Question d’immobilier: Louer un espace commercial

Les facteurs qui entrent en jeu lors de la négociation d’un espace commercial

Par Joseph Marovitch

11 octobre 2023

Je suis à la fois courtier commercial et courtier résidentiel. Une bonne partie de mon travail consiste à trouver et négocier des baux pour des commerces de détail et des locaux de bureau. La demande d’espaces commerciaux pour les boutiques et les restaurants semble augmenter au cours des derniers mois. Cependant, de nombreuses parties intéressées négocient l’espace, les conditions et le loyer en fonction de ce qu’elles ont budgétisé et de peu d’autres facteurs.

Lors de la négociation d’un bail, il y a des facteurs à prendre en compte qui seront acceptables pour le propriétaire et le locataire, notamment :

L’emplacement
Le loyer mensuel de base (les frais supplémentaires, tels que les taxes et les charges, ne sont généralement pas négociables).
La période de fixation (nombre de mois pour préparer l’espace sans payer de loyer avant l’ouverture, à l’exception de la taxe et de l’électricité).
La durée du bail (dates de début et de fin)
L’indemnité pour les améliorations locatives (Si un locataire a besoin de fonds pour aménager un espace, le propriétaire propose parfois une somme d’argent sous forme de réduction de loyer ou d’avance en espèces, qui sera répartie sur la durée du bail et ajoutée au loyer.)
L’option de renouvellement à l’expiration du bail (Une option de renouvellement pour un certain nombre d’années permet au locataire de ne pas avoir à quitter les lieux à l’expiration du bail.)

D’autres conditions peuvent être négociées en fonction du type d’entreprise et de ses exigences.

Aucun engagement n’est pris par l’une ou l’autre des parties avant la signature d’un bail définitif.

De nombreux entrepreneurs en puissance tentent de négocier sans faire d’offre formelle de location par écrit, car ils ne se rendent pas compte que l’offre n’est pas un engagement, mais une proposition de négociation. Aucun engagement n’est pris par l’une ou l’autre des parties avant la signature d’un bail définitif dont les termes sont acceptés par le locataire et le propriétaire.

Les meilleurs propriétaires veulent des locataires qui réussissent, qui restent le plus longtemps possible et qui accroissent leur activité. Cela permet au propriétaire de prospérer et d’avoir peu de maux de tête. Par conséquent, avant qu’un propriétaire puisse convenir du loyer et des conditions pour le locataire potentiel, il doit connaître les éléments suivants :

La cote de crédit du locataire
Le montant que le locataire investira dans l’espace.
La durée du bail
Si l’entreprise est une extension d’une entreprise existante.
ou
Si le locataire potentiel dispose d’un bon plan d’entreprise et des fonds nécessaires au démarrage de l’activité.

En général, si un locataire potentiel a une bonne cote de crédit, loue pour une période de plus de trois ans, investit substantiellement dans le local, et est une entreprise déjà existante et bien planifiée, le propriétaire a tendance à être plus flexible sur les conditions et le loyer. Il est préférable d’avoir un locataire fiable à long terme plutôt que de s’attacher à une promesse de loyer plus élevé avec une mauvaise entreprise qui ferme rapidement.

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L’état du marché

À la surprise de beaucoup, la Banque du Canada a réduit le taux d’intérêt de 0,25 % à 2,25 %, malgré une inflation accrue et une incertitude mondiale. De plus, la banque a indiqué qu’il pourrait y avoir une légère possibilité d’une nouvelle baisse des taux d’intérêt ce trimestre, mais ce n’est pas certain. La banque a également signalé une très forte probabilité d’augmentations des taux, en raison de l’annonce récente du président Trump de ne plus poursuivre de négociations avec le Canada, car il était mécontent du premier ministre de l’Ontario, Doug Ford, qui a publié une vidéo présentant des commentaires négatifs de Ronald Reagan à l’égard des tarifs douaniers.

Des déclarations et des actions, comme la décision des États-Unis d’ordonner des essais d’armes nucléaires — une première depuis cinquante ans —, influencent notre marché boursier, notre économie et notre marché immobilier, provoquant la peur, l’inflation et la hausse des taux d’intérêt.

Acheter maintenant, alors que les taux d’intérêt sont encore bas, ou bloquer un taux pour les 120 prochains jours dans le cadre d’une préapprobation serait une décision judicieuse. Acheter par le biais d’une société ou d’une société de portefeuille serait également une bonne idée pour réduire le risque de hausse des coûts d’exploitation et comme protection contre les créanciers.

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Passez une excellente semaine.

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Image : © Andrew Burlone
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Joseph Marovitch œuvre dans le secteur des services depuis plus de 30 ans. Sa première carrière en tant que propriétaire et directeur du Camp Maromac, un camp d’été établi en 1968, a consisté à travailler avec des familles d’enfants âgés de 6 à 16 ans, issus de Westmount et des environs. Maintenant, en tant que courtier immobilier, il offre les mêmes qualités de fiabilité, d’intégrité et d’honnêteté pour protéger les intérêts de ses clients. Si vous avez des questions, contactez Joseph Marovitch au 514 825-8771, ou à josephmarovitch@gmail.com