Questions d’immobilier :
Propriété à revenus / 10

Le processus de vente d’un immeuble à revenu

Par Joseph Marovitch

13 mars 2019

Les meilleurs investisseurs en immeubles à revenus, les immeubles résidentiels de six logements ou plus, les vendent rarement. Une propriété à revenus avec un taux de capitalisation de 5 ou plus est comme une obligation à revenu fixe – elle fournit un revenu régulier sous forme de loyer.

Ils conservent plutôt la propriété, la re-financent, c’est-à-dire qu’ils empruntent sur la valeur de la propriété et achètent d’autres biens immobiliers à revenus pour accroître leur portefeuille en croissance.

Si un investisseur décide de vendre un immeuble à revenu, il a tendance à le faire pour deux raisons principales :

1. 1. Le propriétaire prend sa retraite, a besoin de capitaux et n’a personne à qui céder la propriété.
   2. Le propriétaire veut vendre une propriété plus petite pour acheter une propriété plus grande; par exemple vendre un immeuble de huit logements pour en acheter un de cinquante logements.

Une propriété à revenus avec un taux de capitalisation de 5 ou plus est comme une obligation à revenu fixe – elle fournit un revenu régulier sous forme de loyer.

Pour déterminer le prix d’un immeuble à revenus, le vendeur doit tenir compte du taux de capitalisation, de l’emplacement et de l’état du marché.

Le taux de capitalisation, tel que discuté dans l’article Propriété à revenus, est le rendement de l’investissement qui est déterminé en divisant le revenu après dépenses par le prix d’achat et en multipliant le nombre par cent :

Revenu net/prix d’achat x 100 = taux de capitalisation
ou
Revenu net de 50 000 $ / prix d’achat de 1 000 000 $ x 100 = Taux de capitalisation de 5

Un nombre de 5 ou plus indique une propriété qui peut générer un revenu après les dépenses.

Si le vendeur indique un taux de capitalisation de 5 ou plus, les dépenses doivent être exactes et le prix demandé doit refléter l’état de la propriété, si l’acheteur doit réparer le toit, les balcons, les fenêtres ou d’autres éléments.

Le prix peut être plus élevé et le taux de capitalisation plus bas que 5 s’il est possible d’augmenter le montant des loyers, si l’offre d’appartements vacants est faible, ou si la propriété peut être agrandie, comme par exemple avec la construction d’un étage supplémentaire.

Le processus de vente doit exiger que les acheteurs potentiels fournissent une promesse d’achat pour approbation par le vendeur avant la première visite. Cela permettra de s’assurer que l’acheteur se situe dans la fourchette de prix demandée par le vendeur. Il n’y a aucune raison de déranger les locataires par une visite, de montrer l’ensemble de l’immeuble et de fournir des factures de dépenses et des copies de baux si l’acheteur et le vendeur divergent au sujet du prix.

Les acheteurs sont protégés par les conditions qu’ils placent dans la promesse d’achat, tel indiqué dans l’article Promesse d’achat d’une propriété à revenu.

‘Le processus de vente doit exiger que les acheteurs potentiels fournissent une promesse d’achat pour approbation par le vendeur avant la première visite.’

À Montréal, les taux de capitalisation de 5 ou plus d’une propriété nouvelle sur le marché ont tendance à générer des offres multiples, et le vendeur doit donc examiner les offres proposant les meilleurs prix et conditions pour choisir ensuite celle qui a le plus de chance de se réaliser.

Après l’acceptation, le vendeur autorisera une première visite suivie d’un examen des baux et des dépenses, puis d’une inspection. S’il y a une condition de financement, une fois l’hypothèque approuvée, l’acheteur et le vendeur se présenteront devant le notaire et finaliseront alors la vente.

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RÉVISION DE L’ARTICLE DU 8 NOVEMBRE 2018 INTITULÉ LE PROCESSUS D’INSPECTION :

L’inspecteur doit être formé, expérimenté et certifié par l’Association canadienne des inspecteurs de biens immobiliers (ACIBI), l’Association internationale des inspecteurs immobiliers certifiés – Québec (InterNACHI-Québec), l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ) ou le Conseil national de certification des inspecteurs immobiliers (CNCII).

L’ÉTAT DU MARCHÉ

Selon la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement), les nouvelles constructions de maisons individuelles ont diminué au cours de la dernière année. La construction d’immeubles à revenu, par contre, a augmenté à mesure que de plus en plus de gens décident de louer. L’augmentation du prix des maisons unifamiliales, combinée à des règles strictes en matière de prêts hypothécaires, a été un facteur déterminant dans le choix de la location. Pour les jeunes, les retraités ou les couples qui louent, cela signifie plus d’argent liquide disponible.

Pour les investisseurs en immeubles à revenu, cela signifie un taux d’occupation élevé et une augmentation des loyers pour les nouveaux locataires à mesure que la demande augmente. Une augmentation de la demande pour la location, due au ralentissement de la construction de nouvelles maisons unifamiliales, signifie également que les propriétaire d’immeubles à revenu qui souhaitent vendre peuvent le faire avec des taux de capitalisation plus bas.

Image : AndrewBurloneLire aussi : autres articles par Joseph Marovitch