Question d’immobilier:
Bâtir un patrimoine

Investir dans le multirésidentiel assure des flux de revenus réguliers et sécurisés

Par Joseph Marovitch

4 juin 2026

En tant que courtier depuis 2009, j’ai développé une véritable fascination pour l’investissement dans l’immobilier multirésidentiel à revenus. Mon parcours n’était pas initialement lié à l’immobilier, sauf sur le plan personnel. J’avais acquis plusieurs propriétés avant de devenir courtier, toutes rentables; toutefois, mon expérience professionnelle précédente était celle de directeur et propriétaire d’un camp de vacances résidentiel de 1987 à 2010, où je m’occupais de jusqu’à 400 enfants âgés de 6 à 16 ans.

Mon expérience et ma formation, au-delà d’autres aspects du métier, étaient axées sur la supervision et le bien-être des enfants. En 28 ans comme directeur de camp, j’ai développé un réflexe naturel de protection envers les personnes dont j’ai la responsabilité, ainsi qu’envers celles en situation de vulnérabilité. Cela se transpose à l’investissement multirésidentiel, puisque les propriétaires ont une responsabilité envers les locataires à qui ils louent un logement.

Depuis le début de ma carrière de courtier, j’ai œuvré dans le secteur de l’investissement multirésidentiel, ainsi que dans plusieurs autres domaines de l’industrie. Mon expérience couvre l’achat, la vente, la gestion et la création de portefeuilles immobiliers, ainsi que leur expansion. Mon approche de l’investissement multirésidentiel est stratégique, logique, éthique et équitable, en gardant toujours à l’esprit la protection des propriétaires et des locataires lors des transactions et des opérations.

Investir en bourse constitue une excellente stratégie pour accumuler de la richesse à long terme, à condition de bien s’y prendre. Cependant, les marchés boursiers peuvent être volatils, particulièrement dans le contexte mondial actuel, avec des hausses rapides et des baisses soudaines, que les investisseurs ou les conseillers doivent surveiller en permanence.

L’immobilier multirésidentiel à revenus constitue un investissement plus passif, plus stable et plus constant. L’investisseur bénéficie d’un contrôle accru sur les revenus et la croissance. Ce type d’actif peut également générer plusieurs sources de revenus, notamment les loyers, le stationnement et les services de buanderie, tout en permettant une appréciation progressive de la valeur intrinsèque de la propriété.

Certains clients m’ont confié que la perception des loyers en début de mois n’est ni l’aspect le plus excitant ni le plus glamour lorsque le multirésidentiel constitue l’activité principale. L’enthousiasme réside plutôt dans la capacité de refinancer une propriété à revenus pour en acquérir une autre, puis une autre encore, créant ainsi un revenu stable, durable et transmissible de génération en génération.

Mon approche de l’investissement multirésidentiel est stratégique, logique, éthique et équitable, en gardant toujours à l’esprit la protection des propriétaires et des locataires lors des transactions et des opérations.

Cependant, investir dans une seule propriété ou créer un portefeuille d’immeubles ne fonctionne que si le processus est bien mené dès le départ.

Acquisition

Le processus d’acquisition d’un immeuble à revenus consiste, en résumé, à choisir les bons emplacements, de préférence entièrement loués, si l’on n’est pas soi-même promoteur, ce qui est un autre sujet. Un immeuble à revenus entièrement loué facilite grandement l’évaluation de sa valeur et de son prix d’achat. Cela incite également le prêteur à proposer des taux d’intérêt plus bas et des conditions plus avantageuses. À mesure que le portefeuille croît, les banques ont tendance à être encore plus motivées à collaborer avec les investisseurs.

Évaluation du prix

La valeur des immeubles multirésidentiels (c’est‑à‑dire de six logements et plus) peut être déterminée de plusieurs façons. La première consiste à établir le taux de capitalisation, c’est-à-dire le taux de rendement. Il existe une formule pour déterminer la valeur : (revenu net / prix d’achat) × 100 = taux de capitalisation / taux de rendement. D’un coup d’œil, l’acheteur peut voir le taux de capitalisation potentiel et la valeur.

Cependant, certains facteurs peuvent réduire le taux de rendement, et ceux‑ci doivent être vérifiés en examinant les baux (montants des loyers et dates d’échéance), en analysant toutes les dépenses liées à la propriété et en inspectant l’immeuble pour déceler d’éventuels défauts au niveau du toit, des fondations, des fenêtres, des balcons, de la ventilation, des systèmes électriques, de la plomberie, du revêtement extérieur, etc. Tous ces éléments peuvent réduire le taux de capitalisation indiqué, ce qui peut mener à une renégociation du prix, à l’annulation de l’offre ou à l’achat tel quel.

Le taux de capitalisation peut ensuite être vérifié de nouveau en comparant les loyers moyens du secteur. Si le taux de capitalisation vérifié indique que la propriété à acheter se vend à 235 000 $ par porte et que le prix moyen par porte dans le secteur est de 240 000 $, alors la valeur par porte de l’investissement est correcte. Si le prix moyen par porte dans le secteur est de 315 000 $, l’investisseur achète avec un rabais. Si le prix moyen par porte dans le secteur est de 135 000 $, l’investisseur achète avec une prime ou à perte.

