Comment une inexactitude peut bloquer la vente et discréditer le vendeur
Par Joseph Marovitch
Précédemment publié dans WestmountMag.ca
Vendre une propriété sans courtier immobilier ne dispense pas le propriétaire de ses obligations légales. Au Québec, les vendeurs demeurent assujettis au Code civil du Québec, notamment aux règles relatives aux déclarations trompeuses et à la garantie légale. Les courtiers immobiliers ont des obligations professionnelles supplémentaires en vertu de la Loi sur le courtage immobilier et de ses règlements. Cette loi est distincte du Code civil; elle n’impose pas les mêmes exigences professionnelles à tous les propriétaires qui vendent sans intermédiaire.
Les renseignements fournis aux acheteurs potentiels doivent être véridiques, et les vendeurs ne doivent pas dissimuler les problèmes connus.
Que la propriété soit vendue directement par son propriétaire ou par l’intermédiaire d’un courtier, l’exactitude des renseignements est essentielle. Les renseignements fournis aux acheteurs potentiels doivent être véridiques, et les problèmes connus ne doivent pas être dissimulés. De fausses déclarations ou des renseignements délibérément tus peuvent entraîner des poursuites judiciaires, même après la signature de l’acte de vente devant notaire. Selon les circonstances, l’acheteur peut demander une réduction de ses obligations, des dommages-intérêts ou l’annulation du contrat. Ces recours ne sont pas automatiques : les faits et les conditions prévues par la loi déterminent les recours possibles.
Divulguez les problèmes de la propriété
Un vendeur qui connaît un problème affectant les fondations, la plomberie, le système électrique, le chauffage ou une autre composante importante doit le divulguer clairement plutôt que de présumer que l’inspection de l’acheteur le révélera. Au Québec, le dol peut résulter du silence ou de la dissimulation lorsqu’ils amènent l’acheteur à conclure un contrat qu’il aurait autrement refusé, ou à accepter des conditions différentes. Toutefois, la responsabilité du vendeur à l’égard d’un vice caché ne dépend pas toujours du fait qu’il en avait connaissance.
Lorsque la garantie légale de qualité s’applique, le vendeur garantit que la propriété est exempte de vices cachés graves existant au moment de la vente. Un tel vice doit rendre la propriété impropre à l’usage auquel elle est destinée ou en diminuer l’utilité au point où l’acheteur ne l’aurait pas achetée, ou n’aurait pas payé un prix aussi élevé, s’il en avait eu connaissance. La garantie ne couvre ni un vice déjà connu de l’acheteur ni un vice apparent qu’un acheteur prudent et diligent aurait pu déceler sans recourir à un expert. Le vendeur peut néanmoins être responsable d’un vice caché répondant aux critères de la garantie, même s’il en ignorait l’existence. La connaissance du vice peut également l’obliger à indemniser l’acheteur des pertes subies.
Les mesures et les descriptions doivent être exactes
L’état du bâtiment n’est pas le seul renseignement qui compte. Vérifiez soigneusement les dimensions des pièces et les autres renseignements utilisés pour décrire la propriété. Par exemple, annoncer une chambre de 12 pieds sur 16 pieds alors qu’elle mesure en réalité 8 pieds sur 12 pieds constitue un écart important. Si ce renseignement a influencé de manière déterminante la décision de l’acheteur ou les conditions de l’achat, il pourrait fonder un recours en justice.
Une erreur n’engage pas automatiquement la responsabilité du vendeur et ne permet pas nécessairement d’annuler la vente, mais une déclaration inexacte portant sur un élément déterminant peut avoir de graves conséquences. Par précaution, les vendeurs devraient vérifier les mesures avant de les publier et corriger rapidement toute erreur. Lorsqu’un renseignement est incertain, mieux vaut le préciser que de donner une assurance sans fondement.
La déclaration du vendeur
Dans les transactions de courtage résidentiel visées par les règles de l’OACIQ, le courtier doit remplir, avec le vendeur, le formulaire de déclaration approprié et obtenir sa signature lors de la signature du contrat de courtage. Ce formulaire consigne l’historique et l’état de la propriété afin que les acheteurs puissent prendre une décision éclairée.
Pour les immeubles visés, principalement résidentiels et comprenant moins de cinq logements, y compris ceux détenus en copropriété indivise, les courtiers utilisent le formulaire « Déclarations du vendeur sur l’immeuble ». Un formulaire distinct s’applique à la copropriété divise. Les exigences diffèrent selon les circonstances, notamment lorsque le vendeur est une personne morale. Ces exigences relatives aux formulaires de courtage ne doivent pas être confondues avec une obligation générale imposant à tous les propriétaires qui vendent sans intermédiaire d’utiliser un formulaire de l’OACIQ.
La déclaration du vendeur consigne les renseignements connus sur la propriété; elle ne constitue pas une exonération générale de responsabilité.
