Questions d’immobilier :
les vices cachés

Ce qui n’est pas visible peut devenir un problème couteux

Par Joseph Marovitch

Mis à jour le 2 avril 2026

Mes clients me disent souvent qu’ils ne s’inquiètent pas des vices cachés parce que leur propriété a été inspectée par un inspecteur certifié. Ils sont malavisés. Un vice caché est une défectuosité cachée dans la maison qu’un inspecteur certifié n’a ni cherché ni trouvé. Les inspecteurs en bâtiment ont le mandat d’inspecter une propriété et de ne rapporter que ce qu’ils voient.

Les inspecteurs en bâtiment ne sont pas responsables de ce qu’ils ne peuvent pas voir. L’inspecteur se penchera sur les fissures autour et dans la maison. Il recherchera les taches qui indiquent une infiltration d’eau et les marques montrant la présence possible de moisissure. L’inspecteur ouvrira les robinets pour examiner la pression de l’eau. Il cherchera des rampes mal fixées, des moulures pourries et des toits qui coulent. Il examinera les prises électriques pour s’assurer qu’elles sont mises à la terre et qu’elles ne causent pas de chocs nuisibles. Si l’inspecteur possède un appareil d’imagerie thermique, il vérifiera dans les murs, les pertes de chaleur, la condensation, les câbles sous tension et le manque d’isolation.

Les inspecteurs en bâtiment ont le mandat d’inspecter une propriété et de ne rapporter que ce qu’ils voient.

L’inspecteur ne cherchera pas de fissures dans le revêtement du foyer ni dans les fondations. Il ne vérifiera pas le câblage dans les murs ni la plomberie sous le plancher. Il n’ouvrira pas les murs pour voir s’il y a de la vermiculite ou de l’amiante.

L’inspecteur n’est responsable que de ce qu’il peut voir. Il peut trouver des indices de vices cachés, mais il demandera alors à l’acheteur de faire appel à un spécialiste des fondations, du toit, de la piscine ou des moisissures pour examiner la question plus à fond.

Les vices cachés sont des problèmes habituellement non-visibles qui réduisent la valeur de la maison et qui ne sont pas connus par le vendeur.

Le problème est qu’une maison vendue avec garantie signifie que le vendeur est responsable du vice caché même après que la propriété ait été vendue. Non seulement le vendeur est-il responsable même s’il n’habite plus dans la maison, mais le propriétaire précédent l’est aussi, tout comme tous les propriétaires précédents qui sont encore en vie. Si un propriétaire a vendu la maison sans garantie, il n’est pas responsable.

Donc, si vous achetez une maison avec un foyer et que vous y emménagez, puis qu’un jour vous faites un feu dans le foyer et découvrez que votre propriété se remplit de fumée au deuxième étage à cause d’une déchirure dans la doublure du foyer, vous pouvez tenir le propriétaire précédent responsable.

‘Une maison vendue avec garantie signifie que le vendeur est responsable du vice caché même après que la propriété ait été vendue.’

En termes de recours, l’acheteur peut demander au vendeur de rembourser une partie du prix de vente, de payer la réparation ou, dans certains cas, l’acheteur peut annuler l’achat et demander le remboursement de son argent. En théorie, tous ces recours sont possibles. En pratique, ce n’est jamais aussi facile. Si l’acheteur contacte le vendeur des années après l’achat, le vendeur peut refuser les demandes de l’acheteur. Dans cette situation, l’acheteur devra poursuivre le vendeur en justice et attendre la décision du juge. Ce processus prend du temps, de l’énergie et de l’argent. Cependant, si le problème est grave, coûteux à réparer et n’est pas dû à une faute de l’acheteur, alors il faut faire ce qui doit être fait. Lorsque vous vendez une maison, elle doit être habitable.

