Questions d’immobilier:
Le mythe de la pré-approbation

Une pré-approbation doit être un document qui indique la capacité de l’acheteur à payer

Par Joseph Marovitch

24 janvier 2024

J’ai toujours soutenu que, si un acheteur obtenait une pré-approbation d’une institution financière et la présentait au vendeur avec une promesse d’achat, alors la moitié de la bataille était gagnée. Il ne resterait plus qu’à la banque d’envoyer un évaluateur pour s’assurer que la propriété valait bien ce que l’acheteur acceptait de payer.

Mais apparemment ce n’est pas le cas. J’ai découvert qu’une pré-approbation n’a aucune valeur en soi. En vérité, n’importe qui peut entrer dans une banque et demander une pré-approbation pour n’importe quelle somme d’argent sans vérification et sans preuve de fonds.

L’acheteur peut simplement affirmer au courtier en prêts hypothécaires qu’il possède une maison et qu’il a un million de dollars à la banque et le courtier en prêts hypothécaires, sur la base de la parole de l’acheteur, lui fournira un document qui indiquera que l’acheteur a été pré-approuvé par une institution financière. Au bas de ce même document, il sera indiqué en petits caractères, « sous réserve de certaines conditions ». Tout courtier, vendeur, ou béotien peut déclarer la même chose en inscrivant sur un morceau de papier que l’acheteur est pré-approuvé et en attente de vérification.

En vérité, n’importe qui peut entrer dans une banque et demander une pré-approbation pour n’importe quelle somme d’argent sans vérification et sans preuve de fonds.

La différence est que le papier à en-tête de la banque a apporté de la crédibilité. L’approbation préalable du courtier en prêts hypothécaires donne au vendeur un faux sentiment de confiance dans la capacité de paiement de l’acheteur. Le vendeur accepte alors la promesse d’achat de l’acheteur. Après vérification et constatation que l’acheteur n’a pas un sou en poche, le vendeur est déçu. le courtier perd la confiance de l’acheteur, tout comme l’institution financière qui a produit la  pré-approbation, un morceau de papier peu utile.

Une pré-approbation devrait être un document qui indique la capacité de paiement de l’acheteur en vérifiant sa cote de crédit, ainsi que la preuve de ses fonds et de ses actifs. Le seul élément qui doit être vérifié après l’acceptation d’une offre devrait être la valeur du bien immobilier à vendre.

Une pré-approbation valable devrait indiquer, après vérification, la capacité de paiement de l’acheteur et, sur la base de cette vérification, le montant qu’une institution financière est apte à prêter. Une telle pré-approbation a du poids et démontre l’intégrité du courtier immobilier, du courtier en hypothèques, de l’institution financière et de l’acheteur.

Au lieu d’une pré-approbation, il serait préférable d’indiquer ce qui suit dans une promesse d’achat ou une contre-offre :

« Cette promesse d’achat sera accompagnée d’un dépôt de ________ $ (soit lors de la remise de la promesse d’achat, soit dans les 3 jours suivant une promesse d’achat acceptée), faute de quoi cette promesse d’achat sera considérée comme nulle et non avenue. »

‘Une pré-approbation valable devrait indiquer, après vérification, la capacité de paiement de l’acheteur et, sur la base de cette vérification, le montant qu’une institution financière est apte à prêter.’

Notez qu’un dépôt doit être remboursé en cas d’échec de l’offre, sauf si certaines conditions font défaut ou si toutes les conditions sont remplies et que l’acheteur ne se présente pas à la signature.

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Prochain article : Quelles sont les options de l’acheteur si l’inspection révèle des problèmes majeurs ?

L’ÉTAT DU MARCHÉ

Taux d’intéret de la Banque du Canada : 5%
Taux préférentiel de la Banque du Canada : 7,2%
IPC (taux d’inflation) : 3.4%

Aujourd’hui, la Banque du Canada a annoncé qu’elle maintenait son taux directeur à 5 % pour une quatrième fois consécutive. La Banque a également déclaré qu’il ne devrait pas être nécessaire d’augmenter les taux d’intérêt si l’économie continue de ralentir et que les consommateurs continuent de dépenser moins.

Ce qui est remarquable, c’est qu’il n’y a pas eu de commentaire, comme cela avait été le cas à plusieurs reprises dans le passé, sur la nécessité d’éventuelles hausses de taux. Il a été dit que les taux pourraient baisser si l’économie continuait à ralentir. C’est une très bonne nouvelle pour les propriétaires qui verront la valeur de leur bien immobilier augmenter.

‘La Banque a déclaré qu’il ne devrait pas être nécessaire d’augmenter les taux d’intérêt si l’économie continue de ralentir et que les consommateurs continuent de dépenser moins.’

Toutefois, cette baisse des taux entraînera également une augmentation du nombre de biens immobiliers sur le marché. Plus il y a de biens, plus il y a de concurrence et plus il y a de marge de négociation pour les acheteurs.

Image : Davis Sanchez – Pexels

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