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Questions d’immobilier :
Propriété à revenu / 4

Coup d’oeil sur les conditions de la promesse d’achat: l’examen des documents

Par Joseph Marovitch

Traduit de l’anglais, mis à jour le 12 mai 2021

Dans l’article précédent, nous avons discuté des quatre conditions qui doivent figurer dans la promesse d’achat d’un immeuble à revenus pour protéger l’acheteur et nous nous sommes concentrés sur la première condition, la première visite. Aujourd’hui, nous allons aborder la deuxième condition, l’examen de tous les documents.

Voici les quatre conditions permettant à l’acheteur de vérifier l’information :

  1. La première visite
    .
  2. L’examen des dépenses, des baux et de toute autre documentation financière
    .
  3. L’inspection des lieux
    .
  4. Le financement

L’acheteur a besoin de protection puisqu’il fournit une promesse d’achat dont le montant est basé sur les informations fournies par le vendeur, et ceci avant que l’acheteur ait examiné la propriété. L’acheteur fournit cette offre d’achat sur la base du taux de capitalisation, ainsi que de l’emplacement et de l’état du bâtiment car le prix d’achat n’est pas basé sur la valeur de propriétés comparables ou les évaluations municipales, mais plutôt sur le flux de revenus généré par l’immeuble.

Le bilan est le principal élément pour déterminer si le prix demandé par le vendeur est juste et qu’il fournira un rendement financier réalisable.

Le prix d’achat n’est pas basé sur la valeur de propriétés comparables ou les évaluations municipales, mais plutôt sur le flux de revenus généré par l’immeuble.

Au bilan, il y a les actifs et les passifs. Les actifs, sur le côté gauche de la feuille, énumèrent les revenus provenant de toutes les sources possibles, tels que le revenu provenant des loyers, des machines à laver, du stationnement, de panneaux publicitaires sur les murs du bâtiment et toute autre source de revenu disponible.

Sur le côté droit du bilan on trouve les passifs, tels que les unités vacantes, les frais de réparation, d’enlèvement des ordures, le salaire du concierge, le montant des assurances, les taxes d’affaires, les taxes scolaires, les taxes d’eau et les autres frais divers.

Au bas du bilan est le revenu brut total, moins toutes les dépenses, pour montrer soit un profit ou une perte annuelle.

Le bilan donne une image globale de la situation financière de l’immeuble à revenu, mais il y a des éléments qui ne sont pas indiqués et qui font une différence majeure. C’est bien que le taux de capitalisation soit de 4.5 ou 5.5 selon les revenus et les dépenses, cependant que se passe-t-il si:

  • Certains loyers expirent au cours des deux prochains mois et ne sont pas renouvelés ?
    .
  • Certains locataires n’ont pas de bail ?
    .
  • Les locataires ont des arriérés et n’ont pas payé leur loyer au cours des trois derniers mois ?
    .
  • Il manque certaines dépenses telles que l’enlèvement des ordures, l’assurance du bâtiment, les frais de comptabilité, le salaire du concierge, etc.
    .
  • Et si les frais d’électricité et/ou de gaz étaient tous en hausse ?

‘Si l’acheteur n’est pas apte à examiner correctement le bilan et les documents pertinents, il est sage d’engager un comptable pour effectuer la tâche.’

Toutes ces questions auront une incidence à la baisse sur le taux de capitalisation. Par conséquent, il y a une condition d’achat où l’acheteur a le droit d’examiner tous les baux et les dépenses de manière satisfaisante et de vérifier l’exactitude du taux de capitalisation. Personne ne veut investir dans un gouffre financier et aucun propriétaire ne veut habiter dans un taudis. Par conséquent, suite à l’inspection des lieux, l’acheteur doit examiner attentivement tous les documents. Si l’acheteur n’est pas apte à examiner correctement le bilan et les documents pertinents, il est sage d’engager un comptable pour effectuer la tâche.

