Questions d’immobilier :
L’immobilier comme plan de retraite

L’immobilier est un excellent investissement pour de nombreuses raisons

Par Joseph Marovitch

En 1991, mon directeur de banque m’a dit que j’étais admissible à une approbation préalable et j’ai demandé : « Qu’est-ce qu’une approbation préalable ? » Il a dit que j’étais admissible à une pré-approbation hypothécaire pour l’achat d’une propriété résidentielle. Autrement dit, la banque était prête à me fournir une lettre indiquant qu’elle me prêterait une somme d’argent pour acheter une maison ou un condo. J’ai pensé que ce n’était peut-être pas une mauvaise idée. J’étais célibataire, mes dépenses étaient faibles et l’idée de payer une hypothèque au lieu d’un loyer me semblait être une bonne idée. J’ai accepté l’approbation préalable et j’ai commencé à chercher une propriété à Westmount.

J’ai trouvé un magnifique condo avec deux chambres à coucher donnant sur le parc Westmount et la montagne. J’ai fait quelques recherches sur le propriétaire et avec cette connaissance et un peu de persévérance, j’ai acheté ce condo de deux chambres à coucher pour 110 000 $. Peu de temps après, je me suis mariée et j’ai eu un garçon. Le condo de deux chambres à coucher étant trop petit après deux ans, j’ai vendu ce condo pour 175 000 $.

J’ai ensuite procédé à la recherche d’une autre propriété et j’ai finalement trouvé un bas de duplex de trois chambres à coucher juste au nord de Sherbrooke, sur la montagne. Le duplex n’était pas à vendre ; il était à louer. Cependant, au moment où j’étais sur le point de signer le bail, j’ai hésité parce que je ne voulais pas payer de loyer. J’ai parlé à la propriétaire de mon problème et elle m’a dit qu’elle ne voulait pas vraiment louer et qu’elle préférait vendre. Je lui ai dit que je n’avais que 155 000 $. Elle a répondu « vendu ».

J’étais célibataire, mes dépenses étaient faibles et l’idée de payer une hypothèque au lieu d’un loyer me semblait être une bonne idée.

Deux ans plus tard ma femme et moi, ayant eu un deuxième enfant et ayant décidé que le duplex était trop petit, nous avons cherché une maison plus grande à Westmount. J’ai mis le duplex sur le marché et je l’ai vendu pour 265 000 $. Nous avons ensuite acheté une maison attachée de quatre chambres à coucher près du Village Victoria pour 310 000 $.

Quelques années plus tard, j’ai vendu mon entreprise et j’ai accepté un emploi à Ville Saint-Laurent, où ma femme travaillait comme directrice dans une école privée. Nous avons donc vendu la maison pour 710 000 $ et acheté une propriété à Bois Franc qui était aussi grande que notre dernière propriété à Westmount et de structure similaire mais construite dans les années 2000, et non en 1910. Nous avons acheté la nouvelle propriété pour 405 000 $.

Après un an, j’ai déménagé mon bureau à Westmount. Décidant que nous vivions trop loin de notre lieu de travail, nous avons vendu la maison à Bois Franc un an plus tard pour 515 000 $. Aujourd’hui, nous vivons de nouveau dans un duplex, et l’histoire continue.

J’ai investi en bourse et j’ai investi dans l’immobilier. Il n’y a rien de plus stable que l’immobilier. La terre ne croît pas en densité, seulement en valeur. La propriété est un investissement merveilleux pour de nombreuses raisons. D’abord, votre résidence principale peut être vendue en franchise d’impôt. Vous achetez la propriété et vous y vivez pendant qu’elle prend de la valeur. Si vous avez besoin de liquidités, vous pouvez emprunter sur la propriété ou la vendre.

Si vous achetez une deuxième propriété résidentielle et que vous la vendez par la suite, vous réalisez un gain en capital imposable à un taux inférieur à celui de l’impôt sur le revenu des particuliers.

Voici un plan pour créer un portefeuille immobilier. Achetez un petit quadruplex à Lasalle ou à St Laurent. Mettez 15% en paiement. Deux ans plus tard, lorsque la valeur de la propriété a augmenté, empruntez sur la valeur nette accrue de la propriété et achetez un deuxième immeuble à revenus de quatre logements. Deux ans plus tard, refinancer les deux immeubles, dont la valeur a encore augmenté, et acheter en un troisième, avec quatre ou six logements à revenus.

‘J’ai investi en bourse et j’ai investi dans l’immobilier. Il n’y a rien de plus stable que l’immobilier. La terre ne croît pas en densité, seulement en valeur.’

Répétez le processus tous les deux ou trois ans. À un moment donné, vous voudrez peut-être vendre certaines de ces propriétés et acheter une propriété à revenu de 30 ou 40 unités. Une grande superficie de biens productifs mène à une plus grande superficie de biens productifs. De plus, il est plus facile de gérer une seule grande propriété à revenu que de parcourir la ville pour gérer plusieurs petites propriétés à revenu.

Les immeubles à revenus sont comme des obligations à revenu fixe. Les immeubles à revenus fournissent un loyer et leur valeur augmente avec le temps. Les investisseurs immobiliers les plus prospères vendent rarement des propriétés à revenu, à moins qu’ils n’aient l’intention d’acheter des propriétés plus grandes ou de prendre leur retraite. Toutefois, même à la retraite, c’est un cadeau que de léguer des immeubles à revenus à ses enfants.

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L’état du marché

Le marché immobilier montréalais est en plein essor depuis deux ans, avec des taux d’intérêt bas, une économie très active et peu d’offre dans un marché à la demande. Cela a été formidable pour les vendeurs et les investisseurs, mais pas tant pour les acheteurs. Pour lutter contre ce problème d’augmentation des prix et des loyers élevés, Montréal est sur le point d’adopter un règlement municipal qui obligerait les promoteurs à construire des appartements hors marché moins chers pour chaque nouvel immeuble résidentiel haut de gamme qu’ils érigent.

Certains promoteurs ne sont pas satisfaits de ce plan puisque certains quartiers de Montréal sont plus en demande que d’autres. Dans toutes les villes du monde, plus la propriété est située près du cœur d’une ville, plus elle est chère. Moins on doit se déplacer pour se rendre au travail au centre-ville, plus ce secteur est en demande. Les secteurs qui sont particulièrement en demande sont les secteurs près du centre-ville où il y a encore des espaces verts. À Montréal, cela comprend Westmount, NDG/CDN, Montréal-Ouest, Outremont et Ville Mont-Royal, pour n’en nommer que quelques-uns.

‘… Montréal est sur le point d’adopter un règlement municipal qui obligerait les promoteurs à construire des appartements moins chers hors marché pour chaque nouvel immeuble résidentiel haut de gamme qu’ils érigent.’

Créer des logements abordables en banlieue, à l’écart du centre-ville, qui sont près de développements plus coûteux, est une excellente idée. Par ailleurs, la création de développements résidentiels dans le centre-ville est une proposition coûteuse et, par conséquent, les unités construites seraient plus chères à l’achat.

Toutefois, si les promoteurs doivent construire des résidences moins coûteuses au centre-ville pour chaque unité haut de gamme qu’ils construisent, ils perdront probablement de l’argent, ce qui empêchera la poursuite du développement immobilier. Montréal a le vent en poupe actuellement et progresse de jour en jour pour devenir le premier marché immobilier au Canada. Il serait sage de maintenir le cap.

Image : Pixabay

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