Question d’immobilier:
Préparer la vente ou l’achat

Un certificat de localisation à jour et une pré-approbation hypothécaire facilitent la tâche

Par Joseph Marovitch

3 mai 2023

La semaine dernière, un client vendeur a posé une question qui a été soulevée à plusieurs reprises au fil des ans. Il s’agit de savoir s’il faut commander un nouveau certificat de localisation au début ou à la fin d’une campagne de promotion de vente. Un autre client, celui-là acheteur, m’a demandé pourquoi je lui suggérais d’obtenir une pré-approbation de son institution financière avant d’acheter.

J’aborderai tout d’abord la question du certificat de localisation. Lors de la vente d’un bien immobilier, il est obligatoire de fournir à l’acheteur un certificat de localisation à jour. Le certificat de localisation indique les dimensions de la propriété, les numéros de cadastre et tous les droits ou servitudes auxquels la propriété peut être soumise, que ce soit en faveur du propriétaire ou des voisins. Le certificat indique également s’il existe des irrégularités sur la propriété ou sur celles des voisins proches de la propriété.

Si des changements sont intervenus depuis la prise de possession par le propriétaire vendeur, celui-ci est tenu de fournir, à ses frais, un nouveau certificat de localisation.

Si aucun changement n’a été apporté à l’un des aspects de la propriété indiqués dans le certificat de localisation depuis que le propriétaire l’a achetée, un nouveau certificat n’est pas nécesairement requis. Si des changements sont intervenus depuis la prise de possession par le propriétaire vendeur, celui-ci est tenu de fournir, à ses frais, un nouveau certificat de localisation.

Si aucun changement n’est intervenu depuis la prise de possession au cours des dix dernières années, mais que le créancier de l’acheteur insiste pour obtenir un nouveau certificat en raison de l’ancienneté de ce dernier, il est précisé dans la promesse d’achat, à l’article 10.3, que l’acquisition d’un nouveau certificat est à la charge de l’acheteur.

Quant à la question de savoir si un nouveau certificat est requis avant ou après la commercialisation et la vente du bien immobilier, il est conseillé d’acquérir le certificat au début de la mise en vente. En effet, l’obtention d’un certificat peut prendre jusqu’à trois semaines, voire plus.

Si le vendeur attend qu’une offre soit acceptée et espère qu’elle soit notariée dans les 30 jours suivant l’acceptation de l’offre, il se peut qu’il y ait un retard dans la signature devant notaire. Parfois, les acheteurs paient une prime pour prendre possession de la propriété plus tôt, ce qui peut s’avérer impossible si un nouveau certificat est exigé à la dernière minute.

En outre, un nouveau certificat peut indiquer un problème tel qu’une irrégularité, par exemple une vue illicite sur la chambre à coucher du voisin ou vice-versa. Cela peut retarder davantage la signature chez le notaire.

‘Les acheteurs ont tendance à accepter plus promptement les offres des acheteurs préapprouvés que celles d’acheteurs qui n’ont pas de financement préapprouvé. ‘

Une pré-approbation est un document émanant de l’institution financière de l’acheteur qui indique le montant que l’institution est disposée à prêter à l’acheteur et à quel taux d’intérêt fixe pour une période déterminée. Une pré-approbation assortie d’une seule condition, à savoir l’envoi d’un évaluateur sur le bien proposé à l’achat pour s’assurer quque la propriété vaut le prix payé par l’acheteur, indique au vendeur que l’acheteur est plus qu’à mi-chemin de l’approbation de son financement.

Les acheteurs ont tendance à accepter plus promptement les offres des acheteurs préapprouvés que celles d’acheteurs qui n’ont pas de financement préapprouvé. Même si l’acheteur non préapprouvé fait une offre plus élevée que l’acheteur approuvé, le vendeur peut choisir l’offre la plus basse car le risque de ne pas conclure la vente devant notaire est moindre.

Un autre avantage d’une pré-approbation est que le taux d’intérêt peut être garanti à l’acheteur pour une période allant jusqu’à trois mois. Si les taux d’intérêt augmentent au cours de ces trois mois, l’acheteur conserve le taux d’intérêt inférieur prévu dans la pré-approbation. Si les taux baissent dans les trois mois, l’acheteur préapprouvé obtient le taux le moins élevé.

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Prochain article: La crainte de l’inspection

L’état du marché

Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), les prix des logements continueront à baisser jusqu’au milieu de l’année 2023, même si la demande de logements est supérieure à l’offre. Cela s’explique par l’augmentation des coûts de possession. On s’attend à ce que les taux d’intérêt diminuent en 2024, en fonction du taux d’inflation. Si l’inflation diminue, les taux d’intérêt devraient faire de même. Si l’inflation augmente, les taux augmenteront également.

‘… les prix des logements continueront à baisser jusqu’au milieu de l’année 2023, même si la demande de logements est supérieure à l’offre. Cela s’explique par l’augmentation des coûts de possession.’

Avec la baisse des taux et de l’inflation, nous devrions voir davantage de logements à vendre et les frais de possession pour les acheteurs diminuer. Toutefois, compte tenu de la demande croissante et de la faiblesse des inventaires, les prix des logements risquent d’augmenter lorsque les taux d’intérêt diminueront.

Une fois de plus, les acheteurs sont à la croisée des chemins : acheter maintenant à un prix plus bas avec des coûts de possession plus élevés ou acheter plus tard avec des coûts de possession plus bas mais un prix plus élevé.

Je vous souhaite une excellente semaine !

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Image : Suzy Hazelwood – Pexels

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