dorchester3_westmountmag

Question d’immobilier :
Les dangers de la surévaluation

Demander trop peut aboutir à recevoir moins

Par Joseph Marovitch

Un client m’a dit un jour que sa maison était exceptionnelle et qu’elle nécessitait un acheteur spécial. Comme la maison était unique, elle valait donc plus que toutes les autres maisons de l’entourage. Il m’a demandé si j’étais un courtier qui comprenait cela et si je pouvait la vendre.

En tant que courtier immobilier, j’ai entendu cet argument plusieurs au cours des dernières années. Beaucoup de courtiers, à leurs débuts, diront qu’ils comprennent la particularité d’une maison et qu’ils peuvent la vendre à un prix plus élevé que celui du marché, en ignorant les ventes comparables qui disent différemment.

Le courtier liste la maison et commence à placer des annonces et à organiser des visites libres. La première vague d’acheteurs appelle et visite la maison exceptionnelle, mais ils en visitent également d’autres d’une superficie comparable et avec le même nombre de salles de bains et de chambres. Les acheteurs potentiels trouvent ainsi d’autres logements, différents mais tout aussi agréables et qui répondent aux critères qu’ils ont définis. Les autres maisons ont parfois des évaluations municipales plus élevées mais sont offertes à des prix inférieurs à celui de la maison exceptionnelle.

Il n’y a pas de maison exceptionnelle. Il n’y a que le marché qui dicte le prix.

Après un mois, le courtier est obligé de dire au client que le prix demandé est trop élevé, et le client pense alors que le courtier n’est pas assez convaincu pour vendre sa maison. Il fait donc appel à un ou deux nouveaux courtiers pour l’aider à vendre sa maison, jusqu’au moment où, après avoir perdu de l’argent en frais de portage et parce que les acheteurs potentiels considèrent qu’il y a un problème avec sa maison, il baisse le prix demandé et obtient moins que ce qu’il aurait reçu au début du processus s’il avait ajusté son prix à celui du marché.

Il n’y a pas de maison exceptionnelle. Il n’y a que le marché qui dicte le prix. Il existe une échelle allant du prix le plus bas au prix le plus élevé pour lequel la maison peut être vendue, en se basant sur celui de propriétés comparables et sur l’état de la maison.

Il y a des concepts à respecter :

  1. Il ne faut pas rechercher un acheteur spécial. Il faut chercher à obtenir le plus d’acheteurs potentiels possible.
    .
  2. Il faut donner à la maison le maximum d’exposition sur le marché pour obtenir le meilleur prix possible. Plus le nombre d’acheteurs potentiels qui voient la maison est élevé, plus il est probable que la maison obtiendra plusieurs offres, ce qui fera grimper le prix de vente.
    .
  3. Il faut établir le prix de la maison en mesure du marché. Si vous n’accepter pas de vendre au prix que le marché suggère, alors vous ne vendrez pas la maison. Mieux vaut attendre que de gaspiller vos chances tout en aidant à vendre la propriété des autres.

Les courtiers ne le disent généralement pas à leurs clients car, que le prix de vente d’une maison soit correctement ou surévalué, le courtier en bénéficiera toujours. Une maison avec un prix bien évalué conduira toujours à une vente pour le courtier. Mais une maison trop chère apportera également de nouveaux acheteurs au courtier car il pourra utiliser la maison surévaluée pour l’aider à vendre d’autres maisons moins chères, en indiquant aux acheteurs potentiels le prix élevé de la maison exceptionnelle et en leurs montrant ensuite une propriété similaire à un prix inférieur avec une évaluation municipale plus élevée. Dans ce cas, l’acheteur en aura plus pour son argent.

Si vous avez des questions ou des commentaires, veuillez vous reporter à la section commentaires ci-dessous. Je répondrai rapidement à vos questions. De plus, pour lire les articles précédents, cliquez ici.

Bonne semaine !

Prochain article : Promesse d’achat avant diligence


L’ÉTAT DU MARCHÉ

Le Québec continue d’être un marché de vendeurs alors que les prix continuent d’augmenter, mais les vendeurs sont de moins en moins nombreux. La dette moyenne des ménages augmente elle aussi, à tel point que la banque fédérale a décidé de maintenir le taux de prêt actuel. De nombreuses personnes ont choisi la location plutôt que l’achat afin d’accumuler du capital pour leur prochaine maison.

Cette tendance a entraîné le prix des biens immobiliers à revenus résidentiels, qui se vendraient normalement sur la base du taux de capitalisation ou du taux de rendement, à augmenter bien au-delà du taux de capitalisation. Cette hausse des prix de l’immobilier productif a suscité un vif intérêt tant chez les investisseurs individuels que les investisseurs institutionnels, à tel point que les investisseurs acquièrent des biens immobiliers avec des taux de capitalisation de 4,5 ou plus aussi rapidement que possible. Cette acquisition d’immeubles à revenus croissante entraîne à son tour une hausse du prix des immeubles à revenus.

Beaucoup de personnes ne croient pas que les prix à Montréal vont continuer à augmenter. Cependant, les prix baissent partout au Canada, sauf à Montréal, une île où la capacité de développement est limitée et où, à terme, il n’y aura plus d’espace pour de nouvelles constructions. Montréal deviendra donc un marché de revente exclusivement.

Image : Andrew BurloneButton Sign up to newsletter – WestmountMag.caLire aussi : autres articles par Joseph Marovitch


Joseph Marovitch - WestmountMag.ca

Joseph Marovitch œuvre dans le secteur des services depuis plus de 30 ans. Sa première carrière en tant que propriétaire et directeur du Camp Maromac, un camp d’été établi en 1968, a consisté à travailler avec des familles d’enfants de Westmount et des environs âgés de 6 à 16 ans. Maintenant, en tant que courtier immobilier, il offre les mêmes qualités de fiabilité, d’intégrité et d’honnêteté afin de protéger les intérêts de ses clients. Si vous avez des questions, contacter Joseph Marovitch au 514 825-8771, ou à josephmarovitch@gmail.com


LinenChest.com



Il n'y a aucun commentaire

Ajouter le vôtre