Question d’immobilier:
Vendre en 2025
Les tenants et les aboutissants du processus de la vente de votre propriété
Par Joseph Marovitch
Mis à jour le 11 juin 2025
Quand on y pense bien, l’immobilier peut être considéré comme un modèle des cycles de la vie.
Étape 1 : Vous avez atteint l’âge adulte et avez décidé de quitter le nid familial. Vous partez à la recherche de votre première propriété, généralement un appartement en copropriété.
Étape 2 : Vous vous mariez et un enfant est attendu, vous passez alors de l’appartement à une maison de deux ou trois chambres.
Étape 3 : Le deuxième enfant arrive et il est temps d’acheter une maison plus grande.
Étape 4 : Vos enfants décident éventuellement de quitter la maison et vous vous retrouvez dans cette grande demeure vide. Il est temps de réduire la taille de votre résidence pour en trouver une plus petite ou un appartement.
Ainsi va la vie. Voici quelques règles que je vous suggère de garder dans votre manuel immobilier lors de l’achat ou de la vente d’une propriété :
- Ne pas acheter une nouvelle maison avant d’avoir vendu la précédente.
- N’achetez pas une propriété à moins de pouvoir la revendre facilement.
- N’achetez pas ce que vous ne pouvez pas vous permettre.
Beaucoup de gens hésitent à vendre avant d’acheter parce qu’ils pensent qu’ils ne trouveront pas de logement. Pourtant, les acheteurs trouvent toujours un endroit. Vendre une propriété prend du temps, peu importe ce que l’on en dit.
Si un acheteur achète avant de vendre sa propriété actuelle, il risque de subir la pression de devoir vendre sa première propriété à un prix inférieur à mesure que la date de signature de la nouvelle propriété approche. Peu de gens veulent assumer le coût de deux maisons.
La vente d’une propriété exige de la préparation et une réflexion sur les avantages et les inconvénients du bien à vendre.
La vente d’une propriété exige de la préparation et une réflexion sur les avantages et les inconvénients du bien à vendre. Pour déterminer le prix demandé, il faut tenir compte de plusieurs éléments : l’emplacement, l’état, le nombre de chambres, le nombre de salles de bain, le stationnement, la superficie, etc. Tous ces facteurs, sauf l’emplacement, ne peuvent être modifiés à moins que le vendeur ne fasse des rénovations.
Si la maison présente des problèmes, le vendeur peut soit les réparer, soit fixer un prix tenant compte des réparations à faire, afin de permettre à l’acheteur de s’en occuper. Si le vendeur décide de fixer un prix en tenant compte des défauts qui diminuent la valeur de la maison, tous ces problèmes doivent être déclarés dans la Déclaration du vendeur. Nous aborderons la Déclaration du vendeur dans la prochaine chronique.
Il y a deux types de problèmes à considérer : les problèmes structurels qui sont apparents et nécessitent une réparation immédiate, et les problèmes esthétiques qui ne nécessitent pas de réparation immédiate.
Si la salle de bain et la cuisine sont désuètes et nécessitent une mise à niveau, laissez l’acheteur s’en occuper. Il s’agit de problèmes esthétiques, et certains acheteurs aiment rénover selon leurs goûts. Si le balcon avant est dans un état dangereux et doit être réparé, le vendeur devrait soit le réparer, soit réduire le prix en conséquence et déclarer le problème dans la déclaration du vendeur.
En général, si le vendeur souhaite obtenir le meilleur prix possible et que les réparations augmentent la valeur, il devrait effectuer les réparations. Si les murs de la maison sont égratignés et troués, il faut les réparer et les repeindre. Si la porte de garage est bosselée, il faut la réparer. L’apparence générale de la propriété doit toujours être la meilleure possible. Si la maison semble en mauvais état, les acheteurs anticiperont d’autres problèmes et se retireront ou feront une offre plus basse.
Des problèmes comme des vitres fissurées, de petites fissures non structurelles sur le côté de la maison et d’autres signes d’usure normale n’empêcheront pas un acheteur de tomber amoureux de la propriété.
‘Une propriété surévaluée sert à vendre d’autres maisons. Un courtier la présentera d’abord à son client, puis lui montrera une maison similaire correctement évaluée, et c’est cette dernière qu’il vendra.’
Maintenant que vous avez examiné tous les problèmes liés à la propriété et que vous les avez réglés, il est temps de contacter un courtier. Si vous n’avez pas considéré les éléments qui pourraient diminuer la valeur de la propriété, le courtier devrait les signaler et vous conseiller sur la meilleure marche à suivre. Le courtier fixera le prix juste et assurera la mise en marché de la propriété.
Lorsque le courtier propose un prix de vente, il doit l’appuyer avec des faits, notamment en fournissant des comparables vendus au cours des 6 à 12 derniers mois et des propriétés similaires actuellement sur le marché afin que le vendeur puisse les consulter. Il est très important de connaître la concurrence.
Une propriété affichée au prix du marché se vendra en moyenne en 3 à 6 mois ou moins. Une propriété surévaluée sert à vendre d’autres maisons. Un courtier présentera d’abord une maison surévaluée à son client, puis lui montrera une maison similaire correctement évaluée, et c’est cette dernière qu’il vendra.
Il est important de comprendre que, dans bien des cas, la première offre reçue est la meilleure. Ne refusez pas une bonne offre simplement parce que c’est la première. Vous pourriez attendre longtemps pour une autre offre qui, au final, pourrait être moins intéressante.
Les courtiers offrent une visibilité maximale grâce à leur réseau de courtiers, d’acheteurs et au système Centris (anciennement appelé MLS). Plus une propriété bénéficie d’une grande visibilité grâce à une tarification stratégique qui suscite l’intérêt et à un marketing ciblé auprès du bon public, plus elle recevra de demandes d’information, de visites, d’offres et plus elle se vendra à bon prix.
