Question d’immobilier: Promesse d’achat d’une propriété à revenu

Les conditions de protection lors de la promesse d’achat d’une propriété à revenu

Par Joseph Marovitch

Pour beaucoup, les propriétés à revenu sont prisées comme revenu de retraite, puisqu’un immeuble à revenu bien situé, en bon état et avec un taux de capitalisation de 5 ou plus est comparable à une obligation qui paie tous les mois et de manière constante. Cependant, la valeur marchande d’une propriété à revenu n’est pas évaluée comme celle d’une propriété résidentielle, c’est-à-dire en comparant le prix des propriétés similaires vendues dans le secteur. Le prix de vente des maisons résidentielles est basés sur des comparables calculés en fonction de l’emplacement et de l’impression qu’elles dégagent. Le vendeur reste attaché à sa maison et ne veut pas s’en séparer. L’acheteur tombe amoureux de la maison et est prêt à payer plus que le prix du marché.

… la valeur marchande d’une propriété à revenu n’est pas évaluée comme celle d’une propriété résidentielle…

Le prix d’un immeuble à revenus est basé sur l’état de la propriété, l’emplacement et le taux de capitalisation. Il y a très peu d’émotions, voire aucune. C’est simplement une question de bénéfice net. Si la propriété produit un bon taux de rendement, par exemple un taux de capitalisation de 5 ou plus, elle vaut la peine d’être achetée. C’est pourquoi le processus d’achat d’un immeuble à revenus fonctionne en sens inverse de celui d’une résidence. La méthode courante pour acheter une propriété nécessite que le vendeur reçoive et accepte une promesse d’achat avant même que l’acheteur potentiel soit autorisé à la voir. Étant donné que le prix est basé sur le rendement d’une propriété, l’acheteur est en mesure de déterminer sa juste valeur avant de voir la propriété.

Lorsqu’un immeuble à revenus est mise en vente et qu’il démontre un taux de capitalisation de 5 ou plus, des entreprises et des particuliers qui surveillent chaque matin les nouveaux listings se bousculent pour déposer leurs offres dès son arrivée sur le marché. Plus le taux de capitalisation est élevé, plus l’offre sera élevée. Parfois, les offres sont plus élevées que les prix demandés.

‘Le prix d’un immeuble à revenus est basé sur l’état de la propriété, l’emplacement et le taux de capitalisation. Il y a très peu d’émotions, voire aucune.’

Les problèmes surviennent lorsque le vendeur omet d’indiquer toutes les dépenses liées au bâtiment ou de mentionner le piètre état des fenêtres ou des balcons, ou la présence d’une fissure dans les fondations, entre autres. Ces problèmes pouvant survenir, l’offre d’achat est conçue de manière à permettre à l’acheteur d’annuler l’achat éventuellement. Quatre conditions doivent être inscrite dans l’offre d’achat pour protéger l’acheteur et permettre cette annulation:

1. 1. Condition de première visite
      Cette condition stipule que le vendeur a généralement 5 jours à compter de l’acceptation de la promesse d’achat pour permettre à l’acheteur de visiter les lieux. L’acheteur pourra ainsi visualiser les éléments importants, notamment le toit, la chaufferie, les fondations et plusieurs appartements. Si l’acheteur n’est pas pleinement satisfait de ce qu’il voit, il pourra fournir une lettre écrite indiquant que l’offre est nulle et non avenue.
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   2. Condition d’inspection
      L’acheteur dispose généralement de 10 jours ou plus pour organiser l’inspection du bâtiment par un inspecteur qualifié ou un ingénieur. Si l’acheteur n’est pas pleinement satisfait des résultats de l’inspection, il peut soit renégocier le prix, soit envoyer une lettre indiquant que l’offre est nulle et non avenue.
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   3. Condition d’examen des documents
      Ceci comprend les baux, toutes les dépenses et parfois un rapport environnemental de phase 1. Si l’acheteurs n’est pas entièrement satisfait, il peut soit renégocier le prix, soit envoyer une lettre indiquant que l’offre est nulle et non avenue.
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   4. Condition de financement
      Si l’acheteur prend une hypothèque sur la propriété et que l’offre indique le montant total, le taux d’intérêt et la durée de l’hypothèque, et que l’acheteur est refusé par la banque, l’offre peut être annulée.

Si, au contraire, toutes ces conditions sont remplies, l’acheteur aura fait un excellent investissement.

Les concepts introduits dans cet article sont élémentaires. Si vous avez des questions sur la constitution en société, les taux de capitalisation, la Régie du logement, les obligations du bailleur ou du locataire, ou pour toute autre question, n’hésitez pas à me contacter.

Prochain article : Le processus de vente résidentielle

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Passe une bonne semaine!

L’état du marché

Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le marché immobilier canadien devrait ralentir en raison de la réglementation plus stricte en matière d’hypothèque, de la hausse des taux d’intérêt et du ralentissement de l’économie, sauf à Montréal où les stocks restent bas, la demande est élevée et les prix continuent de croître. Les acheteurs se démènent pour trouver une propriété. Lorsqu’une propriété, en bon état et dont le prix reflète celui du marché, devient disponible sur le marché montréalais, les acheteurs se l’arrachent. On constate en effet qu’à Montréal les offres multiples sont beaucoup plus nombreuses que par le passé.

De plus en plus d’acheteurs d’une première maison, ou ceux qui recherchent une résidence avec trois chambres ou plus, s’installent dans des banlieues telles que Vaudreuil, Laval, Dorval, Ville Saint-Laurent et même jusqu’à Saint-Jean-sur-Richelieu, où les acheteurs peuvent encore acheter une maison beaucoup plus grande pour le même montant.

Cette tendance se poursuivra puisque Montréal manque de place pour de nouvelles constructions et que le nombre de nouveaux logements diminue, laissant de plus en plus place à la revente seulement. Si vous pouvez acheter une propriété à Montréal à des fins d’investissement, le moment est venu de le faire. Les chances sont que dans les prochaines années, les prix vont monter en flèche.

Joyeuses fêtes!

Image : Andrew Burlone

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