Question d’immobilier:
Louer un espace commercial

Les facteurs qui entrent en jeu lors de la négociation d’un espace commercial

Par Joseph Marovitch

11 octobre 2023

Je suis à la fois courtier commercial et courtier résidentiel. Une bonne partie de mon travail consiste à trouver et négocier des baux pour des commerces de détail. La demande d’espaces commerciaux pour les boutiques et les restaurants semble augmenter au cours des derniers mois. Cependant, de nombreuses parties intéressées négocient l’espace, les conditions et le loyer en fonction de ce qu’elles ont budgétisé et de peu d’autres choses.

Lors de la négociation d’un bail, il y a des facteurs à prendre en compte qui seront acceptables pour le propriétaire et le locataire, notamment :

• L’emplacement
• Le loyer mensuel de base (les frais supplémentaires tels que les taxes et les charges ne sont généralement pas négociables.)
• La période de fixation (nombre de mois pour préparer l’espace sans payer de loyer avant l’ouverture, à l’exception de la taxe et de l’électricité.)
• La durée du bail (dates de début et de fin)
• L’indemnité pour les améliorations locatives (Si un locataire a besoin de fonds pour aménager un espace, le propriétaire propose parfois une somme d’argent sous forme de réduction de loyer ou d’avance en espèces, qui sera divisée par la durée du bail et ajoutée au loyer.)
• L’option de renouvellement à l’expiration du bail (Une option de renouvellement pour un certain nombre d’années permet au locataire de ne pas avoir à quitter les lieux à l’expiration du bail.)

D’autres conditions peuvent être négociées en fonction du type d’entreprise et de ses exigences.

Aucun engagement n’est pris par l’une ou l’autre des parties avant la signature d’un bail définitif.

De nombreux entrepreneurs en puissance tentent de négocier sans faire d’offre formelle de location par écrit, car ils ne se rendent pas compte que l’offre n’est pas un engagement, mais une proposition de négociation. Aucun engagement n’est pris par l’une ou l’autre des parties avant la signature d’un bail définitif dont les termes sont acceptés par le locataire et le propriétaire.

Les meilleurs propriétaires veulent des locataires qui réussissent, qui restent le plus longtemps possible et qui accroissent leur activité. Cela permet au propriétaire de prospérer et d’avoir peu de maux de tête. Par conséquent, avant qu’un propriétaire puisse convenir du loyer et des conditions pour le locataire potentiel, il doit connaître les éléments suivants :

• La cote de crédit du locataire
• Le montant que le locataire investira dans l’espace.
• La durée du bail
• Si l’entreprise est une extension d’une entreprise déjà existante.
  ou
• si le locataire potentiel dispose d’un bon plan d’entreprise et des fonds nécessaires pour le démarrage de l’activité.

En principe, si le locataire potentiel a une bonne cote de crédit, s’il investit substantiellement dans l’espace, s’il s’agit d’une entreprise existante ou s’il s’agit d’une entreprise bien financée et bien planifiée, le locateur aura tendance à être plus souple en ce qui concerne les conditions et le montant du loyer. Il est préférable d’avoir un locataire solide pour le long terme plutôt que la promesse d’un loyer plus élevé mais un mauvais commerce qui ferme rapidement.

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Prochain article : La déclaration du vendeur

L’état du marché

IPC (taux d’inflation) : 4 %
Taux préférentiel du Canada : 5%

Le nombre de logements disponibles augmente à mesure que les prêts hypothécaires arrivent à échéance, et les propriétaires sont durement touchés par l’augmentation des coûts de possession et des taux d’intérêt. Inversement, la demande diminue pour les mêmes raisons. Cela ne signifie pas qu’il n’y a pas d’embellie à l’horizon.

L’augmentation de l’offre et la diminution de la demande se traduisent par une baisse des prix. Il est probable qu’il y aura une nouvelle hausse des taux d’intérêt, car les taux et l’inflation augmentent et diminuent simultanément. Cela peut donner à certains acheteurs la possibilité d’acheter à un prix inférieur s’ils peuvent faire face aux dépenses jusqu’à ce que les taux baissent, si c’est le cas.

‘Connaissances et expérience sont plus que jamais nécessaires pour éviter les problèmes et négocier le meilleur prix et les meilleures conditions.

Avec un nouveau conflit qui éclate au Moyen-Orient et la poursuite de la guerre en Europe, il est difficile de prévoir l’avenir. Une fois de plus, de nombreux facteurs entrent en jeu, notamment la politique américaine, qui n’a pas de président de la Chambre des représentants.

L’élection du président de la Chambre aura des répercussions sur notre économie, et l’un des partis politique ne souhaite pas financer l’Ukraine, tandis que l’autre y est favorable. Ne pas soutenir l’Ukraine et permettre à la Russie de triompher compliquera, voire menacera, l’économie de tous, sans parler de la sécurité internationale.

Nous sommes dans un marché d’acheteurs, et certains vendent. Cependant, le marché est plus complexe que par le passé. Connaissances et expérience sont plus que jamais nécessaires pour éviter les problèmes juridiques et négocier le meilleur prix et les meilleures conditions.

Je vous souhaite une excellente semaine.

N’OUBLIONS PAS QUE LES PERSONNES ATTEINTES DE CANCER SONT ÉGALEMENT VULNÉRABLES !

Vous êtes invités à continuer à donner aux organisations suivantes, car il est maintenant plus important que jamais de soutenir la recherche sur le cancer ! Cliquez sur les logos ci-dessous pour savoir comment :

Image : Andrew Burlone
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