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Questions d’immobilier :
Propriété à revenu / 3

Un coup d’oeil sur les conditions de la promesse d’achat: la première visite

Par Joseph Marovitch

Traduit de l’anglais, mis à jour le 5 mai 2021

Vous êtes un acheteur et vous avez trouvé un logement à revenu de six unités ou plus, dans un bon emplacement, avec un taux de capitalisation de 5,2, dans ce qui semble être un bon état, soit à la suite  d’une balade en auto ou à partir des photos que vous avez vues.

Que ce soit via le site de recherche immobilière Centris ou en appelant le vendeur ou le courtier du vendeur, vous découvrez qu’une visite ne peut être organisée que si le vendeur accepte votre promesse d’achat.

Maintenant vous vous demandez « Comment puis-je fournir une offre si je n’ai pas vu le bâtiment ou examiné les dépenses et les baux ? »  Tel que mentionné dans le dernier article, le prix d’achat d’un immeuble à revenu est basé sur le taux de rendement ou le taux de capitalisation, ainsi que sur l’emplacement et l’état de la propriété. Le prix d’achat n’est pas basé sur des propriétés comparables ou les évaluations municipales, il est basé sur le flux de revenu.

… le prix d’achat d’un immeuble à revenu est basé sur le taux de rendement ou le taux de capitalisation, ainsi que sur l’emplacement et l’état de la propriété.

Si le vendeur a fourni des informations précises concernant tous ces facteurs, l’acheteur doit vérifier les informations et demander les preuves qui justifient le prix demandé. C’est ici que les conditions de l’offre entrent en jeu.

Quatre conditions principales permettent à l’acheteur de vérifier les informations:

  1. La première visite
  2. L’inspection des lieux
  3. L’Examen des dépenses, des baux et de toute autre documentation financière
  4. Le financement

La séquence des conditions est importante. Les conditions 1 et 2 ne coûtent à l’acheteur que du temps. Les conditions 4 et 5 nécessitent des dépenses en capital et en temps.

Si les conditions 1, 2 ou 3 ne satisfont pas l’acheteur, il peut faire l’une des choses suivantes; soit annuler l’offre, soit renégocier le prix d’achat.

Concernant les conditions de financement, si l’institution financière auprès de laquelle l’acheteur emprunte lui refuse le prêt pour un certain nombre de raisons, l’offre peut également être annulée.

‘… la première condition posée dans la promesse d’achat est une première visite pour vérifier ce que le listing ou les autres informations semblent indiquer.’

Condition 1: La première visite

L’acheteur, en regardant des photos ou en s’approchant de l’extérieur du bâtiment, détermine que la propriété semble être propre et bien entretenue. Notez que quand un vendeur ou un courtier vend une propriété, ils vont essayer de rendre la propriété aussi vendable que possible en plaçant les meilleures photos dans le listing et / ou effectuer un nettoyage de la propriété, de sorte quelle ait bonne apparence. Par conséquent, la première condition posée dans la promesse d’achat est une première visite pour vérifier ce que le listing ou les autres informations semblent indiquer.

La première visite est organisée entre l’acheteur et le vendeur, généralement dans les sept jours suivant l’acceptation de la promesse d’achat. Lors d’une première visite, l’acheteur examinera le sous-sol, la chaufferie, deux ou trois appartements et le toit, pour en vérifier l’état. L’acheteur vérifiera également s’il y a des graffitis sur les murs intérieurs ou extérieurs, l’état des balcons et de la maçonnerie extérieure, et prendra note du type de locataires présents. L’acheteur notera également la proximité de la propriété à d’autres biens tels que les voies ferrées, les aqueducs municipaux, les tours à bureaux et toute autre structure ou établissement qui peut ne pas apparaître sur les photos mais qui peuvent cependant affecter la valeur du bâtiment.

‘La première visite est organisée entre l’acheteur et le vendeur, généralement dans les sept jours suivant l’acceptation de la promesse d’achat.’

Si l’acheteur n’est pas satisfait suite à la première visite, il fournira un document écrit au vendeur indiquant qu’il ne souhaite plus procéder avec l’offre d’achat.

Si l’acheteur est satisfait suite à la première visite, il procédera alors à la seconde condition, l’inspection des lieux.

Notez que dans l’achat d’un immeuble à revenu de cinq unités ou moins, comme un duplex ou un triplex, les mêmes conditions s’appliquent, cependant il n’est généralement pas nécessaire d’avoir une promesse d’achat acceptée pour visiter la propriété.

Si vous avez des questions ou des commentaires, veuillez vous reporter à la section commentaires ci-dessous. Je répondrai rapidement à toutes vos questions. De plus, cliquez ici pour lire les articles précédents.

Prochain article : Propriété à revenu /4 – Condition 2 : examen des baux, dépenses et test environnemental de phase 1 pour les contaminants, si nécessaire.


L’ÉTAT DU MARCHÉ

On me demande souvent comment va le marché ? Les prix vont-ils continuer à augmenter ? Verrons-nous une baisse des prix si tout le monde est vacciné et que davantage de maisons sont mises sur le marché ? La réponse à ces questions est oui et non. Oui, les prix vont probablement continuer à augmenter, et non, les prix ne vont probablement pas baisser.

À moins d’un événement exceptionnel, les prix continueront à augmenter, mais pas aussi rapidement qu’en 2020. Les prix de l’immobilier augmentent toujours, parfois lentement, parfois rapidement. Ces prix sont soumis à l’offre et à la demande, moins d’inventaire signifie des prix plus élevés, et plus de propriétés disponibles signifie des prix plus bas. Les prix sont également soumis à la pénurie de terrains, et sur l’île de Montréal, le nombre de terrains disponibles ne cesse de diminuer. À un moment donné, l’île manquera de terrains pour construire, et Montréal ne sera plus qu’un marché de revendeurs.

‘Les prix de l’immobilier augmentent toujours, parfois lentement, parfois rapidement. Ces prix sont soumis à l’offre et à la demande, moins d’inventaire signifie des prix plus élevés, et plus de propriétés disponibles signifie des prix plus bas.’

Ce que nous pourrions voir, c’est une diminution des offres multiples et une augmentation de l’inventaire disponible. Les prix ont augmenté de façon spectaculaire pendant la pandémie parce que les gens hésitaient à laisser entrer d’autres personnes dans leur maison, et ne voulaient pas non plus commencer à chercher une autre maison en période de pandémie. Avec peu de propriétés disponibles et plusieurs acheteurs, les prix ont augmenté car les propriétés recevaient des offres multiples.

Avec plus d’inventaire, il y a plus de propriétés parmi lesquelles les acheteurs peuvent choisir, donc la guerre des enchères n’aura plus cours. Les offres multiples font grimper le prix d’une propriété, comme si elle était sous stéroïdes.

Cela ne veut pas dire que les prix n’augmenteront pas – ils augmenteront. Cependant, ils n’augmenteront pas aussi rapidement.

Passez une excellente semaine !


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Image d’entête : Andrew Burlone

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Joseph Marovitch - WestmountMag.ca

Joseph Marovitch œuvre dans le secteur des services depuis plus de 30 ans. Sa première carrière en tant que propriétaire et directeur du Camp Maromac, un camp d’été établi en 1968, a consisté à travailler avec des familles d’enfants de Westmount et des environs âgés de 6 à 16 ans. Maintenant, en tant que courtier immobilier, il offre les mêmes qualités de fiabilité, d’intégrité et d’honnêteté afin de protéger les intérêts de ses clients. Si vous avez des questions, contacter Joseph Marovitch au 514 825-8771, ou à josephmarovitch@gmail.com


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