Question d’immobilier:
Investir dans une propriété à revenus
Une alternative saine aux actions, obligations ou fonds d’investissement et de retraite
Par Joseph Marovitch
Pour de nombreuses personnes, les propriétés à revenus constituent une excellente alternative aux actions, obligations ou fonds d’investissement et de retraite. Le marché boursier peut être très volatil et les profits se faire et se perdre rapidement. Cependant, une propriété à revenus, entièrement louée et bien située, peut générer des revenus sur plusieurs années, de façon constante et continuelle. Les investisseurs immobiliers les plus prospères vendent rarement leurs propriétés à revenus. La seule raison de vendre un immeuble à revenus rentable est pour en acheter un bien plus important ou pour prendre sa retraite. Dans de nombreux cas, les propriétés à revenus sont transmises à des enfants ou à des conjoints.
Le marché boursier peut être très volatil et les profits se faire et se perdre rapidement. Cependant, une propriété à revenus, entièrement louée et bien située, peut générer des revenus sur plusieurs années, de façon constante et continuelle.
Définition
Une propriété à revenus peut être constituée de deux unités ou plus, générant des revenus pour le propriétaire via le loyer payé par le locataire au propriétaire. Un immeuble à revenus contenant moins de 5 logements est considéré comme une propriété principalement résidentielle et est soumis à des impositions fiscales et à des restrictions bancaires différentes de celui d’immeubles de 5 logements ou plus. Lors de l’achat d’une propriété de 5 unités ou plus, je recommande toujours de créer d’abord une société, puis d’effectuer l’achat de la propriété par la société pour réduire les risques personnels.
Il faut comprendre que les baux résidentiels relèvent de la compétence de la Régie du logement, qui régit les règles et règlements du propriétaire et du locataire. La Régie sert à protéger les deux parties.
Il y a des règles que le propriétaire doit suivre :
- Tout ce qui est inclus dans le bail (chauffage, eau chaude, électricité, appareils électroménagers, etc.) doit être en bon état de fonctionnement en tout moment.
- Si un appareil tombe en panne sans que le locataire n’en soit la cause, le locateur doit remplacer ou réparer l’appareil dans un délai raisonnable.
- En cas de problème grave, tel une panne de courant au milieu de la nuit par -40 degrés, le propriétaire doit réagir immédiatement.
- Si le propriétaire souhaite visiter l’appartement, le locataire doit en être informé 24 heures avant la visite.
- Un locateur peut demander au locataire de quitter les lieux s’il a l’intention d’y emménager lui-même ou un membre de sa famille proche. Toutefois, le locataire doit recevoir un préavis écrit de six mois et un jour avant la fin du bail.
Ce ne sont là que quelques-unes des obligations du propriétaire.
Lorsque vous recherchez une propriété à revenus, tenez compte des points suivants:
- Le lieu –Ceci détermine le type de locataire
- L’état – La propriété doit-elle être réparée et dans quelle mesure?
- Le type d’unités (1 chambre, 2 chambres, 3 chambres) – Les propriétés ne comprenant que des appartements d’une chambre peuvent ne pas être admissibles au financement de la SCHL, car elles sont considérées comme des maisons de chambres et présentent un risque plus élevé d’assurance.
- Le taux plafond ou taux de capitalisation – le taux de rendement
Le financement – Y a-t-il une hypothèque sur la propriété ? Doit-elle être assumée? Quel est le taux hypothécaire?
‘… une propriété à revenus, entièrement louée et bien située, peut générer des revenus sur plusieurs années, de façon constante et continuelle.’
Taux de capitalisation
La valeur d’une propriété à revenus est basée sur le taux de capitalisation ou le taux de rendement. Le taux de capitalisation est déterminé par une formule: revenu net / prix d’achat x 100 = taux de capitalisation
Exemple: le prix demandé pour un immeuble de 20 unités est de 1 500 000 $.
