Question d’immobilier:
Le processus de vente

Les tenants et les aboutissants de la vente de votre propriété

Par Joseph Marovitch

Mis à jour le 5 octobre 2023

L’immobilier peut être considéré comme un modèle des cycles de la vie.

Étape 1 : Vous avez atteint l’âge adulte et avez décidé de quitter le nid familial. Vous partez à la recherche de votre première propriété, généralement un appartement en copropriété.

Étape 2 : Vous vous mariez et un enfant est attendu, vous passez alors de l’appartement à une maison de deux ou trois chambres.

Étape 3 : Le deuxième enfant arrive et il est temps d’acheter une maison plus grande.

Étape 4 : Vos enfants décident éventuellement de quitter la maison et vous vous retrouvez dans cette grande demeure vide. Il est temps de réduire la taille de votre résidence pour en trouver une plus petite ou un appartement.

Ainsi va la vie. Voici une règle que je vous suggère de conserver dans votre manuel de l’immobilier :

N’achetez pas une maison avant d’avoir vendu votre maison actuelle

En voici une autre,

Ce qui est acheté doit être facilement vendable.

Beaucoup de gens hésitent à vendre leur résidence avant d’acheter car ils craignent de ne pas en trouver une autre. N’ayez pas de soucis, vous en trouverez toujours une. Il faut du temps pour vendre une propriété, peu importe ce qu’on en dit.

‘La vente d’une propriété nécessite une préparation et une prise en compte des aspects positifs et négatifs.’

Un autre problème peut survenir si vous vendez avant d’acheter, car vous serez toujours sous pression pour réduire le prix de vente à l’approche de la date de signature. Peu de gens peuvent ou veulent supporter le coût de deux propriétés simultanément.

La vente d’une propriété nécessite une préparation et une prise en compte de ses aspects positifs et négatifs.

Tenez compte des éléments suivants pour déterminer le prix de vente: l’emplacement, l’état, le nombre de chambres à coucher, de salles de bain, le stationnement, la surface, etc. Tous ces facteurs, sauf l’emplacement, ne peuvent être changés que si vous rénovez, mais la condition des lieux est sous votre contrôle.

Si votre maison présente des problèmes, vous pouvez effectuer des réparations ou baisser le prix pour permettre à l’acheteur de les effectuer. Si le vendeur décide de fixer le prix de la propriété en tenant compte des problèmes qui dévaluent la maison, tous ces problèmes doivent être déclarés dans la déclaration du vendeur. Nous aborderons la déclaration du vendeur dans le prochain article.

Deux types de problèmes doivent être considérés :

Les problèmes structurels qui sont apparents et nécessitent une réparation immédiate, et les problèmes cosmétiques qui ne nécessitent pas de réparation immédiate.

Si votre salle de bains ou votre cuisine sont vétustes et nécessitent des rénovations, laissez l’acheteur les faire. Certains acheteurs sont enthousiastes à l’idée de rénover à leur goût.

Si le balcon est dans un état dangereux et nécessite donc des réparations, le vendeur doit soit réparer le balcon, soit baisser le prix de la propriété pour tenir compte du balcon endommagé et déclarer ce problème dans la déclaration du vendeur.

En général, si le vendeur veut obtenir le prix le plus élevé possible et que les réparations amélioreront la valeur de la propriété, il devrait effectuer les réparations.

Si les murs de la maison sont éraflés et pleins de trous, réparez-les et peignez-les. S’il la porte du garage est bosselée, réparez-la. L’aspect général de la propriété doit toujours être aussi présentable que possible. Si la maison paraît être en mauvais état, les acheteurs appréhendront d’autres problèmes et hésiteront à l’acheter ou proposeront un prix plus bas.

D’autres imperfections, telles que des vitres brisées, de petites fissures non structurelles sur le côté de la maison ou toute autre usure normale, n’empêcheront pas un acheteur emballé par la propriété de l’acheter.

‘Une propriété surévaluée est utilisée par les courtiers pour vendre d’autres propriétés. Un courtier montrera d’abord une maison surévaluée à son client, puis montrera une maison similaire dont le prix est correct et vendra cette maison.’

Maintenant que vous avez pris en compte les problèmes de la propriété et que vous les avez résolus, il est temps de contacter un courtier. Le courtier fixera adéquatement le prix de vente pour la mise en marché de la propriété. Lorsque le courtier suggère un prix de vente, il doit l’étayer avec des informations telles que les listings de propriétés comparables vendues dans le secteur au cours des six à douze derniers mois ou en cours d’être vendues. Il est très important de connaître les montants demandés par la concurrence.

Une propriété dont le prix correspond à celui du marché se vendra en trois à six mois en moyenne. Par ailleurs, une propriété dont le prix est trop élevé pourrait servir d’exemple aux courtiers pour vendre d’autres maisons : un courtier montrera d’abord une maison hors de prix à son client, puis suggèrera une autre maison similaire dont le prix est raisonnable et la vendra.

Il est important de comprendre que, dans la plupart des cas, la première offre est la meilleure. Ne passez pas à côté d’une bonne offre simplement parce que c’est la première. Vous risquez d’attendre longtemps après la première offre pour découvrir que l’offre suivante est inférieure.

