Question d’immobilier :
Bien fixer le prix d’un immeuble

Comment déterminer le juste prix pour une propriété multi-résidentielle à revenus

Par Joseph Marovitch

Avant la pandémie, le marché immobilier à Montréal était en effervescence et les investisseurs faisaient la queue pour acheter le plus de logements possible, ce qui faisait rapidement monter les prix. Aujourd’hui, les investisseurs immobiliers attendent patiemment que la situation s’améliore. Les investisseurs envisageront toujours d’acheter des immeubles d’habitation si le prix vaut l’aggravation de ne pas recevoir de loyer et de maintenir les dépenses.

La pandémie est pénible pour les propriétaires et les locataires. Les entreprises ferment leurs portes pour de courtes ou longues durées et en conséquence les salaires individuels ne sont pas payés. Cela crée une situation difficile pour les locataires qui doivent payer leur loyer, et pour les propriétaires, qui dépendent de ces loyers pour payer leurs factures et l’hypothèque. Certains propriétaires peuvent se tirer d’affaire pendant un certain temps grâce à des fonds accumulés. Pour d’autres propriétaires, il est plus facile de vendre la propriété.

Avant la pandémie, le marché immobilier à Montréal était en effervescence et les investisseurs faisaient la queue pour acheter le plus de logements possible, ce qui faisait rapidement monter les prix.

Avant la pandémie, il y avait en moyenne entre 50 et 60 nouvelles propriétés à revenus répertoriées chaque jour. Sur une moyenne de 50 propriétés répertoriées chaque jour, seules 4 ou 5 valaient la peine d’être examinées. En effet, le prix d’un bien immobilier est fonction de l’emplacement, de son état et du taux de capitalisation, ou taux de rendement, de l’argent investi.

Si la propriété est bien située, en bon état et qu’elle offre un bon rendement, il y aura plusieurs offres. Les acheteurs n’auront pas à visiter l’immeuble lui-même, il leurs suffira de savoir que la propriété couvrira les dépenses et permettra de réaliser un bénéfice. Si la propriété offre un bon rendement sur papier, il suffit de vérifier les chiffres.

Calcul du taux de capitalisation :
Frais d’exploitation nets / Valeur de la propriété x 100 = Taux de capitalisation
Exemple :
50 000 $ NOI / 1 000 000 $ Prix d’achat x 100 = 5% de retour sur investissement

La plupart des nouveaux immeubles de 10 ou 20 unités (appartements) offrent un taux plafond de 2 % ou 3,5 %. Soit le courtier ne sait pas comment fixer le prix, soit le vendeur est avide. Un immeuble multi-résidentiel de 10 unités avec un taux de capitalisation de 3,5 % ferait perdre de l’argent à l’acheteur. C’est très bien si l’investisseur a besoin d’une déduction fiscale, mais pour les autres acheteurs, un rendement de 2 ou 3,5 % n’est pas intéressant, sauf s’il s’agit d’un duplex.

Un taux de capitalisation de 5 % ou plus entraîne toujours une situation d’offres multiples. Dans la plupart des cas, le vendeur obtient plus que le prix demandé.

Dans le marché actuel, les propriétés multi-résidentielles sont rares. Les propriétaires qui veulent vendre offrent des taux de capitalisation très bas et demandent des prix très élevés. Acheter ces propriétés ne mènent nulle part. Dans la plupart des cas, le vendeur perdra des mois à essayer de trouver un acheteur, puis il réduira le prix, portant le taux plafond à 4,5 ou plus, ou il retirera la propriété du marché.

‘Dans le marché actuel, les propriétés multi-résidentielles sont rares. Pour les propriétaires qui ont décidé de vendre leur propriété, les taux de capitalisation sont très bas et le prix demandé très élevé.’

Pour qu’un vendeur puisse vendre un bien immobilier de 6 unités ou plus à court terme, le prix demandé devra générer un taux de capitalisation de 4,5 (si l’acheteur peut augmenter les loyers) ou préférablement de 5 ou plus, afin de générer plus d’intérêt et plusieurs offres simultanées. De même, si le vendeur déclare que la propriété génère un rendement de 5 % ou plus, il doit être certain du taux de capitalisation en le vérifiant à l’aide des documents de dépenses et des baux.

Notez que lorsqu’une propriété nécessite des travaux tels qu’un nouveau toit, de nouvelles fenêtres ou balcons, ces considérations réduisent le taux de capitalisation et, par conséquent, doivent être prises en compte lors de l’évaluation de la propriété. En outre, tous ces éléments doivent être mentionnés dans la déclaration du vendeur afin que l’acheteur ne puisse pas les utiliser pour réduire encore plus le prix après la présentation de son offre.

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Prochain article: Comment sont établies les évaluations de marché 

L’état du marché

Le centre-ville de Montréal ne semble pas être très animé, mais si vous regardez autour de vous, vous verrez plusieurs grues accréditant la construction de nouveaux condominiums.

Cela ne veut pas dire que les acheteurs se ruent pour acheter des condominiums, mais comme cela est arrivé aux promoteurs dans le passé, lorsque la situation s’améliorera et que l’économie se remettra sur pied, les acheteurs achèteront des condominiums au lieu de maisons individuelles car on s’attend à ce que ce marché refoulé, lorsqu’il sera à nouveau opérationnel, entraînera une hausse importante des prix.

‘Le marché en est un de vendeurs dans les Laurentides, et la demande de propriétés au bord d’un lac, loin des villes surpeuplées, est très forte.’

Pour l’instant, le marché le plus actif se trouve dans les Laurentides, où le seul problème est le manque d’inventaire. Les déplacements sont encore limités, et rester à Montréal, une zone rouge, est risqué.

Le marché en est un de vendeurs dans les Laurentides, et la demande de propriétés au bord d’un lac, loin des villes surpeuplées, est très forte. Pour ceux qui cherchent à vendre leur deuxième propriété dans le nord, c’est le bon moment.

Passez une bonne semaine et restez en sécurité.

N’oublions pas que les personnes atteintes de cancer sont également vulnérables !

Vous êtes invités à continuer à donner aux organisations suivantes, car il est maintenant plus important que jamais de soutenir la recherche sur le cancer ! Cliquez sur les logos ci-dessous pour savoir comment :

Image : Andrew BurloneAutres articles par Joseph Marovitch