immeuble_20160621_151708_westmountmag

Questions d’immobilier :
Propriété à revenu / 1

Comprendre le concept d’évaluation via le taux de capitalisation et d’autres considérations

Par Joseph Marovitch

Traduit de l’anglais

Certaines personnes investissent dans le marché boursier. D’autres investissent dans l’art. Je crois que l’immobilier est le meilleur type d’investissement. Vous pouvez investir dans une résidence unifamiliale, un condominium, un duplex, un triplex, un immeuble à revenus de logements multiples (de plus de 5 unités) ou un immeuble commercial. Aux fins de cet article, je parlerai des duplex, des triplex et des propriétés à revenus multiples.

Investir dans une acquisition immobilière, c’est comme acheter une obligation du gouvernement. Si le prix est raisonnable, la condition et l’emplacement sont convenables et le taux de capitalisation est décent, alors vous avez une propriété qui à la fois croît en valeur et fournit un flux de revenu constant.

Certaines personnes investissent dans le marché boursier. D’autres investissent dans l’art. Je crois que l’immobilier est le meilleur type d’investissement.

Pour établir la valeur d’une propriété à revenu de 6 unités ou plus, vous devez comprendre ce qu’est le taux de capitalisation. Un taux de capitalisation indique le montant du rendement que vous recevez sur votre investissement. On calcule le taux de capitalisation à partir des éléments suivants:

1. Le bénéfice net d’exploitation (BNE) ou bénéfice après déduction, calculé sur une base annuelle
2. Le prix d’achat de la propriété

Ces deux facteurs sont appliqués à la formule suivante: BNE / Prix d’achat x 100 = taux de capitalisation

Par exemple: un immeuble de 10 unités entièrement louées – BNE : 50 000 $ – Prix demandé: 1 000 000 $

BNE /Prix d’achat x 100 = taux de capitalisation:
50 000 $ / 1 000 000 $ x 100 = 5

Si le taux de capitalisation était de 4 pour un immeuble à revenu de 10 logements entièrement loués, vous voudriez réduire le prix demandé jusqu’à ce que le taux de capitalisation soit de cinq ou plus.

À Montréal, le taux de capitalisation peut varier entre 1 et 20 ou plus. Plus le taux de capitalisation est élevé, plus le revenu net est élevé. Généralement, le taux de capitalisation indique ce qui suit:

1 à 2 : indique une propriété qui ne génère pas de profit ou même de revenus suffisants pour assurer les dépenses de maintenance.

3 à 4: indique un duplex ou un triplex qui génère suffisamment de revenus pour assurer la maintenance et les dépenses telles que l’hypothèque, les taxes et/ou l’électricité, mais ne génère pas de profit, sauf ceux provenant de la valeur accrue de la propriété elle-même au fil du temps.

5 et plus: indique une propriété qui génère un revenu assurant son maintient, les dépenses et un profit.

‘Ces propriétés (duplex et triplex) constituent un excellent investissement à long terme car elles prennent de la valeur et assurent leurs propres dépenses via les locataires.’

Prix de duplex et triplex

On ne détermine pas le prix d’un condo, d’un duplex ou d’un triplex de la même façon que le prix d’un immeuble à revenu de six logements ou plus. Si vous essayez de tarifer un duplex ou triplex basé sur un taux de capitalisation, la propriété vaudrait très peu. Par conséquent, nous évaluons ce type de propriétés de la même façon que nous évaluons une maison unifamiliale, en se basant sur l’emplacement, l’état des lieux et la valeur de propriétés comparables vendues ou mises en vente dans des quartiers similaires. Ces propriétés constituent un excellent investissement à long terme car elles prennent de la valeur et assurent leurs propres dépenses via les locataires.

Évaluation d’une propriété à revenu

Il y a deux façons de trouver un immeuble à revenu à vendre. L’un est via le système Centris avec un courtier. L’autre est par vente privée.