Les vendeurs peuvent choisir de vendre sans garantie, mais cela entraîne généralement une réduction du prix de vente puisque l’acheteur prend le risque que la maison ne soit pas en bon état de fonctionnement. Ces vendeurs sont prêts à vendre sans garantie à un prix inférieur pour la tranquillité d’esprit, sachant que l’acheteur ne reviendra jamais contre eux. Vendre sans garantie peut aussi prendre plus de temps.

‘Les vendeurs peuvent choisir de vendre sans garantie, mais cela entraîne généralement une réduction du prix de vente puisque l’acheteur prend le risque que la maison ne soit pas en bon état de fonctionnement.’

Les raisons pour lesquelles une maison est vendue sans garantie sont les suivantes :

• Le bien a été hérité et le vendeur n’en connaît pas l’état.
• L’acheteur est un promoteur immobilier et la garantie n’est pas nécessaire puisque la propriété sera de toute façon vidée de sa substance.
• Le vendeur déménage dans une maison de retraite et ne veut pas être dérangé.
• Le vendeur déménage à l’étranger et ne veut pas être dérangé.

Deux autres points sont à noter :

• Si le vendeur actuel vend sans garantie mais que le propriétaire précédent a vendu avec garantie, il peut être indiqué dans le nouvel acte de vente que le propriétaire précédent garantit la garantie.
• Si le vendeur vend sans garantie, qu’un vice caché est découvert et qu’il peut être prouvé que le propriétaire précédent était au courant du vice, le propriétaire précédent a commis une fraude. Par conséquent, la clause de non-garantie n’est pas valable et le propriétaire précédent est responsable.

Si vous avez des questions ou des commentaires, veuillez vous reporter à la section commentaires ci-dessous. Je répondrai rapidement à toutes vos questions. De plus, cliquez ici pour lire les articles précédents.

L’état du marché

Le gouvernement fédéral a récemment annoncé de nouvelles baisses d’impôt, qui comprennent l’élimination de la TPS sur l’achat de maisons neuves de 1 million de dollars ou moins, ainsi que des remboursements pouvant atteindre 50 000 $ pour les propriétés entre 1 million et 1,5 million de dollars. Cette nouvelle emballe les promoteurs, surtout de condos, puisqu’on présume que la baisse des coûts fera grimper la demande. Toutefois, on s’inquiète du niveau actuel de la demande, qui reste faible en raison de l’inflation et de l’augmentation des coûts de financement.

L’Association des banquiers canadiens (ABC) a publié ses plus récentes données sur l’endettement hypothécaire et constaté que les banques canadiennes enregistrent leurs niveaux de défaut de paiement hypothécaire les plus élevés depuis 2017.

‘Les banques canadiennes enregistrent leurs niveaux de défaut de paiement hypothécaire les plus élevés depuis 2017.’

Les enjeux qui préoccupent les acheteurs sont l’inflation et la menace de nouvelles hausses des taux d’intérêt pour la combattre. La cause de la hausse des coûts – de l’essence à l’épicerie, des coupes de cheveux aux sorties de divertissement – est le conflit au Moyen-Orient, où l’Iran a fermé le détroit d’Hormuz, provoquant une pénurie mondiale de pétrole, un ralentissement du transport et une offre très insuffisante par rapport à la demande. et a détruit des infrastructures et des capacités de production dans plusieurs pays voisins. À la source de tout ce conflit, on retrouve des politiques publiques mal planifiées et insuffisamment analysées.

Un autre facteur qui rend les marchés mondiaux volatils, ce sont les déclarations contradictoires (voire fausses), les revirements soudains de politiques, qui nourrissent la méfiance envers les dirigeants. Malgré tout, il existe des stratégies pour traverser la tourmente actuelle et atteindre ses objectifs lorsqu’on s’engage sur le marché immobilier, comme acheteur ou vendeur. Chaque défi comporte une opportunité.

Pour en discuter, n’hésitez pas à me contacter : je serai ravi d’échanger avec vous et de fournir plus de détails.

À la semaine prochaine!

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Image : StockPholio.net

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