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Questions d’immobilier:
Le mythe de la pré-approbation

Une pré-approbation doit être un document qui indique la capacité de l’acheteur à payer

Par Joseph Marovitch

J’ai toujours soutenu que, si un acheteur obtenait une pré-approbation d’une institution financière et la présentait au vendeur avec une promesse d’achat, alors la moitié de la bataille était gagnée. Il ne resterait plus qu’à la banque d’envoyer un évaluateur pour s’assurer que la propriété valait bien ce que l’acheteur acceptait de payer.

Mais apparemment ce n’est pas le cas. J’ai découvert qu’une pré-approbation n’a aucune valeur en soi. En vérité, n’importe qui peut entrer dans une banque et demander une pré-approbation pour n’importe quelle somme d’argent sans vérification et sans preuve de fonds.

L’acheteur peut simplement affirmer au courtier en prêts hypothécaires qu’il possède une maison et qu’il a un million de dollars à la banque et le courtier en prêts hypothécaires, sur la base de la parole de l’acheteur, lui fournira un document qui indiquera que l’acheteur a été pré-approuvé par une institution financière. Au bas de ce même document, il sera indiqué en petits caractères, « sous réserve de certaines conditions ». Tout courtier, vendeur, ou béotien peut déclarer la même chose en inscrivant sur un morceau de papier que l’acheteur est pré-approuvé et en attente de vérification.

En vérité, n’importe qui peut entrer dans une banque et demander une pré-approbation pour n’importe quelle somme d’argent sans vérification et sans preuve de fonds.

La différence est que le papier à en-tête de la banque a apporté de la crédibilité. L’approbation préalable du courtier en prêts hypothécaires donne au vendeur un faux sentiment de confiance dans la capacité de paiement de l’acheteur. Le vendeur accepte alors la promesse d’achat de l’acheteur. Après vérification et constatation que l’acheteur n’a pas un sou en poche, le vendeur est déçu. le courtier perd la confiance de l’acheteur, tout comme l’institution financière qui a produit la  pré-approbation, un morceau de papier peu utile.

Une pré-approbation devrait être un document qui indique la capacité de paiement de l’acheteur en vérifiant sa cote de crédit, ainsi que la preuve de ses fonds et de ses actifs. Le seul élément qui doit être vérifié après l’acceptation d’une offre devrait être la valeur du bien immobilier à vendre.

Une pré-approbation valable devrait indiquer, après vérification, la capacité de paiement de l’acheteur et, sur la base de cette vérification, le montant qu’une institution financière est apte à prêter. Une telle pré-approbation a du poids et démontre l’intégrité du courtier immobilier, du courtier en hypothèques, de l’institution financière et de l’acheteur.

Au lieu d’une pré-approbation, il serait préférable d’indiquer ce qui suit dans une promesse d’achat ou une contre-offre :

« Cette promesse d’achat sera accompagnée d’un dépôt de ________ $ (soit lors de la remise de la promesse d’achat, soit dans les 3 jours suivant une promesse d’achat acceptée), faute de quoi cette promesse d’achat sera considérée comme nulle et non avenue. »

‘Une pré-approbation valable devrait indiquer, après vérification, la capacité de paiement de l’acheteur et, sur la base de cette vérification, le montant qu’une institution financière est apte à prêter.’

Notez qu’un dépôt doit être remboursé en cas d’échec de l’offre, sauf si certaines conditions font défaut ou si toutes les conditions sont remplies et que l’acheteur ne se présente pas à la signature.

Si vous avez des questions ou des commentaires concernant l’avenir du marché des propriétés à revenus, veuillez vous reporter à la section des commentaires au bas de la page. De plus, pour lire mes articles précédents, cliquez ici.

Prochain article : Comment se préparer pour le marché de printemps


L’ÉTAT DU MARCHÉ

La nouvelle intéressante est que les taux d’intérêt sont à 0.25 %. Si vous avez contracté un prêt hypothécaire, vous voudrez peut-être le refinancer. Autre bonne nouvelle : pendant que nous traversons cette crise, la demande augmente tranquillement, de sorte qu’une fois la crise terminée, le marché immobilier devrait connaître une reprise.

Les gens continuent de vendre, et les gens achètent encore. Ceux qui sont sur le marché pour une deuxième propriété ont des revenus qui augmentent. Les acheteurs d’une seconde maison sont en moyenne âgés entre 40 et 60 ans et ont des investissements à faible risque tels que les CPG et des obligations. Le revenu de cette population devrait augmenter, ce qui signifie que ceux et celles qui sont à la recherche d’une maison de campagne achèteront dans les mois à venir.

‘La nouvelle intéressante est que les taux d’intérêt sont à 0.25 %. Si vous avez contracté un prêt hypothécaire, vous voudrez peut-être le refinancer.’

Je continue à travailler et à montrer des propriétés via les photos et les visites virtuelles de Centris. Les notaires et les courtiers en prêts hypothécaires travaillent aussi via Skype et utilisent les signatures électroniques.

L’OACIQ prépare une nouvelle clause pour la promesse d’achat qui tient compte de l’inspection puisque les inspecteurs ne sont pas un service essentiel et ne peuvent pas faire leur travail. Si des offres sont faites, des délais spéciaux seront mis en place. Nous passerons cette crise et je crois que l’avenir sera plus reluisant, plus propre et meilleur.

NOTE SPÉCIALE

Le coronavirus de la Covid-19 est très contagieux. Les personnes âgées ou celles qui ont des déficiences auto-immunes et qui sont gravement touchées risquent de subir des dommages permanents aux poumons, ou même d’en mourir. Pour celles qui sont contaminées mais qui ne présentent que des symptômes légers ou qui n’en présentent pas, elles sont toujours porteuses et peuvent contaminer leur entourage.

Passez une bonne journée, tirez le meilleur parti de la situation, restez en sécurité et prenez toutes les précautions nécessaires.

Image : Davis Sanchez – Pexels

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Joseph Marovitch - WestmountMag.ca

Joseph Marovitch œuvre dans le secteur des services depuis plus de 30 ans. Sa première carrière en tant que propriétaire et directeur du Camp Maromac, un camp d’été établi en 1968, a consisté à travailler avec des familles d’enfants de Westmount et des environs âgés de 6 à 16 ans. Maintenant, en tant que courtier immobilier, il offre les mêmes qualités de fiabilité, d’intégrité et d’honnêteté afin de protéger les intérêts de ses clients. Si vous avez des questions, contacter Joseph Marovitch au 514 825-8771, ou à josephmarovitch@gmail.com


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