Question d’immobilier:
Guide d’achat en 2025

Rechercher une propriété avec l’aide d’un courtier et les étapes du processus d’achat

Par Joseph Marovitch

Mis à jour le  4 juin 2025

L’achat d’une première propriété peut être une entreprise laborieuse. On se pose souvent toutes sortes de questions comme par où commencer ? Dans quel coin chercher ? Devrait-on utiliser les services d’un courtier ou le faire soi-même ? Comment obtenir du financement ? Que faire si la maison présente des défectuosités ? Est-ce que le prix demandé est justifié ? Va-t-on récupérer son investissement au moment de la revente de la propriété ? Et ainsi de suite…

Afin d’offrir une meilleure compréhension du marché de l’immobilier et de tout ce qui s’y rapporte, je publierai une série d’articles où sont abordés des sujets tels que le processus d’achat, la vente, la pré-approbation, l’inspection, le financement, le paiement en espèces ou avec hypothèque, la promotion d’une propriété à vendre, l’achat d’une propriété à revenus, l’achat avec ou sans garantie, l’achat d’une résidence secondaire et d’autres sujets apparentés.

L’achat d’une propriété est une entreprise laborieuse. On se pose toutes sortes de questions comme par où commencer ? Dans quel coin chercher ? Comment obtenir du financement ? Et ainsi de suite…

Dans cet article, nous examinons la recherche d’une propriété avec l’aide d’un courtier. Vous pouvez effectuer vous-même la recherche d’une propriété, en ligne ou par le biais d’annonces dans les journaux locaux, mais c’est un processus qui prend du temps et beaucoup d’efforts. Un courtier expérimenté ne vous coûte rien et peut vous aider à cibler votre recherche selon des critères spécifiques tels que l’emplacement, le nombre de chambres et de salles de bain, le style architectural et le prix d’achat.

La première étape consiste à rencontrer plusieurs courtiers référencés afin de trouver la chimie, l’intégrité et la confiance nécessaires. Lors de la rencontre, vous pourrez constater si le courtier semble informé, professionnel et digne de confiance.

Questions à poser à votre courtier:

• Depuis combien de temps êtes-vous courtier en immobilier ?
• Avez-vous effectué beaucoup de transactions immobilières ?
• Comment suggérez-vous de financer l’achat ?
• Pouvez-vous recommander un courtier hypothécaire, un inspecteur, un notaire ?

Ce ne sont pas des questions complexes mais elles vous permettront de déceler l’expérience, la patience, l’intégrité, le professionnalisme, la capacité de négocier et l’engagement du courtier envers vous, et pas seulement envers la vente.

Un mauvais choix de courtier, pour acheter ou vendre un bien immobilier, peut conduire à des problèmes juridiques et vous causer beaucoup de frustration. Un bon courtier devrait vous poser plusieurs questions afin de déterminer vos besoins et établir une base de confiance. Après tout, vous allez travailler intensément ensemble pendant une période de temps relativement longue.

‘Un mauvais choix de courtier, pour acheter ou vendre un bien immobilier, peut conduire à des problèmes juridiques et vous causer beaucoup de frustration.’

Ce qui suit est une description du processus d’achat, étape par étape.

Rencontrez le courtier à votre domicile ou dans son bureau pour déterminer :

• Le type d’habitation que vous recherchez: résidentiel, détaché, semi détaché ou condominium
• Le nombre de chambres et de salles de bain dont vous avez besoin
• La nécessité d’un espace de stationnement, d’un garage, ou des deux
• Les quartiers que vous privilégiez
• Votre fourchette budgétaire
• Le type de bâtiment que vous recherchez : ancestral, récent, en béton, en bois, en brique ou en pierre
• Quelle forme de financement vous prévoyez : emprunt hypothéquaire ou paiement en argent comptant. Un prêt hypothécaire nécessite une pré-approbation et le paiement en espèces nécessite une preuve de liquidités avant la soumission d’une offre.

Le courtier vous fournira ensuite une explication parfaitement claire du déroulement de l’achat, des règles encadrant la collaboration avec un courtier acheteur, ainsi que du nouveau contrat de courtage achat, désormais obligatoire au Québec pour les transactions résidentielles.

