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Questions d’immobilier :
Propriété à revenu / 4

Coup d’oeil sur les conditions de la promesse d’achat : l’inspection des lieux

Par Joseph Marovitch

La semaine dernière, nous avons discuté des quatre conditions qui doivent figurer dans la promesse d’achat pour une propriété à revenu afin de protéger l’acheteur, et nous nous sommes concentrés sur la condition de ‘première visite’. Voici à nouveau les quatre conditions qui permettent à l’acheteur de vérifier l’information:

1. La première visite
2. L’inspection des lieux
3. L’examen des dépenses, des baux et de toute autre documentation financière
4. Le financement

L’acheteur a besoin de protection dans l’offre puisque qu’il fait une promesse d’achat au prix d’achat basé sur les informations fournies par le vendeur, avant même qu’il n’ait examiné la propriété. L’acheteur fait cette promesse d’achat parce que le prix est basé sur le taux de capitalisation, l’emplacement et l’état du bâtiment.

Lorsque la condition de première visite est remplie, il s’agit uniquement de vérifier si le bâtiment est dans un état acceptable par rapport à son apparence extérieure…

Tel que mentionné dans l’article précédent, le prix d’achat n’est pas basé sur des propriétés comparables ou l’évaluation municipale, mais plutôt sur le flux de revenu généré par la propriété. Lorsque la condition de première visite est remplie, il s’agit uniquement de vérifier si le bâtiment est dans un état acceptable par rapport à son apparence extérieure, sur la base des informations fournies par le vendeur. Cependant, cela n’indique pas si:

• La plomberie est en bon état
• Le système électrique fonctionne
• Le bâtiment a une bonne isolation
• Les fenêtres sont relativement bien scellées
• La brique à l’extérieur du bâtiment est correctement calfeutrée
• Les réservoirs d’eau sont fonctionnels ou doivent être remplacés
• Le toit est en bon état ou doit être refait
• Les solins sont en bon état
• Certains appartements nécessitent des travaux ou réparations
• Le bâtiment répond aux codes municipaux

Condition 2 : l’inspection

Il y a beaucoup d’autres facteurs à considérer dans l’inspection de l’état d’un bâtiment que seul un expert qualifié peut déterminer. Bien que ce ne soit pas une obligation qu’un inspecteur professionnel effectue l’inspection au Québec, je le recommande fortement.

Imaginez que vous achetez une propriété à revenu, ou toute autre propriété, sans inspection adéquate, pour découvrir après que l’acte d’achat ait été signé que presque tout nécessite une réparation ou un remplacement. Cela oblige l’acheteur à investir beaucoup plus d’argent que le prix d’achat et le coût anticipé. Le taux de capitalisation indiqué de 5,7 devient soudainement un taux de 3.

‘Bien que ce ne soit pas une obligation qu’un inspecteur professionnel effectue l’inspection au Québec, je le recommande fortement.’

Par conséquent, la condition suivante est l’inspection. Au Québec, un inspecteur n’est pas tenu d’être certifié. Presque n’importe qui avec un calepin et un crayon peut se dire inspecteur. Beaucoup d’inspecteurs peuvent détenir un diplôme d’ingénieur ou avoir travaillé comme ingénieur civil, cependant, pour ne prendre aucun risque, l’acheteur devrait voir à ce que l’inspecteur ait au moins les certifications suivantes:

• AIBQ – Association des inspecteurs en bâtiments du Québec
• ACIBI – Association canadienne des inspecteurs de biens immobiliers
• Certificat en thermographie

Il y a d’autres certifications disponibles et certains inspecteurs certifiés travaillent à la réglementation gouvernementale afin d’assurer la certification des professionnels de l’inspection, cependant, pour le moment, les acheteurs doivent s’assurer que les inspecteurs qu’ils choisissent soient certifiés. Beaucoup d’acheteurs sont des développeurs et ils utilisent leurs contractants pour effectuer les inspections. Cependant, les inspecteurs certifiés sont généralement au courrant des derniers règlements municipaux, alors que ce n’est pas toujours le cas pour les contractants.

L’inspection d’un immeuble à revenu peut prendre trois à cinq heures ou plus, selon la taille du bâtiment. Il est toujours préférable que l’acheteur accompagne l’inspecteur lors de l’inspection afin que, s’il y a un problème, l’inspecteur puisse le signaler et l’expliquer à l’acheteur.

Environ deux à quatre jours après l’inspection, l’inspecteur doit fournir un rapport écrit à l’acheteur, détaillant l’état du bâtiment. Si l’acheteur est satisfait du rapport, le vendeur recevra un document indiquant que la condition de l’inspection a été remplie et l’acheteur passera à la troisième condition qui est l’examen des documents, y compris les baux et toutes les dépenses. Il convient de noter que si l’acheteur ne fournit pas un document écrit indiquant qu’il y a un problème avant la date limite d’inspection, comme indiqué dans la promesse d’achat, la condition d’inspection est automatiquement considérée comme remplie.

‘Il est toujours préférable que l’acheteur accompagne l’inspecteur lors de l’inspection afin que, s’il y a un problème, l’inspecteur puisse le signaler et l’expliquer à l’acheteur.’

Dans le cas où le rapport d’inspection indique qu’il y a un problème qui doit être résolu et qui risque de réduire considérablement la valeur de la propriété et / ou le flux de revenu de la propriété, l’acheteur a trois options:

1. L’acheteur peut tenter de renégocier le prix d’achat
2. L’acheteur peut annuler l’offre
3. L’acheteur peut acheter la propriété telle qu’elle est.

Dans le cas de la première option, le vendeur peut refuser de négocier et déclarer qu’il vend la propriété à revenu telle qu’elle est, auquel cas l’acheteur n’a que les options deux ou trois.

Dans le prochain article, nous discuterons de la troisième condition : l’examen des baux, des dépenses et de tous les autres documents relatifs à la propriété.


L’ÉTAT DU MARCHÉ

Le marché des copropriétés est en hausse, car de plus en plus d’acheteurs considèrent les condos comme des investissements financiers plus viables, étant donné que le prix des logements augmente en raison du manque d’inventaire. Vous avez cependant possiblement entendu dire que le président des États-Unis a décidé d’imposer des droits élevés sur l’acier canadien, car nous représentons une menace pour la sécurité des États-Unis. Et il veut aussi se retirer de l’ALENA.

Ces facteurs peuvent affecter le marché immobilier, en particulier les tarifs compensatoires  imposés sur l’acier américain qui augmenteront le prix de l’acier considérablement. À son tour, les coûts plus élevés seront reflétés dans le coût de construction des nouveaux condos et des maisons, ainsi que des rénovations aux propriétés existantes. Nous devrons attendre et voir ce qui en sera des négociations. Je ne dirai pas plus jusqu’à ce que le génie de la négociation ait joué ses cartes.

Button Sign up to newsletter – WestmountMag.caImage: Andrew Burlone

À lire aussi : Questions d’immobilier : Propriété à revenu / 3


Joseph Marovitch - WestmountMag.ca

Joseph Marovitch œuvre dans le secteur des services depuis plus de 30 ans. Sa première carrière en tant que propriétaire et directeur du Camp Maromac, un camp d’été établi en 1968, a consisté à travailler avec des familles d’enfants de Westmount et des environs âgés de 6 à 16 ans. Maintenant, en tant que courtier immobilier, il offre les mêmes qualités de fiabilité, d’intégrité et d’honnêteté afin de protéger les intérêts de ses clients. Si vous avez des questions, contacter Joseph Marovitch au 514 825-8771, ou à josephmarovitch@gmail.com

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