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Questions d’immobilier :
Le bail commercial

Un coup d’œil sur le bail commercial et ce que cela implique

Par Joseph Marovitch

L’idée d’ouvrir un restaurant, une boutique ou un magasin semble toujours fantastique au moment où on l’a. L’idée d’être son propre patron, de travailler à ses propres heures et d’aller de prendre ses propres décisions plutôt que d’exécuter celles d’une autre personne semble merveilleuse. Par où commencer ?

Vous commencez par une idée du service ou du bien que vous voulez fournir. Ensuite, vous choisissez un secteur où votre bien ou service peut être désirable ou même requis. Vous trouvez alors l’emplacement idéal.

Vous voulez trouver un bon emplacement, mais tout aussi important, vous voulez un bon propriétaire, aussi connu sous le nom de locateur. En tant que personne ou société qui loue l’espace, on vous appelle le locataire.

Vous commencez par une idée du service ou du bien que vous voulez fournir. Ensuite, vous choisissez un secteur où votre bien ou service peut être désirable ou même requis. Vous trouvez alors l’emplacement idéal.

Un bon propriétaire est une personne physique ou morale qui désire vous garder comme locataire pour une longue période. Un bon bailleur veut que vous grandissiez et que vous preniez de l’expansion. Plus le locataire réussit en affaires, plus le locateur réussit lui aussi. Tout cela semble très bien, mais malheureusement, la plupart du temps, beaucoup de locateurs se fichent pas mal que vous réussissiez ou non du moment qu’ils obtiennent leur loyer.

De nombreux locateurs offrent des baux à long terme qui sont en fin de compte en leur faveur. Selon ces baux, si vous ne payez pas le loyer ou si vous êtes en retard dans le paiement du loyer, le locateur aura une hypothèque sur vos fournitures, une garantie personnelle qui signifie qu’il peut s’en prendre à votre salaire et à vos biens personnels et qu’il a habituellement un important dépôt de garantie qu’il peut conserver. Il y a de bons propriétaires, mais il faut savoir qui ils sont, sinon vous risquez d’avoir de gros ennuis.

Lors de la signature d’un bail pour la location d’un local commercial, il y a plusieurs dépenses qu’il faut payer au locateur qui sont les suivantes :

  1. Le loyer de base
    Un paiement mensuel convenu qui ne comprend pas les frais d’exploitation, les taxes ou l’électricité.
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  2. Les frais d’exploitation
    Les frais d’exploitation du propriétaire tels que l’assurance du bâtiment, la sécurité, les fournitures de bureau, les salaires du personnel, le déneigement, la tonte du gazon et l’entretien général.
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  3. La taxe professionnelle non résidentielle
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  4. L’électricité et le chauffage

Ensuite, il y a d’autres coûts en fonction de l’espace dans lequel vous vous trouverez. Les centres commerciaux exigent des frais pour l’enlèvement des trappes à graisse et la lutte antiparasitaire. Si vous voyez une annonce qui dit 3 000 $ par mois pour 1 200 pieds carrés, le montant est habituellement le loyer de base. Il faut supposer qu’il y a des frais d’exploitation, des taxes et de l’électricité en plus de ces 3 000 $.

‘Un bon propriétaire désire vous garder comme locataire pour une longue période. Un bon bailleur veut que vous grandissiez et que vous preniez de l’expansion.’

Les baux commerciaux ont généralement une durée de 3, 5, 10, 15 ou 20 ans. Le terme dépend du propriétaire. Dans un centre commercial, la durée minimale est généralement de 5 ans. Toutefois, pour les grandes épiceries ou les grands magasins, le locataire peut vouloir des durées plus longues s’il a l’intention d’investir beaucoup d’argent dans l’espace. Investir de l’argent et préparer l’espace pour les affaires s’appelle l’installation. Lorsque vous négociez les termes de votre bail, vous devez tenir compte de ce qui suit :

