique que la propriété est dans un bon emplacement avec un taux de capitalisation de 4.5 ou plus, et une clause dans le listing indiquant que la promesse d’achat doit être acceptée avant une première visite, il n’est pas rare que le vendeur reçoive plusieurs offres en même temps. J’ai déjà vu jusqu’à huit ou neuf offres reçues dans les premières 24 heures suivant la mise sur le marché d’une propriété.

Le vendeur, ne pouvant accepter qu’une seule offre à la fois, doit donc examiner toutes les offres afin de déterminer celle qui offre le meilleur prix et les meilleures conditions, puis prioriser les offres de la meilleure à la moins bonne et accepter la meilleure pour commencer le processus.

Si les informations concernant la propriété sont exactes, que la propriété est en bon état et que le taux de capitalisation indique une bonne marge bénéficiaire, la propriété se vendra rapidement.

Cependant, si le premier acheteur dont l’offre a été acceptée constate que les informations ne sont pas exactes, il tentera de renégocier l’offre, d’acheter en l’état ou d’annuler son offre, tout comme le deuxième et le troisième acheteur.. Et si la première série d’acheteurs et leurs courtiers se rendent compte que la propriété n’est pas conforme à sa description, l’information se propagera rapidement et la propriété stagnera sans offre valable.

Lorsqu’un immeuble à revenus multi-résidentiel reste sur le marché pendant une longue période, c’est que les informations sont inexactes et/ou que le taux de capitalisation indique un faible profit ou une perte. C’est un signal que le prix demandé doit être revu et les informations mises à jour.

‘Si la première série d’acheteurs et leurs courtiers se rendent compte que la propriété n’est pas conforme à sa description, l’information se propagera rapidement et la propriété stagnera sans offre valable.’

Dans le prochain article, nous aborderons les conditions qui doivent figurer dans une promesse d’achat pour les immeubles à revenus.

Si vous avez des questions ou des commentaires, veuillez vous reporter à la section commentaires ci-dessous. Je répondrai rapidement à toutes vos questions. De plus, cliquez ici pour lire les articles précédents.

L’ÉTAT DU MARCHÉ

Actuellement, les taux d’intérêt des prêts hypothécaires se situent autour de 4 %, tandis que les valeurs immobilières connaissent une légère hausse. Les acheteurs et les vendeurs se montrent prudents, attendant de voir ce que janvier apportera avec la nouvelle administration américaine.

L’avenir de l’économie et du marché immobilier repose en grande partie sur la mise en œuvre des politiques promises au peuple américain. Des mesures telles que l’augmentation des tarifs douaniers, la hausse de la production pétrolière aux États-Unis, certaines orientations en matière de politique étrangère et un manque de diplomatie internationale peuvent tous influencer l’inflation et faire varier les taux d’intérêt.

Passez une excellente semaine !

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Image d’entête : Andrew Burlone

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