Le processus

1. Le courtier recherche et analyse les annonces immobilières en se basant sur des critères fournis par l’acheteur.
2. Le courtier envoie par courriel les inscriptions à l’acheteur pour qu’il puisse les consulter.
3. Si l’acheteur trouve des inscriptions qui l’intéressent, il en informe le courtier.
4. Le courtier organise les visites.
5. Le courtier vérifie l’existence de servitudes, droits acquis et du montant résiduel de l’hypothèque, entre autres.
6. Le courtier compare la propriété à d’autres propriétés comparables vendues au cours des six derniers mois.
7. À l’aide de toutes ces informations, le courtier et l’acheteur déterminent ensemble le meilleur prix possible.
8. Le courtier prépare la promesse d’achat, en indiquant le montant offert et les conditions d’achat.
9. Le courtier prépare une contre-offre si nécessaire.

Une fois que l’offre est acceptée

1. Le courtier s’assure que tous les documents requis sont transmis au notaire désigné.
2. Le courtier veille à ce que le financement soit organisé avec les évaluations bancaires.
3. Le courtier s’assure du respect des délais d’inspection.
4. Le courtier gère les divers problèmes : certificats, prêts, servitudes, non-conformités, fosse septique, puits, champ d’épuration, etc.
5. Suite à quoi, le courtier organise la signature.

Ensuite, il y a les frais de clôture, qui comprennent :

1. Les honoraires du notaire – pour la radiation d’une hypothèque antérieure, le transfert de titre, la recherche de titres, la vérification de la propriété pour les infractions, les factures impayées liées à la propriété, y compris, sans s’y limiter, les taxes et paiements hypothécaires impayés, ainsi que l’assurance-titre si nécessaire.
2. Le droit de mutation immobilière, aussi appelé taxe de bienvenue
3. Les frais d’inspection pour l’inspecteur en bâtiment
4. Les frais du courtier hypothécaire
5. La commission du courtier, à laquelle s’ajoute la taxe
6. Les honoraires d’avocat, si requis
7. Les ajustements entre l’acheteur et le vendeur pour les factures, taxes, frais de condo payés ou impayés, etc.
8. Les frais de déménagement

Les informations dans ces articles sont résumées. Si vous avez des questions, des commentaires ou souhaitez en discuter davantage, veuillez utiliser la section des commentaires au bas de la page ou me contacter directement.

Prochain article : Le processus de vente
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État du marché immobilier actuel

Aujourd’hui, la Banque du Canada a décidé de maintenir son taux directeur à 2,75 % au lieu de procéder à une baisse de taux, en raison de l’incertitude économique persistante et des pressions inflationnistes liées notamment aux tarifs commerciaux récents. La Réserve fédérale américaine (Fed) a également opté pour le statu quo, préférant attendre de mesurer pleinement l’impact des tarifs appliqués avant d’envisager un changement de politique. Si l’économie s’affaiblit en raison des tarifs ou d’une possible récession, une baisse des taux pourrait survenir; à l’inverse, une économie plus forte entraînerait une hausse des taux et des valeurs immobilières.

Alors que la plupart des acheteurs et vendeurs demeurent attentistes en attendant des nouvelles positives, de nombreux propriétaires potentiels doivent renouveler leur hypothèque. Plusieurs de ces prêts ont été contractés à des taux très bas pendant la pandémie. Ceux qui ont acheté ou refinancé durant cette période seront confrontés à des taux nettement plus élevés, ce qui pourrait pousser davantage de propriétés sur le marché. Dans ce contexte, une hausse de l’inventaire combinée à une demande plus faible rendra le marché plus favorable aux acheteurs.

‘Ceux qui ont acheté ou refinancé durant la pandémie seront confrontés à des taux nettement plus élevés, ce qui pourrait pousser davantage de propriétés sur le marché.’

Il est primordial, dans le marché actuel, de positionner son prix de façon stratégique. Une propriété affichée à un prix réfléchi et compétitif suscitera l’intérêt des acheteurs et augmentera les chances de recevoir plusieurs offres. Cette concurrence peut faire monter le prix de vente. Une erreur fréquente que font de nombreux vendeurs est de fixer leur prix au sommet de l’échelle, voire au-delà. Dans un contexte incertain, cela prolonge la présence de la propriété sur le marché, jusqu’à ce qu’elle « s’essouffle », c’est-à-dire qu’elle n’attire plus d’intérêt ni d’offres. Une autre stratégie tout aussi importante consiste à cibler le bon public, en fonction de l’emplacement, du prix et de l’état de la propriété.

Pour toute question sur la façon de bien positionner et cibler votre propriété, n’hésitez pas à utiliser la section des commentaires ou à me contacter directement.

Passez une excellente semaine !

N’oublions pas que les personnes atteintes de cancer sont également vulnérables !

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Image d’entête : Andrew Burlone
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