Question d’immobilier :
Processus d’achat en 2026

Comment utiliser un marché incertain pour négocier à votre avantage

Par Joseph Marovitch

5 mars 2026

Comme indiqué dans le dernier article, nous évoluons dans un monde turbulent, affecté par des politiques maladroites, des sanctions et des guerres à plusieurs niveaux, du cyberespace au terrain, et sur de multiples fronts.
Ces enjeux perturbent notre chaîne d’approvisionnement en biens et en services en réduisant les flux vers le Canada.
Avec une nouvelle guerre qui se propage au Moyen‑Orient, nous ressentons déjà les effets de la hausse des prix de l’essence, provoquée par la baisse de production et les embargos.

Ce sont ces facteurs qui font grimper l’inflation, augmenter les taux d’intérêt pour la combattre, diminuer les revenus des ménages et monter la valeur du marché immobilier, tandis que l’offre recule et que la demande stagne, les acheteurs demeurant incertains quant à une éventuelle hausse des coûts de détention.

Dans ce contexte, il existe des façons de naviguer sur le marché, de réduire le risque et d’acheter au meilleur prix, par exemple :

1. Vérifiez que le prix demandé se situe dans la fourchette de prix du marché en le comparant aux ventes récentes de propriétés similaires dans le secteur au cours des six derniers mois.
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2. Vérifiez si l’immeuble est en souffrance, par exemple en raison de taxes foncières en retard, de paiements hypothécaires impayés ou d’avis de 30 ou 60 jours émis par la banque ou le gouvernement. Identifiez les raisons de la vente, tout ce qui crée une pression sur le vendeur, ce qui peut offrir une occasion d’acheter à prix réduit.
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3. Avant de décider d’acheter, tenez compte des facteurs nationaux et internationaux susceptibles de provoquer une inflation soudaine et une forte hausse des taux d’intérêt. Assurez‑vous ensuite de disposer de fonds de réserve pour couvrir une éventuelle hausse des coûts de détention jusqu’à ce que la situation se stabilise. Vous pourrez alors profiter de la demande refoulée et de la hausse de valeur de la propriété pour vendre ou refinancer.
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4. Pour réduire le risque lié aux créanciers et alléger la facture fiscale, envisagez d’acheter l’immeuble par l’intermédiaire d’une société ad hoc, au cas où les coûts de détention deviendraient difficiles à assumer.

Un courtier expérimenté ne vous coûte rien et peut cibler votre recherche selon des critères précis comme l’emplacement, le nombre de chambres et de salles de bains, le style et la fourchette de prix.

Dans cet article, le premier thème abordé est la recherche d’une propriété avec un courtier. Vous pouvez bien sûr chercher en ligne ou dans les petites annonces des journaux locaux; toutefois, il s’agit d’un processus chronophage où beaucoup d’efforts peuvent être gaspillés. Un courtier d’expérience ne vous coûte rien et peut, au contraire, cibler votre recherche selon des critères précis : emplacement, nombre de chambres et de salles de bains, style et fourchette de prix.

Le courtier peut également :

• vérifier la valeur marchande réelle
• repérer d’éventuels arrérages
• déterminer avec vous le prix et les conditions les plus avantageux, puis les négocier.

La première étape consiste à rencontrer plusieurs courtiers recommandés afin de trouver une véritable affinité, ainsi que l’intégrité et la confiance. Lors de ces rencontres, vous évaluerez si le courtier paraît bien informé, professionnel et digne de confiance.

Parmi les questions à poser :

• Depuis combien de temps êtes‑vous courtier ?
• Avez‑vous vous‑même acheté de nombreuses propriétés ?
• Comment allons‑nous financer l’achat ?
• Pouvez‑vous recommander un courtier hypothécaire ?
• Pouvez‑vous recommander un inspecteur ?
• Pouvez‑vous recommander un notaire ?

Ces questions ne sont pas compliquées, mais elles vous permettent de vérifier les connaissances, la patience, l’intégrité, le professionnalisme, la capacité de négocier et le degré d’engagement du courtier à votre égard… et non pas seulement à l’égard de la transaction. Si votre intuition est positive, travaillez avec ce courtier; sinon, passez au suivant. Un mauvais courtier pour acheter ou vendre une propriété peut entraîner des ennuis juridiques et beaucoup de frustrations. Le courtier devrait également vous poser plusieurs questions afin d’établir une base de confiance, car vous allez travailler ensemble de manière assez intensive pendant un certain temps.

Voici maintenant le processus d’achat, étape par étape :

Rencontrez le courtier à votre domicile ou à son bureau afin de déterminer :

• le type de propriété : résidentielle, unifamiliale détachée, jumelée ou copropriété;
• le nombre de chambres;
• le nombre de salles de bains;
• le nombre de places de stationnement et/ou de garages requis;
• les secteurs privilégiés;
• la fourchette de prix;
• le style recherché : ancien, récent, structure en béton, bois, brique, pierre;
• le financement : hypothèque ou comptant. Vous et/ou votre courtier devriez obtenir une préautorisation hypothécaire ou fournir une preuve de fonds disponibles.