‘Un immeuble à revenus entièrement loué facilite grandement la détermination de sa valeur et de son prix d’achat. Cela incite également le prêteur à offrir des taux d’intérêt plus bas et des conditions plus avantageuses.’

Stratégie transactionnelle

La stratégie peut faire ou défaire une transaction. Elle fait partie intégrante de la négociation et du maintien de bonnes relations entre l’acheteur et le vendeur. La stratégie commence par le prix offert. S’il y a plusieurs offres sur la table pour une même propriété, l’investisseur peut devoir augmenter son offre pour accéder au dossier. S’il n’y a qu’une seule offre d’achat, elle peut se rapprocher davantage de la juste valeur de la propriété. Dans tous les cas, le prix final sera fondé sur la juste valeur, à moins que le vendeur ne soit désespéré de vendre ou, au contraire, obstiné et qu’il exige un prix trop élevé.

Une promesse d’achat comporte trois conditions de base : l’examen des baux et des dépenses, l’inspection et le financement. Il peut aussi y avoir une quatrième condition, à savoir une première visite préliminaire, à moins que le vendeur ne permette des visites avant le dépôt de l’offre. La première visite sert à évaluer l’emplacement, l’état apparent de la propriété et de l’un ou des deux logements.

Si l’acheteur n’est pas satisfait, il peut mettre fin au processus. S’il est satisfait, l’ensemble de l’immeuble pourra être examiné lors de l’inspection. La raison en est que des protocoles légaux sont en place pour éviter que les locataires, qui ont des droits, ne soient dérangés de façon répétée et rapprochée.

La stratégie consiste à espacer ces conditions afin qu’elles ne se chevauchent pas et, si une renégociation est nécessaire, qu’elle n’ait lieu qu’après que la diligence raisonnable aura été menée à son terme. On ne peut pas demander une réduction de prix après l’examen des documents, puis en demander une seconde après l’inspection. La réduction ne peut pas non plus être déraisonnable. Ce type de stratégie détériore les relations avec le vendeur et entraîne généralement l’arrêt du processus.

Responsabilité

Décider d’investir dans un immeuble résidentiel à revenus ne se résume pas à une question d’argent. Comme un enseignant, un médecin, un directeur de camp ou un propriétaire, la personne est responsable du bien-être du locataire. Propriétaires et locataires doivent respecter les modalités du bail; toutefois, la responsabilité ne s’arrête pas là.

Si un locataire en dérange un autre par de la musique forte ou par un comportement agressif, le locataire lésé doit s’adresser au propriétaire. Si le chauffage cesse de fonctionner au milieu de la nuit à moins 40 °C, s’il y a une infestation d’insectes, de la moisissure dans le logement ou tout autre problème pouvant affecter la santé physique ou mentale du locataire, ces situations relèvent de l’état de la propriété et le propriétaire doit y remédier. Si le propriétaire ne règle pas ces problèmes dans un délai raisonnable, le locataire peut demander l’aide du Tribunal administratif du logement (TAL) au 1‑800‑683‑2245.

Les renseignements présentés dans ces articles constituent un résumé. Si vous avez des questions ou des commentaires, veuillez vous reporter à la section des commentaires en bas de la page. De plus, pour lire mes articles précédents, cliquez ici.

L’ÉTAT DU MARCHÉ

Les ventes résidentielles ont diminué de 7% d’une année à l’autre en avril et en mai. La hausse des taux d’intérêt, la rigueur accrue des conditions de financement et un marché incertain en raison des événements mondiaux en cours entraînent une hésitation chez les acheteurs. Les inscriptions actives ont atteint 20 959 en avril et l’inventaire total est en hausse de 9%. Il en résulte que nous sommes désormais dans un marché d’acheteurs, à condition que ceux-ci trouvent une motivation pour aller de l’avant.

Les prix moyens des maisons unifamiliales ont augmenté de 3,3 % en avril. Les prix des maisons unifamiliales continuent de croître malgré la hausse de l’inventaire, en raison de la rareté des terrains sur l’île de Montréal. Cela a entraîné une hausse du développement et des ventes de copropriétés.

‘Les inscriptions actives ont atteint 20 959 en avril et l’inventaire total est en hausse de 9%. Il en résulte que nous sommes désormais dans un marché d’acheteurs, à condition que ceux-ci trouvent une motivation pour aller de l’avant.’

Tous les indicateurs apparents montrent que le marché se stabilise lentement. Toutefois, les acheteurs et les vendeurs devraient suivre l’actualité vérifiée et garder un œil sur les événements mondiaux en cours, notamment la situation à Gaza, en Ukraine et dans le conflit Iran–États‑Unis. Toutes ces zones sont volatiles et influencent les économies mondiales et notre marché immobilier par les perturbations de la chaîne d’approvisionnement, l’inflation et les taux d’intérêt. La situation est complexe; cependant, comme je l’ai déjà mentionné, il existe des stratégies pour atténuer les risques lors d’un investissement ou d’une vente. Passez un excellent week-end.

Les informations présentées dans cet article sont tirées de la SCHL, du Financial Post ainsi que d’autres médias d’information vérifiables, puis interprétées par l’auteur afin de fournir une opinion éclairée et des faits.

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Image d’entête : © Andrew Burlone

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