Le vendeur indiquera que la propriété à revenus est en vente, le prix demandé, le revenu brut, les dépenses et le revenu net. Vous appliquerez ensuite cette information à la formule de taux de capitalisation indiquée plus haut. La plupart des propriétés à revenu qui arrivent sur le marché quotidiennement sont surévalués, avec des taux de capitalisation de 3 ou 4. Si ces propriétés sont de six unités ou plus, elles ne valent pas la peine d’être considérées.

‘Un immeuble à revenu de 6 unités ou plus peut être vendu rapidement presque partout si le taux de capitalisation est de 5 ou plus et que le vendeur a indiqué toutes les dépenses avec exactitude.’

Si le taux de capitalisation est de 5 ou plus, vous devez vérifier si toutes les dépenses sont indiquées et si elles sont exactes, et constater de visu si le listing est vraiment représentatif de la qualité de l’immeuble.

Un immeuble à revenu de 6 unités ou plus peut être vendu rapidement presque partout si le taux de capitalisation est de 5 ou plus et que le vendeur a indiqué toutes les dépenses avec exactitude. Je dis presque partout parce que plus un quartier est aisé, plus il sera facile de traiter avec les locataires.

Dans les prochains articles, j’aborderai les sujets suivants:

Propriété à revenu – Processus de mise en marché
Propriété à revenus – Conditions avec promesse d’achat
Propriété à revenus – Condition: première visite
Propriété à revenu – Condition: Inspection
Biens à revenu – Condition: Examen des baux et des dépenses
Propriété à revenus – Financement
Propriété à revenu – Comment augmenter votre portefeuille immobilier après votre premier achat
Propriété à revenus – Obligations du locateur
Propriété à revenus – Obligations du locataire
La Régie du logement – Qu’en est-il au juste ?
Comment traiter avec la Régie du point de vue du locateur
Comment traiter avec la Régie du point de vue du locataire


L’état du marché

Selon les recherches de la RBC, les prix du marché du logement à Montréal restent faibles, même s’ils continuent d’augmenter à mesure que l’offre diminue. La RBC affirme que cela est attribuable au raffermissement de l’économie montréalaise. Cependant, la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement) pense qu’il y a encore un degré de vulnérabilité. Si les prix de l’immobilier continuent d’augmenter tellement que les maisons deviennent inabordables, nous pourrions assister à l’éclatement d’une bulle qui pourrait entraîner une baisse soudaine des prix.

Cela étant dit, les acheteurs chinois et étrangers ont augmenté de 10% leur part des achats de propriétés à Montréal depuis l’an dernier, selon la SCHL. Certaines des raisons invoquées sont que des restrictions ont été imposées aux acheteurs étrangers à Toronto et à Vancouver pour ralentir les marchés dans ces régions. Une autre raison est que l’économie montréalaise semble être en croissance avec de grandes opportunités à venir. Le fait est que, pour le moment, le Canada est l’une des économies les plus sûres et les moins instables au monde. Qui ne voudrait pas investir son argent ici ?

Button Sign up to newsletter – WestmountMag.caImage: Andrew Burlone

À lire aussi : Quand un courtier faillit à ses responsabilités


Joseph Marovitch - WestmountMag.ca

Joseph Marovitch œuvre dans le secteur des services depuis plus de 30 ans. Sa première carrière en tant que propriétaire et directeur du Camp Maromac, un camp d’été établi en 1968, a consisté à travailler avec des familles d’enfants de Westmount et des environs âgés de 6 à 16 ans. Maintenant, en tant que courtier immobilier, il offre les mêmes qualités de fiabilité, d’intégrité et d’honnêteté afin de protéger les intérêts de ses clients. Si vous avez des questions, contacter Joseph Marovitch au 514 825-8771, ou à josephmarovitch@gmail.com

LinenChest.com



Il n'y a aucun commentaire

Ajouter le vôtre

Logo WestmountMag.ca


Sign-up to WestmountMag.ca’s newsletter and get regular email notification of our latest articles.

Abonnez-vous à l’infolettre de WestmountMag.ca pour recevoir régulièrement par courriel la liste des articles les plus récents.