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Questions d’immobilier :
Propriété à revenu / 2

Les tenants et aboutissants du processus de mise en vente de propriétés à revenu

Par Joseph Marovitch

La mise en vente d’un duplex, d’un triplex ou d’une propriété à revenu de cinq unités ou moins est similaire à la vente d’une maison ou d’un condominium. Le prix de l’immeuble est basé sur l’emplacement, l’état de la propriété, le prix de vente de propriétés comparables vendues au cours des douze derniers mois et celui de propriétés comparables actuellement sur le marché. En plus de la valeur de la propriété à vendre, il faut considérer le loyer que le propriétaire reçoit. Si la propriété est entièrement louée à sa juste valeur marchande, le prix de vente peut être plus élevé. Si la propriété est vacante, le prix de vente peut être inférieur. Une fois le prix de vente établi, la propriété est mise sur le marché via des annonces dans les journaux locaux, l’inscription au système Centris, des sites Web, des bulletins d’information, des prospectus et des visites libres. Parce qu’il n’y a que deux ou trois locataires, il est plus facile d’organiser des visites individuelles et des portes ouvertes pour que les acheteurs puissent voir la propriété.

Dans le cas d’immeubles à revenu de six unités ou plus, le prix de vente est différent en ce sens que le taux de capitalisation dont nous avons discuté dans le l’article précédent est un facteur prioritaire. Le taux de capitalisation, l’emplacement et l’état de la propriété déterminent le prix. Une fois le prix de vente établi, la propriété est ensuite annoncée dans les journaux, dans des dépliants, des courriels, des bulletins d’information et par le système Centris utilisé par les courtiers immobiliers.

La mise en vente d’un duplex, d’un triplex ou d’une propriété à revenus de cinq unités ou moins est similaire à la vente d’une maison ou d’un condominium.

L’acheteur doit passer par plusieurs étapes pour déterminer si la propriété est un bon investissement. Ces étapes exigent que le vendeur fournisse des informations telles que le montant des baux et des factures, des informations bancaires et plus encore. Le vendeur doit également organiser pour l’acheteur la visite des unités, du sous-sol à la chaufferie et au toit, entre autres. En résumé, le vendeur doit effectuer plusieurs démarches pour l’acheteur potentiel et déranger ses locataires pour permettre des visites.

Pour cette raison, dans le processus de mise en vente, il faut spécifier que le vendeur doit accepter la promesse d’achat avant même que l’acheteur potentiel puisse visiter la propriété. Les vendeurs veulent s’assurer que le montant de l’offre d’achat se situe dans la fourchette du prix demandé avant de fournir des informations et de déranger les locataires. Les acheteurs potentiels sont protégés par quatre conditions qui doivent être inclues dans l’offre, y compris:

1) la première visite
2) l’nspection des lieux
3) l’examen des baux, factures et autres dépenses
4) le financement

Ces quatre conditions seront discutées dans de futurs articles.

‘… le vendeur doit accepter la promesse d’achat avant même que l’acheteur potentiel puisse visiter la propriété.’

Lorsqu’un vendeur place une propriété à revenu de six unités ou plus sur le marché pour la première fois et indique que la propriété est dans un bon emplacement avec un taux de capitalisation de six ou plus, et une clause dans le listing indiquant que la promesse d’achat doit être acceptée avant une première visite, il n’est pas rare que le vendeur reçoive plusieurs offres en même temps. J’ai vu jusqu’à huit ou neuf offres reçues dans les premières 24 heures suivant la mise sur le marché d’une propriété. Le vendeur, ne pouvant accepter qu’une seule offre à la fois, doit donc examiner toutes les offres afin de déterminer celle qui offre le meilleur prix et les meilleures conditions, puis prioriser les offres de la meilleure à la moins bonne et accepter la meilleure pour commencer le processus.

Si les informations concernant la propriété sont exactes, que la propriété est en bon état et que le taux de capitalisation indique une bonne ou très bonne marge bénéficiaire, la propriété se vendra rapidement.

Cependant, si le premier acheteur dont l’offre est acceptée détermine que l’information n’est pas exacte, il annulera probablement son offre, tout comme le deuxième et le troisième acheteur. Et si la première série d’acheteurs et leurs courtiers se rendent compte que la propriété n’est pas conforme à sa description, l’information se propagera rapidement et la propriété stagnera sans offre valable. Lorsqu’une propriété à revenu  est sur le marché pendant une longue période, c’est souvent parce que l’information est inexacte ou que le taux de capitalisation indique un faible potentiel de profit ou même une perte. C’est le moment d’examiner le prix demandé et de mettre à jour l’information.

‘Si la première série d’acheteurs et leurs courtiers se rendent compte que la propriété n’est pas conforme à sa description, l’information se propagera rapidement et la propriété stagnera sans offre valable.’

Dans le prochain article, nous discuterons des conditions de promesse d’achat qui doivent figurer dans une promesse d’achat pour les propriétés à revenu.


L’ÉTAT DU MARCHÉ

Selon l’Association canadienne de l’immeuble, les ventes de maisons ont diminué considérablement au cours du mois d’avril, soit plus qu’au cours des cinq dernières années. La baisse des ventes est attribuable aux règles de qualification hypothécaire plus strictes qui ont été mises en œuvre, les acheteurs devant prouver qu’ils peuvent gérer des taux d’intérêt plus élevés afin de ne pas affecter négativement le système financier global.

La réduction des ventes de maisons a été enregistrée dans plusieurs villes, dont Montréal. Après une saison hivernale et automnale d’augmentation des ventes, le marché semble ralentir, même si les prix des logements demeurent stables.

Dans le marché de l’immobilier de luxe, la situation n’est pas aussi évidente et les maisons situées dans les gammes supérieures de revenus se vendent bien et les prix continuent d’augmenter. Dans la gamme des propriétés à prix bas à moyen, les acheteurs peuvent envisager d’acquérir des propriétés plus modestes en augmentant le dépôt initial pour réduire les coûts d’hypothèque.

Button Sign up to newsletter – WestmountMag.caImage: Andrew Burlone

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Joseph Marovitch - WestmountMag.ca

Joseph Marovitch œuvre dans le secteur des services depuis plus de 30 ans. Sa première carrière en tant que propriétaire et directeur du Camp Maromac, un camp d’été établi en 1968, a consisté à travailler avec des familles d’enfants de Westmount et des environs âgés de 6 à 16 ans. Maintenant, en tant que courtier immobilier, il offre les mêmes qualités de fiabilité, d’intégrité et d’honnêteté afin de protéger les intérêts de ses clients. Si vous avez des questions, contacter Joseph Marovitch au 514 825-8771, ou à josephmarovitch@gmail.com

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