Le revenu net (revenu après toutes les dépenses) est de 75 000 $
Revenu net / prix d’achat x 100 = taux de capitalisation
75 000 $ / 1 500 000 $ x 100 = 5
Dans votre recherche d’un immeuble à revenus, si le prix demandé pour un immeuble comptant 5 unités ou plus crée un taux de capitalisation de 4 ou moins, vous pouvez ajuster votre offre pour créer un taux de capitalisation de 5 ou plus. Si le vendeur refuse d’ajuster le prix d’achat, il se peut que la propriété ne vaille pas la peine d’être achetée, à moins d’autres facteurs, tels que la capacité à augmenter les loyers ou l’augmentation du nombre d’unités.
Le taux de capitalisation à Montréal se situe aujourd’hui entre 1 et 12. Un taux de capitalisation de 4 ou moins indiquerait un duplex ou un triplex qui ne fait que couvrir les dépenses, mais qui créera généralement un gain ou un profit à la vente. Un taux de capitalisation de 5 ou plus indiquerait une propriété de 5 unités ou plus qui génère un profit.
Une propriété à revenus procure un gain de deux manières:
1. provenant du loyer après les frais
2. le gain en capital lorsque vous vendez la propriété
Un duplex est un concept merveilleux puisque vous vivez dans une unité et louez l’autre. Le revenu de la 2e unité peut généralement couvrir vos dépenses et, en fait, vous ne dépensez rien. Lorsque vous vendez la propriété, vous réalisez un gain en capital sur la moitié de la vente, qui est taxable à un taux réduit.
‘Un duplex est un concept merveilleux puisque vous vivez dans une unité et louez l’autre. Le revenu de la 2e unité peut généralement couvrir vos dépenses et, en fait, vous ne dépensez rien.’
Une propriété de 5 unités ou plus est un excellent investissement car vous recevez un revenu substantiel de la propriété, et avec le temps l’équité (la valeur) de la propriété augmente. Lorsque la valeur de votre propriété augmente suffisamment, vous pouvez en prendre une partie sous forme d’emprunt bancaire pour acheter un autre immeuble à revenu.
Prochain article : L’offre de promesse d’achat pour une propriété à revenus de 5 unités ou plus et les moyens de se protéger en tant qu’acheteur.
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Passe une bonne semaine!
Etat du marché
Il y a cette idée que les jeunes couples achètent des condos à Montréal parce qu’il y a une pénurie de maisons unifamiliales, ce qui fait que les prix sont trop élevés pour être abordables et qu’ils vont continuer d’augmenter. C’est en partie vrai. Cependant, il y a aussi une pénurie de condos en développement. On s’attend à ce que les nouvelles constructions de condos et de maisons individuelles à Montréal diminuent par rapport à l’année précédente. Alors, où vont les gens s’ils ne vont pas au centre-ville?
Ils vont en banlieue. Les couples avec enfants ne veulent pas vraiment pousser les poussettes pour bébés dans les marches du Métro sans disposer d’un espace de jeu adéquat pour leurs enfants. Les banlieues comme Blainville, Laval, Lachine, Vaudreuil-Dorion et d’autres offrent des maisons avec trois chambres à coucher, deux salles de bains complètes et deux garages avec sous-sols aménagés pour un tiers du coût d’une propriété similaire au centre-ville où l’espace est limité.
Il y a un mouvement vers les banlieues qui finira par y faire monter les prix de plus en plus.
La prochaine belle opportunité est celle des maisons et condos en banlieue.
Image : Andrew Burlone
À lire aussi : Question d’immobilier: L’achat d’une maison de campagne
Joseph Marovitch œuvre dans le secteur des services depuis plus de 30 ans. Sa première carrière en tant que propriétaire et directeur du Camp Maromac, un camp d’été établi en 1968, a consisté à travailler avec des familles d’enfants de Westmount et des environs âgés de 6 à 16 ans. Maintenant, en tant que courtier immobilier, il offre les mêmes qualités de fiabilité, d’intégrité et d’honnêteté afin de protéger les intérêts de ses clients. Si vous avez des questions, contacter Joseph Marovitch au 514 825-8771, ou à josephmarovitch@gmail.com
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