Les courtiers assurent une visibilité maximale à votre propriété par l’intermédiaire de leur réseau de courtiers et d’acheteurs et du système Centris(autrefois appelé le service d’inscription multiple – MLS). Plus une propriété est promue, plus elle se vendra vite. Une promotion abondante et de qualité procurera plus d’appels, de visites et d’offres.

Voici les étapes à suivre pour vendre une propriété, une fois que le prix de vente déterminé:

1. La prise de photos professionnelles – de belles photos valent mille mots et aident à trouver un acheteur.
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2. Le relevé exact des dimensions – la mesure de chaque pièce doit être précise ou la vente pourrait être annulée.
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3. Le placement d’une enseigne « à vendre » devant la maison afin d’attirer les acheteurs et les courtiers.
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4. L’inscription de la propriété sur le système Centris avec les dimensions et descriptions exactes.
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5. L’ajout de la propriété sur plusieurs sites web, y compris le système Centris, le site de la compagnie de courtage (marché national et international), le site personnel du courtier le cas échéant, et certains médias communautaires en ligne, tels que WestmountMag.ca.
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6. L’envoi de d’infolettres par le courtier à sa liste de clients et aux autres courtiers, une ou plusieurs fois par mois.
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7. La distribution de prospectus dans la région.
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8. Le placement d’annonces dans les journaux locaux au moins deux fois par mois.
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9. Le placement d’annonces en ligne, notamment sur Linkedln, Facebook, Instagram et Pinterest, afin de permettre une exposition ciblée.
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10. Des visites virtuelles pour permettre au public de voir la propriété.
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11. L’organisation de visites en personne.

Une fois par mois, le courtier fournira un rapport indiquant combien d’appels, de visites et d’offres d’achats ont été effectués. Le rapport indiquera combien d’annonces ont été placées et dans quels médias.

‘Sachez que la partie la plus difficile de la vente d’une propriété n’est pas le marketing mais plutôt la conversion d’une offre acceptée en acte de vente signé.’

Le courtier doit, si possible, qualifier les acheteurs en demandant que l’offre soit accompagnée d’une lettre d’approbation de financement préalable ou d’une preuve de liquidité. Une fois l’offre reçue, le courtier examinera les conditions et les délais et discutera avec le vendeur de l’acceptation, du refus ou d’une contre-offre.

Les offres sont généralement assorties de deux conditions ou plus, et parfois offertes sans conditions. Les conditions les plus courantes sont l’inspection et le financement. Sachez que la partie la plus difficile de la vente d’une propriété n’est pas le marketing mais plutôt la conversion d’une offre acceptée en acte de vente signé. Un bon courtier gérera l’inspection, et ses problèmes, par la négociation et saura différencier un argument valable d’un acheteur qui tente simplement de faire baisser le prix de vente.

Une fois que l’inspection et les conditions de financement sont remplies, il ne reste qu’à faire vérifier les titres et les servitudes par le notaire chargé d’officialiser la vente. Après cela, la signature a lieu, la propriété est enregistrée auprès du nouveau propriétaire et un jour plus tard, l’argent est versé au compte du vendeur et la propriété est considérée vendue.

Si vous avez des questions ou des commentaires, veuillez vous reporter à la section des commentaires au bas de la page. De plus, pour lire mes articles précédents, cliquez ici.

Dans le prochain article, nous aborderons la déclaration du vendeur

L’état du marché

IPC (taux d’inflation) 4 %
Taux préférentiel du Canada 5%

Les prévisions du marché n’ont guère changé. Avec la hausse de l’inflation, nous assisterons probablement à une nouvelle augmentation des taux d’intérêt. Cependant, il y a une demande de logements et de plus en plus de vendeurs mettent leur propriété sur le marché. De nombreux propriétaires ont des prêts hypothécaires qui arrivent à échéance et ne veulent pas être frappés par un taux d’intérêt élevé. Nous sommes passés d’un marché de vendeurs à un marché d’acheteurs. Pour les acheteurs, cela signifie des prix d’achat plus bas et la possibilité d’opter pour une durée de 2, 3 ou 5 ans avec un taux moyen de 7,32 %.

‘Les prévisions concernant le marché n’ont guère changé. Avec la hausse de l’inflation, nous assisterons probablement à une nouvelle augmentation des taux d’intérêt. Cependant, il y a une demande de logements et de plus en plus de vendeurs mettent leur propriété sur le marché.’

Toutefois, certains prêteurs proposent encore des taux d’environ 5,89 % ou moins. Un prêt hypothécaire à taux variable n’est probablement pas la meilleure option ; néanmoins, une durée de 5 ans n’est peut-être pas plus avantageuse, car les taux pourraient très bien diminuer légèrement au cours des prochaines années. La meilleure option pour obtenir le meilleur prix possible sur un bien immobilier est de payer comptant et de refinancer à une date ultérieure. La deuxième meilleure option consiste à verser le plus d’argent possible, à emprunter moins et à payer moins d’intérêts.

Je vous souhaite une excellente semaine.

N’oublions pas que les personnes atteintes de cancer sont également vulnérables !

Vous êtes invités à continuer à donner aux organisations suivantes, car il est maintenant plus important que jamais de soutenir la recherche sur le cancer ! Cliquez sur les logos ci-dessous pour savoir comment :

Image : Andrew Burlone
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