‘Le courtier fournira une explication limpide des règles encadrant le travail avec un courtier acheteur ainsi que du nouveau contrat de courtage exclusif de l’acheteur au Québec.’

Le courtier vous fournira une explication limpide du processus d’achat, des règles encadrant le travail avec un courtier acheteur ainsi que du nouveau contrat de courtage exclusif de l’acheteur au Québec, désormais obligatoire pour les achats résidentiels.

Processus

1. Le courtier recherche et analyse les inscriptions conformément aux critères de l’acheteur.
2. Le courtier transmet ensuite ces inscriptions par courriel pour un premier tri.
3. L’acheteur informe le courtier si certaines propriétés retiennent son attention.
4. Le courtier organise alors les visites.
5. Le courtier vérifie la présence d’hypothèques, de charges, de droits enregistrés, etc.
6. Le courtier compare la propriété aux ventes similaires des six derniers mois.
7. Courtier et acheteur déterminent ensemble, à partir de ces informations, le meilleur prix d’offre et les conditions à présenter.
8. Le courtier prépare la promesse d’achat, en indiquant le prix et les conditions retenus.
9. Au besoin, le courtier prépare et gère les contre‑offres.

Une fois l’offre acceptée

10. Le courtier s’assure que tous les documents requis sont transmis au notaire désigné.
11. Le courtier veille à ce que le financement soit finalisé, y compris l’évaluation bancaire.
12. Le courtier surveille les délais liés à l’inspection.
13. Le courtier gère les enjeux possibles : certificats, financement, servitudes, non‑conformités, installations septiques, etc.
14. Enfin, il coordonne la signature auprès du notaire.

S’ajoutent ensuite les frais de clôture, qui comprennent notamment :

• Les honoraires du notaire (radiation d’ancienne hypothèque, transfert de titre, vérification des titres, recherche d’infractions ou de factures impayées liées à la propriété, assurance‑titre au besoin)
• Le droit de mutation immobilière, aussi appelé « taxe de bienvenue »
• Les honoraires de l’inspecteur pour l’inspection préachat
• Les frais du courtier hypothécaire
• La commission du courtier immobilier, taxable
• Les honoraires d’avocat, s’il y a lieu
• Les rajustements entre l’acheteur et le vendeur pour les factures payées ou impayées (taxes, frais de condo, etc.)
• Les frais de déménagement

Les informations présentées dans ces articles sont des résumés. Si vous avez des questions, des commentaires ou souhaitez en discuter davantage, utilisez la section de commentaires en bas de la page ou communiquez directement avec moi. De plus, pour lire mes articles précédents, cliquez ici.

L’état du marché immobilier

Si vous n’avez pas encore acheté de propriété et comptez le faire bientôt, il faut prendre rendez-vous avec votre prêteur dès aujourd’hui afin d’obtenir une préautorisation le plus rapidement possible. Il est actuellement possible de verrouiller un taux d’environ 4,3 % ou moins pour une période allant jusqu’à 120 jours.

Un nouveau foyer de conflit a émergé au Moyen‑Orient, véritable poudrière d’enjeux mal compris, avec l’attaque des États‑Unis contre l’Iran. Cette guerre commence à se propager dans la région et à entraîner d’autres pays. Les effets sur notre économie se font déjà sentir, notamment avec la hausse des prix de l’essence. Nous pourrions ensuite constater une pénurie de biens et de services à mesure que la chaîne d’approvisionnement ralentit, ce qui alimenterait l’inflation et pousserait les taux d’intérêt à la hausse pour tenter de la juguler.

‘Avec le conflit en cours, la situation peut se détériorer et l’inflation comme les taux d’intérêt risquent de continuer à grimper tant que la crise perdurera.’

C’est maintenant le moment soit d’acheter, soit de verrouiller un taux. Les taux sont bas et l’inflation se situe présentement à 2,3 %. Avec le conflit en cours, la situation peut se détériorer. L’inflation et les taux d’intérêt risquent de continuer à grimper tant que la crise perdurera.

Ce scénario comporte des occasions. Les conflits, qu’ils soient politiques ou militaires, entraînent de l’inflation et des hausses des taux d’intérêt. Toutefois, avec le temps, ces épisodes se résorbent et la demande refoulée augmente. Lorsque la situation se calme, la propriété du propriétaire prend soudain de la valeur en raison de cette demande accumulée et de la faible offre. À ce moment‑là, le propriétaire peut vendre avec profit ou refinancer pour répondre à d’autres besoins.

La seule autre question que l’acheteur doit trancher est de savoir s’il dispose des moyens financiers pour assumer les coûts pendant l’intervalle, et s’il accepte le risque que le conflit se prolonge, afin de pouvoir en récolter les bénéfices au final.

Bonne semaine à tous.

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Image d’entête : Alena Darmel

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