Question d’immobilier :
COVID-19 et propriétés à revenu

L’effet de la pandémie sur les ventes d’immeubles à logements multiples

Par Joseph Marovitch

Avant la pandémie, la valeur des biens immobiliers à revenus dans la ville, c’est-à-dire les immeubles à appartements multiples, était de plus en plus élevée. Le prix des maisons individuelles augmentait rapidement, le nombre de terrains à construire diminuait, les condos constituaient le marché le plus important et de nombreuses personnes louaient au lieu d’acheter.

Comme beaucoup se sont tournés vers la location, l’immobilier à revenus est devenu un marché très actif, avec des loyers et des taux de plafonnement en hausse et des prix d’achat croissants.

La valeur des biens immobiliers à revenus est basée sur le taux de rendement ou de capitalisation :

Revenu net d’exploitation / prix d’achat x 100 = taux de capitalisation
Ex : 50 000 $ en coût d’opération / 1 000 000 $ de prix d’achat x 100 = 5% de rendement

Un taux de capitalisation de 4,5 ou plus indique que le bien s’autofinancera et peut-être même davantage.

Au fur et à mesure que la pandémie a progressé, l’économie s’est ralentie et les locataires n’ont pas pu payer leur loyer. Les propriétaires avaient, et ont toujours, des difficultés à percevoir les loyers et à payer leurs dépenses.

Pour les investisseurs en biens immobiliers à revenus, il existe une possibilité d’acheter à prix réduits auprès de propriétaires qui ne pourront peut-être pas faire face à la situation.

Alors qu’avant la pandémie de COVID-19, les investisseurs étaient occupés à acheter des biens immobiliers à revenus, ce marché s’est maintenant refroidi. De nombreux propriétaires veulent vendre sans perdre leur investissement. Ils proposent donc des immeubles à revenus à des taux plafonds de 3 et 3,5, même si la perception des loyers pose problème. Les investisseurs, peu nombreux, proposent des prix bas qui indiqueraient des taux de capitation de 6 et 7.

À Montréal et dans tout le Québec, les taux d’infection ont augmenté. Si la situation continue à se détériorer, les propriétaires et les locataires se retrouveront dans une situation précaire. La situation est semblable à celle des restaurants et des propriétaires de magasins de détail.

Ceux qui ont des liquidités et qui peuvent faire face à cette conjoncture en sortiront gagnants lorsque l’économie se redressera. Pour les investisseurs en biens immobiliers à revenus, il existe une possibilité d’acheter à prix réduits auprès de propriétaires qui ne pourront peut-être pas faire face à la situation. Toutefois, les investisseurs qui achètent doivent également disposer des fonds nécessaires pour tenir jusqu’à ce que la pandémie se résorbe et que l’économie se rétablisse.

L’alternative est d’attendre que la situation s’améliore et, lorsque la situation s’améliore, d’acheter des biens à revenu à des prix plus élevés.

Si vous avez des questions ou des commentaires, veuillez vous reporter à la section des commentaires au bas de la page. De plus, pour lire mes articles précédents, cliquez ici.

Prochain article: Comment sont établies les évaluations de marché 

L’état du marché

Le mois de septembre est arrivé, tout comme la deuxième vague de la COVID-19, ce qui a mené le gouvernement à restreindre les heures d’ouverture des bars, des restaurants, des théâtres et des rassemblements de foule. Le marché immobilier du centre-ville ralentit encore plus, bien qu’il semble que les promoteurs choisissent de construire davantage de logements en se basant sur l’augmentation du nombre de grues. On suppose que, comme par le passé, lorsque la crise sera surmontée, les immeubles à revenu seront à nouveau le marché le plus dynamique.

Les prix augmentent parce que les acheteurs se bousculent pour trouver un logement en ville, mais on prévoit un ralentissement. Avec une augmentation des infections et des hospitalisations, le ralentissement pourrait s’accentuer.

Si la pandémie ralentit le marché, elle entraîne également une plus grande précision et détermination dans le domaine de l’immobilier. Les acheteurs ne cherchent que parce qu’ils doivent le faire. Les jours où l’on se promenait le dimanche pour visiter une maison ouverte pour s’amuser sont révolus. Les vendeurs vendent parce qu’ils doivent le faire. Personne ne veut d’étrangers dans sa maison s’il n’y est pas obligé.

‘Les prix augmentent parce que les acheteurs se bousculent pour trouver un logement en ville, mais on prévoit un ralentissement.’

Les courtiers immobiliers, les notaires et les courtiers en prêts hypothécaires sont également plus diligents, plus précis et plus réfléchis. Il n’y a pas de marge d’erreur car les réunions ont lieu sur Zoom et les signatures sont électroniques.

Si une réunion de personne à personne doit avoir lieu, le port de masques est nécessaire, le nombre de personnes doit être limité et la distance sociale doit être maintenue. Les visites de propriété doivent respecter des protocoles pour des raisons de sécurité. Seul un nombre limité de personnes peut entrer dans une maison, avec des masques et désinfection des mains, tandis que les propriétaires s’absentent des lieux pendant la durée de la visite.

Nous sommes tous concernés et la crise passera éventuellement. Nous devons simplement porter des masques, nous laver les mains, maintenir une distance sociale et interpeller tous les récalcitrants qui ne respectent pas les protocoles et mettent tout le monde en danger tout en prolongeant cette situation.

Passez une bonne semaine et restez en sécurité !

N’oublions pas que les personnes atteintes de cancer sont également vulnérables !

Vous êtes invités à continuer à donner aux organisations suivantes, car il est maintenant plus important que jamais de soutenir la recherche sur le cancer ! Cliquez sur les logos ci-dessous pour savoir comment :

Image : Andrew BurloneAutres articles par Joseph Marovitch