Voici les étapes à suivre pour vendre une propriété une fois le prix déterminé :
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Prendre des photos et vidéos professionnelles – de belles images valent mille mots et aident à trouver l’acheteur.
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Prendre les mesures – chaque pièce doit être mesurée avec précision, sinon la vente pourrait être annulée.
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Installer une enseigne « À vendre » devant la maison – cela attire les acheteurs et les courtiers, et facilite la localisation de la propriété lors des visites.
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Inscrire la propriété sur le système Centris avec des mesures et descriptions vérifiées.
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Publier l’annonce sur plusieurs sites web, dont Centris, les sites de la bannière du courtier (nationaux et internationaux), le site personnel du courtier s’il en a un, et certains médias communautaires locaux comme WestmountMag.ca.
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Le courtier enverra une infolettre à sa clientèle et à son réseau de courtiers une ou plusieurs fois par mois.
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Distribuer des dépliants dans le quartier.
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Placer des annonces dans les journaux locaux à proximité de la propriété, deux fois ou plus par mois.
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Placer des annonces en ligne, notamment sur LinkedIn, Facebook, Instagram et Pinterest, pour une visibilité ciblée.
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Offrir des visites virtuelles pour permettre au public de découvrir la propriété.
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Organiser des visites sur rendez-vous.
Une fois par mois, le courtier remettra un rapport indiquant le nombre d’appels, de visites et d’offres reçus, ainsi que le nombre d’annonces publiées et leur emplacement.
- Beaucoup de visites Centris + beaucoup de demandes + beaucoup de visites = propriété bien évaluée.
- Beaucoup de visites Centris + peu de demandes + peu de visites = intérêt, mais prix trop élevé.
- Aucune visite Centris + aucune demande + aucune visite = marketing insuffisant, récession ou marché instable et volatil.
Sachez que la partie la plus difficile de la vente d’une propriété n’est pas la mise en marché, mais bien de passer de l’offre acceptée à la signature.
Le courtier doit qualifier les acheteurs en demandant une vérification d’identité ainsi qu’une lettre de préapprobation ou une preuve de fonds accompagnant toute offre. Une fois une offre reçue, le courtier en examine les conditions et les délais, puis discute avec le vendeur pour déterminer s’il convient d’accepter, de refuser ou de contre-offrir.
Les offres comportent généralement deux conditions ou plus, et parfois aucune. Les conditions les plus courantes concernent l’examen des charges, les réparations et améliorations, l’inspection et le financement. Sachez que la partie la plus complexe de la vente d’une propriété n’est pas la mise en marché, mais bien de passer de l’offre acceptée à la signature. Un bon courtier saura gérer les enjeux soulevés lors de l’inspection par la négociation, et saura distinguer une réelle problématique d’un prétexte utilisé par un acheteur pour tenter d’obtenir une réduction de prix.
Une fois les conditions d’inspection et de financement remplies, le reste du processus repose sur le notaire, qui vérifie le titre de propriété et les servitudes. Par la suite, la signature a lieu, la propriété est enregistrée au nom du nouveau propriétaire et, le lendemain, les fonds sont déposés dans le compte du vendeur : la transaction est alors complétée.
L’information présentée dans ces articles est résumée. Si vous avez des questions, des commentaires ou souhaitez approfondir le sujet, veuillez utiliser la section des commentaires au bas de la page ou me contacter directement.
Prochain article : La déclaration du vendeur
De plus, pour lire mes articles précédents, cliquez ici.
L’état du marché
Selon un article publié le 10 juin 2025 dans le Financial Post, s’appuyant sur les données de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), les ventes résidentielles à Montréal ont augmenté en mai par rapport à la même période en 2024. L’APCIQ précise par ailleurs qu’aucun signe de ralentissement du marché immobilier n’est observé. L’association rapporte une hausse des ventes de 10,2 % par rapport à mai 2024.
Charles Brant, directeur du service d’analyse de marché à l’APCIQ, souligne que cette croissance soutenue des ventes à Montréal au cours des trois derniers mois s’est produite malgré des taux hypothécaires stables et un contexte économique incertain.
‘l’APCIQ indique qu’aucun signe de ralentissement du marché immobilier n’est observé, et rapporte une hausse des ventes de 10,2 % par rapport à mai 2024.’
Par ailleurs, un récent rapport d’économie publié par RBC le 9 juin 2025 indique que le marché immobilier montréalais surperforme par rapport à d’autres provinces canadiennes, les prix continuant de grimper malgré les tarifs douaniers. Selon ce rapport, l’inventaire demeure stable et en phase avec la demande, ce qui contribue à soutenir les prix. Ces informations proviennent également de l’APCIQ.
Selon ces données récentes, le marché immobilier montréalais est en amélioration. Toutefois, l’incertitude économique persiste, notamment en raison de l’évolution constante de la politique américaine envers le Canada. De plus, certains économistes estiment que nous nous dirigeons vers une récession, voire que nous y sommes déjà. Du côté des entreprises, beaucoup retardent encore leurs investissements en attendant davantage de stabilité économique.
Quoi qu’il en soit, que le marché soit en progression ou non, il existe des stratégies efficaces pour acheter ou vendre et atteindre les résultats souhaités.
Je vous souhaite une excellente semaine.
N’oublions pas que les personnes atteintes de cancer sont également vulnérables !
Vous êtes invités à continuer à donner aux organisations suivantes, car il est maintenant plus important que jamais de soutenir la recherche sur le cancer ! Cliquez sur les logos ci-dessous pour savoir comment :
Image : Andrew Burlone
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