Le vendeur doit répondre au mieux de sa connaissance, préciser les éléments incertains et fournir les documents justificatifs dont il dispose. Le formulaire n’exige pas qu’il déclare des faits qu’il ignore, mais qu’il fasse preuve de rigueur et d’honnêteté à l’égard de ce qu’il sait. Un vendeur qui n’a jamais habité la propriété peut avoir une connaissance directe limitée de son état, tout en disposant de rapports d’inspection, de factures de réparation ou d’autres documents pertinents. Il ne faut pas négliger ces documents sous prétexte que le vendeur n’a pas occupé la résidence.
Remplir la déclaration n’exonère pas de la responsabilité en cas de tout défaut. Elle consigne les renseignements divulgués et aide l’acheteur à déterminer quelles vérifications supplémentaires sont nécessaires; elle ne remplace pas une clause d’exclusion de garantie adéquatement rédigée.
Vendre sans garantie légale de qualité
Au Québec, la garantie légale comporte deux volets : la garantie du droit de propriété et la garantie de qualité. La première concerne le titre de propriété et les questions connexes; la seconde porte sur les vices cachés répondant aux critères prévus par la loi. Ces garanties s’appliquent de plein droit, à moins d’être valablement modifiées ou exclues. Les parties peuvent convenir d’exclure ou de limiter la garantie de qualité. L’exclusion peut porter sur l’ensemble de la propriété ou seulement sur certaines composantes. L’OACIQ propose la formulation suivante pour une exclusion visant l’ensemble de la propriété : « La présente vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur. »
La formulation est importante. Indiquer qu’une propriété est vendue « telle quelle » n’explique pas adéquatement à quelles protections l’acheteur renonce. Une clause d’exclusion clairement rédigée peut considérablement restreindre les recours de l’acheteur pour vices cachés et avoir également une incidence sur ses recours contre les vendeurs précédents. Les parties devraient en examiner la portée avec un notaire ou un avocat avant de l’accepter.
Une exclusion n’autorise pas la tromperie. Un vendeur qui dissimule délibérément un vice connu peut quand même faire l’objet d’un recours fondé sur la mauvaise foi ou le dol. Il est donc inexact d’affirmer qu’une vente sans garantie exonère le vendeur de toute responsabilité à l’égard de « tout autre problème ».
La garantie du droit de propriété constitue une question distincte. L’OACIQ déconseille généralement de l’exclure, sauf dans de rares cas. Les vendeurs et les acheteurs doivent comprendre précisément quelle garantie est visée par la clause proposée.
Quand envisager une exclusion de garantie
La vente sans garantie légale de qualité peut être envisagée lorsqu’une propriété est vendue dans le cadre d’une succession ou lorsque le vendeur en connaît peu l’état. Toutefois, hériter d’une propriété ne dispense pas de divulguer les renseignements dont on dispose. Dans les transactions de courtage impliquant une succession, les exigences de l’OACIQ relatives à la déclaration du vendeur demeurent en vigueur.
Un vendeur qui prévoit de s’établir à l’étranger peut également souhaiter discuter d’une exclusion de garantie, car il pourrait être difficile de gérer un éventuel litige depuis l’étranger. Le fait de déménager ne modifie pas, à lui seul, les obligations du vendeur et ne l’exonère pas de sa responsabilité. Toute exclusion doit être acceptée par les parties et rédigée de manière appropriée.
Une telle exclusion peut également présenter des inconvénients. Selon les conditions du marché, elle peut décourager les acheteurs potentiels ou influencer le prix qu’ils sont disposés à payer. Les acheteurs assument un risque supplémentaire et doivent en comprendre la portée avant de s’engager.
L’OACIQ recommande une inspection plus approfondie lorsqu’une propriété est achetée sans garantie légale de qualité. L’inspecteur doit être informé de cette exclusion afin d’en tenir compte dans son évaluation de la propriété.
Protéger la transaction
Une vente réussie ne se résume pas à trouver un acheteur et à s’entendre sur un prix. Des descriptions claires, une divulgation honnête et des documents soigneusement rédigés aident les deux parties à comprendre ce qui est vendu et les conditions dans lesquelles il est vendu.
Pour les vendeurs, la démarche pratique consiste à vérifier les renseignements avant de les publier, à divulguer les problèmes connus, à préciser les éléments incertains et à conserver les documents justificatifs. Pour les acheteurs, il s’agit d’examiner les renseignements fournis, d’approfondir les points préoccupants et de comprendre les effets de toute exclusion de garantie avant de signer. Ces démarches favorisent le consentement éclairé et la transparence que le processus de divulgation de l’OACIQ vise à encourager.
Une déclaration inexacte n’entraîne pas nécessairement l’annulation d’une vente. Toutefois, une déclaration trompeuse relative à un élément important ou à un problème dissimulé peut transformer une transaction conclue en un litige coûteux. La signature devant un notaire n’efface pas ces risques.
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Joseph Marovitch œuvre dans les services depuis plus de 30 ans. Il a d’abord dirigé le Camp Maromac, un camp de vacances pour enfants, avant de devenir courtier immobilier, où il applique les mêmes valeurs de fiabilité et d’intégrité. Vous pouvez le joindre au 514 825-8771 ou à josephmarovitch@gmail.com