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Questions d’immobilier :
les vices cachés

Ce qui n’est pas visible peut devenir un problème majeur

Par Joseph Marovitch

Les clients me disent souvent qu’ils ne s’inquiètent pas des vices cachés parce que leur propriété a été inspectée par un inspecteur certifié. Ils sont malavisés. Un vice caché est une défectuosité cachée dans la maison qu’un inspecteur certifié n’a ni cherché ni trouvé. Les inspecteurs en bâtiment ont le mandat d’inspecter une propriété et de ne rapporter que ce qu’ils voient.

Les inspecteurs en bâtiment ne sont pas responsables de ce qu’ils ne peuvent pas voir. L’inspecteur se penchera sur les fissures autour et dans la maison. Il recherchera les taches qui indiquent une infiltration d’eau et les marques montrant la présence possible de moisissure. L’inspecteur ouvrira les robinets pour examiner la pression de l’eau. Il cherchera des rampes mal fixées, des moulures pourries et des toits qui coulent. Il examinera les prises électriques pour s’assurer qu’elles sont mises à la terre et qu’elles ne causent pas de chocs nuisibles. Si l’inspecteur possède un appareil d’imagerie thermique, il vérifiera les pertes de chaleur, les câbles sous tension et le manque d’isolation.

Les inspecteurs en bâtiment ont le mandat d’inspecter une propriété et de ne rapporter que ce qu’ils voient.

L’inspecteur ne cherchera pas de fissures dans le revêtement du foyer ni dans les fondations. Il ne vérifiera pas le câblage dans les murs ni la plomberie sous le plancher. Il n’ouvrira pas les murs pour voir s’il y a de la vermiculite ou de l’amiante.

L’inspecteur n’est responsable que de ce qu’il peut voir. Il peut trouver des indices de vices cachés, mais il demandera alors à l’acheteur de faire appel à un spécialiste des fondations, du toit, de la piscine ou des moisissures pour examiner la question plus à fond.

Les vices cachés sont des problèmes habituellement non-visibles qui réduisent la valeur de la maison et qui ne sont pas connus par le vendeur.

Le problème est qu’une maison vendue avec garantie signifie que le vendeur est responsable de ce vice caché même après que la propriété ait été vendue. Non seulement le vendeur est-il responsable même s’il n’habite plus dans la maison, mais le propriétaire précédent l’est aussi, tout comme tous les propriétaires précédents qui sont encore en vie. Si un propriétaire a vendu la maison sans garantie, il n’est pas responsable.

Donc, si vous achetez une maison avec un foyer et que vous y emménagez, puis qu’un jour vous faites un feu dans le foyer et découvrez que votre propriété se remplit de fumée au deuxième étage à cause d’une déchirure dans la doublure du foyer, vous pouvez tenir le propriétaire précédent responsable.

‘Le problème est qu’une maison vendue avec garantie signifie que le vendeur est responsable de ce vice caché même après que la propriété ait été vendue.’

En termes de recours, l’acheteur peut demander au vendeur de rembourser une partie du prix de vente, de payer la réparation ou, dans certains cas, l’acheteur peut annuler l’achat et demander le remboursement de son argent. En théorie, tous ces recours sont possibles. En pratique, ce n’est jamais aussi facile. Si l’acheteur contacte le vendeur des années après l’achat, le vendeur peut refuser les demandes de l’acheteur. Dans cette situation, l’acheteur devra poursuivre le vendeur en justice et attendre la décision du juge. Ce processus prend du temps, de l’énergie et de l’argent. Cependant, si le problème est grave, coûteux à réparer et n’est pas dû à une faute de l’acheteur, alors il faut faire ce qui doit être fait. Lorsque vous vendez une maison, elle doit être habitable.

Les vendeurs peuvent choisir de vendre sans garantie, mais cela entraîne généralement une remise sur le prix de vente puisque l’acheteur prend le risque que la maison ne soit pas en bon état de fonctionnement. Les maisons sont vendues sans garantie à la suite d’héritages. Le vendeur n’ayant jamais vécu dans la maison, il ne sait donc pas s’il y a des problèmes.

Une autre raison de vendre sans garantie est que la maison est très vieille, le vendeur ne l’entretient pas et croit qu’il peut y avoir des vices cachés. Ces vendeurs sont prêts à vendre sans garantie à un prix inférieur pour la tranquillité d’esprit, sachant que l’acheteur ne reviendra jamais contre eux. Une autre raison est que le vendeur part à l’étranger et ne veut pas avoir à revenir en raison d’un vice caché.

Vendre sans garantie peut aussi prendre plus de temps.

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Prochain article : Les meilleurs mois pour vendre


L’état du marché

Le marché immobilier montréalais a connu quatre années consécutives de croissance et les prix continuent d’augmenter. C’est une excellente nouvelle pour Montréal et pour les vendeurs. Cependant, pour plusieurs, l’idée d’acheter une maison semble hors de portée puisque les prix continuent d’augmenter jusqu’à maintenant. Le gouvernement canadien a récemment annoncé le budget pour 2019. Dans ce nouveau budget, le ministère des finances a présenté le Plan d’incitation à l’achat d’une première maison, qui permettra à des milliers de Canadiens d’accéder à la propriété.

L’incitatif permettra aux acheteurs d’une première maison qui font une mise de fonds minimale de financer une partie de leur prêt hypothécaire auprès de la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement) au moyen d’un plan hypothécaire à capitaux partagés.

En fait, l’acheteur obtiendra une hypothèque d’une institution financière pour une partie du prêt et prendra une hypothèque moins élevée de la SCHL pour le reste. La SCHL n’exigera pas de paiements continus et l’institution financière réduira ainsi les paiements hypothécaires de l’acheteur.

‘… le ministère des finances a présenté le Plan d’incitation à l’achat d’une première maison, qui permettra à des milliers de Canadiens d’accéder à la propriété.’

Les acheteurs de maisons neuves seront admissibles à 10 % de leur prêt financé par la SCHL. Les acheteurs d’une maison existante seront admissibles à 5 % de leur prêt financé par la SCHL.

Il y a des exigences précises pour être admissible à un prêt à participation à la valeur nette partagée de la SCHL, comme le revenu maximal du ménage et d’autres facteurs, afin que les personnes qui ont réellement besoin d’aide pour acheter une maison soient prises en compte.

Le budget de 2019 a également fait passer de 25 000 $ à 35 000 $ le montant que les acheteurs peuvent retirer de leur REER, en franchise d’impôt, pour acheter une première maison.

Image : StockPholio

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Joseph Marovitch - WestmountMag.ca

Joseph Marovitch œuvre dans le secteur des services depuis plus de 30 ans. Sa première carrière en tant que propriétaire et directeur du Camp Maromac, un camp d’été établi en 1968, a consisté à travailler avec des familles d’enfants de Westmount et des environs âgés de 6 à 16 ans. Maintenant, en tant que courtier immobilier, il offre les mêmes qualités de fiabilité, d’intégrité et d’honnêteté afin de protéger les intérêts de ses clients. Si vous avez des questions, contacter Joseph Marovitch au 514 825-8771, ou à josephmarovitch@gmail.com

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