Si, après avoir examiné les documents, l’acheteur détermine que l’information est exacte et que le taux de capitalisation est correct, alors la condition d’examen des documents sera satisfaite et l’acheteur pourra terminer la vérification diligente en procédant à la condition finale, le financement.

S’il est déterminé que les dépenses sont plus élevées que celles indiquées, ou que de nombreux baux sont sur le point d’expirer, ou qu’il y a des factures impayées aux créanciers, l’acheteur a trois choix:

  1. Tenter de renégocier le prix d’achat
    .
  2. Acheter la propriété telle qu’elle est
    .
  3. Annuler l’offre d’achat

Si vous avez des questions ou des commentaires, veuillez vous reporter à la section commentaires ci-dessous. Je répondrai rapidement à toutes vos questions. De plus, cliquez ici pour lire les articles précédents.

Prochain article : Propriété à revenu /5 – Condition 3 : L’inspection des lieux


L’ÉTAT DU MARCHÉ

Le centre-ville de Montréal ressemble toujours à une ville fantôme, mais cela n’a pas d’importance puisqu’une étude récente montre qu’un tiers des Québécois ont réévalué leur choix de vie et souhaitent déménager pour acheter ou construire une maison à la campagne. Cela semble une bonne idée, car il y a des maisons résidentielles à vendre tant dans les Laurentides que dans les Cantons de l’Est.

Cependant, il semble que beaucoup recherchent des propriétés avec de l’intimité ou près d’un lac. Ces types de maisons sont difficiles à trouver, car il y en a très peu de disponibles. La construction d’une maison est également une excellente idée pour ceux qui en ont les moyens, mais le prix du bois d’œuvre et de nombreux autres matériaux a considérablement augmenté et les entrepreneurs ne semblent pas être disponibles.

Ces idées sont toutes réalisables et peuvent être à la portée de tous si nous attendons patiemment et maintenons les protocoles, même avec notre première ou deuxième dose de vaccin.

‘Si nous recevons nos doses de vaccin et respectons rigoureusement les protocoles de sécurité, dans quelques mois, nous pourrons retrouver une certaine normalité. Plus de propriétés apparaîtront sur le marché, les prix seront raisonnables, et le coût des matériaux diminuera.’

Si les Québécois adoptent l’attitude selon laquelle le virus n’existe pas, qu’on brime leurs libertés ou qu’ils sont suffisamment protégés par une seule dose et qu’ils peuvent donc enlever leurs masques et faire la fête, la pandémie va se poursuivre et s’aggraver. Dans ce cas, les vendeurs ne vendront pas, les prix augmenteront sensiblement plus, et nous serons dans un état plus précaire qu’avant.

Toutefois, si nous nous faisons tous vacciner et que nous respectons rigoureusement les protocoles de santé, nous pourrons retrouver une certaine normalité dans quelques mois. Davantage de biens entreront sur le marché, les prix seront raisonnables, le coût des matériaux baissera et tout ira mieux. Rien de mystérieux, juste du bon sens !

Passez une excellente semaine !


N’oublions pas que les personnes atteintes de cancer sont également vulnérables !

Vous êtes invités à continuer à donner aux organisations suivantes, car il est maintenant plus important que jamais de soutenir la recherche sur le cancer ! Cliquez sur les logos ci-dessous pour savoir comment :

logo Leukemia & Lymphoma Society of Canada - Westmount

Cancer Research Society

 


Image d’entête : Andrew Burlone

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Joseph Marovitch - WestmountMag.ca

Joseph Marovitch œuvre dans le secteur des services depuis plus de 30 ans. Sa première carrière en tant que propriétaire et directeur du Camp Maromac, un camp d’été établi en 1968, a consisté à travailler avec des familles d’enfants de Westmount et des environs âgés de 6 à 16 ans. Maintenant, en tant que courtier immobilier, il offre les mêmes qualités de fiabilité, d’intégrité et d’honnêteté afin de protéger les intérêts de ses clients. Si vous avez des questions, contacter Joseph Marovitch au 514 825-8771, ou à josephmarovitch@gmail.com


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