  1. L’augmentations annuelles du loyer de base
    Soyez prudent. Vous pouvez convenir d’augmentations fixes chaque année pour les cinq prochaines années, mais le propriétaire vous dira qu’il n’a aucun contrôle sur l’inflation et le coût de l’essence, du transport et d’autres services dans les dépenses de fonctionnement. Par conséquent, même si vous croyez avoir un calendrier d’augmentation fixe, le propriétaire peut quand même augmenter vos dépenses d’exploitation. Les taxes sont déterminées et fixées par le gouvernement, mais les dépenses d’exploitation peuvent être difficiles à quantifier.
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  2. La durée et les paiements
    Les dates de début et de fin de chaque exercice financier, y compris la date du premier paiement, du dernier paiement et des augmentations.
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  3. L’option de renouvellement
    Si vous n’avez pas la possibilité de renouveler votre bail pour une autre période de 5 ou 10 ans, le propriétaire peut vous expulser afin d’obtenir un loyer plus élevé d’un autre locataire ou un locataire qui en attirera d’autres, comme un Starbucks, un McDonalds ou un magasin Apple. Dans certains cas, vous pouvez négocier l’augmentation de loyer dans l’option de renouvellement. Dans la plupart des cas, vous ne pouvez pas. Vous avez le droit de renouveler, mais il se peut que vous ne sachiez pas ce que vous paierez jusqu’au moment du renouvellement.
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  4. L’installation
    L’installation est la période de temps nécessaire pour préparer l’espace avant l’ouverture d’une entreprise. Si vous opérez un salon de coiffure, une boutique de vêtements ou un magasin de journaux et magazines, l’espace aura besoin de plomberie, d’électricité, d’éclairage, d’étagères, d’enseignes, d’un système de caisse et plus. Par conséquent, vous devriez négocier une période d’un à trois mois pendant laquelle vous paierez les services publics et les taxes, mais pas le loyer de base. Le loyer de base commence lorsque l’entreprise commence à faire de l’argent pour payer le loyer. En d’autres termes, vous payez pour ce que vous utilisez pendant l’installation.
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  5. Les clauses types
    Le reste sera standard et comprendra, mais sans s’y limiter, des éléments tels que l’assurance, la pénalité pour paiement en retard, les heures d’ouverture et/ou de fermeture, l’état de l’espace au moment de la possession et au départ, et plus.

Ce qui précède sont les principaux concepts de la location commerciale bien qu’il y a beaucoup d’autres facteurs qui peuvent entrer en jeu et qui exigent parfois des courtiers d’assurance, des notaires, des avocats et des courtiers en hypothèques commerciales. Si vous êtes nouveau dans le domaine de la location commerciale et que vous avez l’intention de louer un espace, le recours à un bon courtier immobilier commercial peut être avantageux et vous aider à éviter les pièges.

‘… il y a beaucoup d’autres facteurs qui peuvent entrer en jeu et qui exigent parfois des courtiers d’assurance, des notaires, des avocats et des courtiers en hypothèques commerciales.’

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Passez une bonne semaine!

Prochain article: Mise en scène pour la vente sur le marché en hiver – d’octobre à décembre et de février à avril


L’état du marché

Au beau milieu d’une élection combinée à la folie politique américaine, il est difficile de prévoir ce que fera l’économie et encore moins le marché immobilier. Nous savons que le Québec a été étouffé sur le marché immobilier pendant des années à cause des discussions sur la séparation. L’argent va là où reigne la stabilité et la séparation n’est pas un sujet de stabilité.

Cependant, alors que le Québec a connu un marché étouffé, le reste du Canada s’est mis en branle jusqu’à ce que le marché immobilier national soit surévalué, ce qui a permis au Québec de rattraper le retard. Ces dernières années ont été relativement stables, avec une diminution de l’endettement des ménages, de faibles taux d’intérêt et un faible taux de chômage. Cependant, le marché montréalais manque d’espace pour construire et les investisseurs se démènent pour trouver des biens immobiliers à acheter.

De temps à autre, des occasions se présentent et c’est le bon moment pour commencer à envisager des investissements immobiliers dans des régions périphériques comme Brossard, Boucherville, Boisbriand, Saint-Lazare et d’autres régions situées juste au-delà du fleuve Saint-Laurent. Il est logique que Montréal prenne de l’expansion maintenant, alors que les prix sont bas, ce sont les secteurs à considérer à long terme parce que d’ici dix ans, les prix de l’immobilier à Montréal seront hors d’atteinte.

Image : Pixabay

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Joseph Marovitch - WestmountMag.ca

Joseph Marovitch œuvre dans le secteur des services depuis plus de 30 ans. Sa première carrière en tant que propriétaire et directeur du Camp Maromac, un camp d’été établi en 1968, a consisté à travailler avec des familles d’enfants de Westmount et des environs âgés de 6 à 16 ans. Maintenant, en tant que courtier immobilier, il offre les mêmes qualités de fiabilité, d’intégrité et d’honnêteté afin de protéger les intérêts de ses clients. Si vous avez des questions, contacter Joseph Marovitch au 514 825-8771, ou à josephmarovitch@gmail.com


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