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Questions d’immobilier :
Propriété à revenu / 5

Coup d’oeil sur les conditions de la promesse d’achat: l’examen des documents

Par Joseph Marovitch

Dans l’article précédent, nous avons discuté des quatre conditions qui doivent figurer dans la promesse d’achat pour une propriété à revenu, afin de protéger l’acheteur, et nous nous sommes concentrés sur la deuxième condition, l’inspection. Nous allons discuter ici de la troisième condition, l’examen de tous les documents.

Voici les quatre conditions permettant à l’acheteur de vérifier l’information :

1. La première visite
2. L’inspection des lieux
3. L’examen des dépenses, des baux et de toute autre documentation financière
4. Le financement

L’acheteur a besoin de protection puisqu’il fournit une promesse d’achat dont le montant est basé sur les informations fournies par le vendeur, et ceci avant que l’acheteur ait examiné la propriété. L’acheteur fournit cette offre d’achat sur la base du taux de capitalisation, ainsi que de l’emplacement et de l’état du bâtiment car le prix d’achat n’est pas basé sur la valeur de propriétés comparables ou les évaluations municipales, mais plutôt sur le flux de revenus généré par l’immeuble.

Le principal élément pour déterminer si le prix demandé par le vendeur est un juste prix qui fournira un rendement financier réalisable est le bilan.

Le prix d’achat n’est pas basé sur la valeur de propriétés comparables ou les évaluations municipales, mais plutôt sur le flux de revenus généré par l’immeuble.

Au bilan, il y a les actifs et les passifs. Les actifs, sur le côté gauche de la feuille, énumérent les revenus provenant de toutes les sources possibles, tels que le revenu provenant des loyers, des machines à laver, du stationnement, de panneaux publicitaires sur les murs du bâtiment et toute autre source de revenu disponible.

Sur le côté droit du bilan on trouve les passifs, tels que les unités vacantes, les frais de réparation, d’enlèvement des ordures, le salaire du concierge, le montant des assurances, les taxes d’affaires, les taxes scolaires, les taxes d’eau et les autres frais divers.

Au bas du bilan est le revenu brut total, moins toutes les dépenses, pour montrer soit un profit ou une perte annuelle.

Le bilan donne une image globale de la situation financière de l’immeuble à revenu, mais il y a des éléments qui ne sont pas indiqués et qui font une différence majeure. C’est bien que le taux de capitalisation soit de 6 ou 7 selon les revenus et les dépenses, cependant que se passe-t-il si:

• Certains loyers expirent au cours des deux prochains mois et ne sont pas renouvelés ?
• Certains locataires n’ont pas de bail ?
• Les locataires ont des arriérés et n’ont pas payé leur loyer au cours des trois derniers mois ?
• Certaines dépenses sont manquantes ?
• Les frais d’enlèvement des ordures, d’assurance de l’immeuble, de comptabilité, d’électricité, le salaire du concierge sont en hausse ?

‘Si l’acheteur n’est pas apte à examiner correctement le bilan et les documents pertinents, il est sage d’engager un comptable pour effectuer la tâche.’

Toutes ces questions auront une incidence à la baisse sur le taux de capitalisation. Par conséquent, il y a une condition d’achat où l’acheteur a le droit d’examiner tous les baux et les dépenses de manière satisfaisante et de vérifier l’exactitude du taux de capitalisation. Personne ne veut investir dans un gouffre financier et aucun propriétaire ne veut habiter dans un taudis. Par conséquent, suite à l’inspection des lieux, l’acheteur doit examiner attentivement tous les documents. Si l’acheteur n’est pas apte à examiner correctement le bilan et les documents pertinents, il est sage d’engager un comptable pour effectuer la tâche.

Si, après avoir examiné les documents, l’acheteur détermine que l’information est exacte et que le taux de capitalisation est correct, alors la condition d’examen des documents sera satisfaite et l’acheteur pourra terminer la vérification diligente en procédant à la condition finale, le financement.

S’il est déterminé que les dépenses sont plus élevées que celles indiquées, ou que de nombreux baux sont sur le point d’expirer, ou qu’il y a des factures impayées aux créanciers, l’acheteur a trois choix:

1. tenter de renégocier le prix d’achat
2. acheter la propriété telle qu’elle est
3. annuler l’offre d’achat

Dans le cas de la première option, le vendeur peut refuser de négocier et déclarer qu’il vend la propriété à revenu telle qu’elle est, auquel cas l’acheteur n’a que les options deux ou trois.

Dans le prochain article, nous discuterons de la quatrième condition : le financement.


L’ÉTAT DU MARCHÉ

Puisque le Sommet du G7 s’est si bien passé et que Trudeau et Trump sont maintenant de bons copains (sarcasme), que pouvons-nous dire de l’état du marché? Une guerre commerciale est sur le point d »éclater. Si on regarde les choses de façon optimiste, il semble que le Canada soit le meilleur endroit au monde. On peut donc supposer qu’il y aura un afflux de nouveaux résidents provenant des États-Unis et de l’étranger, que le marché sera en croîssance, que les prix des maisons augmentera et que notre économie sera florissante.

Il est intéressant de noter que, selon le Groupe Altus, une société d’experts-conseils qui fournit de l’information sur les développements de condos, et un article récent paru dans The Montreal Gazette, la demande de condos haut de gamme a considérablement augmenté et dépasse l’offre car beaucoup d’acheteurs étrangers achètent ces propriétés pour investir au pays et comme pied-à-terre.

Button Sign up to newsletter – WestmountMag.caImage: Kate Hiscock via StockPholio.com

À lire aussi : Questions d’immobilier : Propriété à revenu / 4


Joseph Marovitch - WestmountMag.ca

Joseph Marovitch œuvre dans le secteur des services depuis plus de 30 ans. Sa première carrière en tant que propriétaire et directeur du Camp Maromac, un camp d’été établi en 1968, a consisté à travailler avec des familles d’enfants de Westmount et des environs âgés de 6 à 16 ans. Maintenant, en tant que courtier immobilier, il offre les mêmes qualités de fiabilité, d’intégrité et d’honnêteté afin de protéger les intérêts de ses clients. Si vous avez des questions, contacter Joseph Marovitch au 514 825-8771, ou à josephmarovitch@gmail.com

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