Question d’immobilier:
Obtenir une garantie

Comment se procurer une garantie légale lorsque le bien immobilier est vendu sans garantie

Par Joseph Marovitch

19 mars 2026

Il est rare qu’un bien soit vendu sans garantie légale, car cela inquiète les acheteurs. Un bien immobilier est normalement vendu avec garantie. Cela signifie que le vendeur garantit le bien contre les vices cachés non détectables lors d’une inspection normale.

Les inspecteurs qualifiés ne signalent que ce qu’ils peuvent voir ou détecter à l’aide d’un appareil d’imagerie thermique. Ils n’ouvrent pas les murs et ne déchirent pas les planchers. Par conséquent, ce qui n’est pas visible, comme les fissures dans les fondations, les murs intérieurs, la cheminée, la plomberie ou les problèmes électriques, est couvert par la garantie légale, ce qui signifie que l’ancien propriétaire est responsable et doit réparer ou payer les dommages.

Dans certains cas, il est préférable de vendre sans garantie afin que l’acheteur ne puisse pas tenir le vendeur actuel pour responsable des vices cachés.

Un bien immobilier est normalement vendu avec garantie. Cela signifie que le vendeur garantit le bien contre les vices cachés qui ne peuvent être détectés lors d’une inspection normale.

La vente sans garantie est une solution intéressante pour les raisons suivantes :

1. La maison a été héritée et le bénéficiaire ne connaît pas son état.
2. Le vendeur est âgé ; il entre dans une maison de retraite et n’a plus à se soucier de son sort.
3. Le vendeur déménage ailleurs, par exemple à l’étranger, et ne veut pas s’occuper de ce problème.
4. L’acheteur est un entrepreneur qui a l’intention de rénover entièrement le bâtiment.
5. Le bien n’a pas été utilisé personnellement, mais a été loué; il peut donc présenter des problèmes dont le propriétaire n’a pas connaissance. À titre indicatif, tous les immeubles à revenus multilogements détenus par une société sont vendus sans garantie. Les propriétaires particuliers de petits immeubles à revenus ne sont pas toujours conscients des risques et ne vendent pas nécessairement sans garantie.
6. Le vendeur a d’autres motifs de vendre sans garantie.

Pour qu’un logement soit vendu sans garantie, une clause doit être insérée dans l’annonce, les documents de courtage, la promesse d’achat et l’acte de vente. La clause doit être rédigée comme suit : «Cette propriété est vendue sans garantie légale de qualité et aux risques et périls de l’acheteur.»

En vendant sans garantie, le vendeur rompt la chaîne des propriétaires antérieurs ayant vendu avec garantie, à moins qu’une clause contraire ne soit insérée dans la promesse d’achat.

Comment acquérir une garantie légale

L’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec), l’organisme gouvernemental qui réglemente les activités des courtiers immobiliers, a récemment modifié la réglementation afin de permettre à l’acheteur d’exclure le vendeur actuel de la garantie du bien immobilier, mais pas les propriétaires antérieurs.

Dans une vente normale où le bien est vendu avec garantie, le vendeur et tous les propriétaires précédents encore en vie garantissent également le bien contre les vices cachés. Si le vendeur actuel est introuvable après la vente, l’acheteur peut tenir le vendeur précédent pour responsable des vices cachés.

‘L’OACIQ a récemment modifié la réglementation afin de permettre à l’acheteur d’exclure le vendeur actuel de la garantie du bien immobilier, mais pas les propriétaires antérieurs.’

Toutefois, si la clause suivante est insérée dans la promesse d’achat, le vendeur actuel peut vendre sans garantie, mais le(s) propriétaire(s) précédent(s), qui a(ont) vendu avec garantie, peut(peuvent) être tenu(s) pour responsable(s) :

« La présente vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur quant au propriétaire actuel, mais avec garantie légale quant aux propriétaires précédents. »

L’information contenue dans ces articles est fournie à titre sommaire. Si vous avez des questions, des commentaires ou si vous souhaitez en discuter davantage, veuillez consulter la section des commentaires en bas de la page ou me contacter directement. De plus, pour lire mes articles précédents, cliquez ici.

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L’état du marché immobilier

Selon l’Association canadienne de l’immobilier (ACI), les ventes résidentielles avançaient lentement en février, mais elles accélèrent maintenant un peu. L’économiste de l’ACI, Shaun Cathcart, prévoit que la demande refoulée des acheteurs d’une première maison continuera d’augmenter, tandis qu’un récent pronostic de l’ACI prévoit une hausse des ventes de 5,1% en 2026. De son côté, Shawn Zigelstein, courtier chez Royal LePage Signature Realty, estime qu’il serait imprudent d’attendre davantage une baisse des taux d’intérêt avant d’acheter.

M. Zigelstein n’a pas tort de dire qu’il existe une forte probabilité que les taux remontent au cours des prochains mois afin de freiner l’inflation. Cette possibilité tient à des facteurs que les économistes commentant l’évolution future du marché ne mentionnent pas toujours.

Les économies mondiales demeurent à la merci de facteurs géopolitiques en cours. Il y a une guerre déclenchée par les États-Unis contre l’Iran. Tandis que les États-Unis combattent avec des chars et des armes, l’Iran s’en prend aux économies mondiales en perturbant l’approvisionnement en pétrole d’autres pays. Or, le pétrole est l’un des principaux moteurs de l’activité économique. En plus de bloquer le transport pétrolier et de faire grimper les prix de l’essence à des niveaux inabordables pour la plupart des familles, le pétrole est essentiel au transport de tous les biens et services. Par conséquent, les biens et services deviennent plus coûteux, ce qui alimente l’inflation mondiale et pousse les taux d’intérêt à la hausse pour la contrer. Résultat : les coûts de possession augmentent pour les propriétaires, les revenus des ménages diminuent et les acheteurs potentiels hésitent davantage.

‘Acheteurs et vendeurs ne sont pas tous conscients des facteurs négatifs, mais pourraient l’être car on dispose aujourd’hui de plusieurs moyens de réduire les risques financiers liés au marché immobilier.’

Si la situation se règle bientôt, les économies se rétabliront progressivement et les marchés se stabiliseront. Si la guerre au Moyen-Orient s’éternise, la situation se détériorera.

L’occasion, c’est que plus la guerre dure, plus la demande refoulée augmente. Lorsque l’embargo pétrolier sera levé et qu’un certain temps aura passé, les revenus des ménages augmenteront et les valeurs immobilières auront sensiblement augmenté. Ce scénario comporte toutefois des conditions et des risques. La condition, c’est que les propriétaires puissent absorber la hausse des coûts de possession pendant que le conflit se résout et que l’économie se redresse. L’autre risque, c’est que la guerre s’intensifie plutôt que de s’essouffler, qu’elle se prolonge sur une longue période, qu’elle entraîne d’autres pays déjà aux prises avec des difficultés économiques et qu’elle débouche sur un conflit beaucoup plus vaste.

Acheteurs et vendeurs ne sont pas tous conscients des facteurs négatifs, mais pourraient l’être car on dispose aujourd’hui de plusieurs moyens de réduire les risques financiers liés au marché immobilier. La meilleure façon de le faire consiste à prêter attention à des nouvelles vérifiées, et non à TikTok, Facebook ou à toute autre source qui donne des opinions sans fondement ni vérification adéquate. Mieux vaut être prévenu que d’être un jour surpris par des événements majeurs.

À la semaine prochaine…

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Image : Edmond Dantès, PexelsAutres articles par Joseph Marovitch
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