Question d’immobilier :
Propriété à revenu / 1

Comprendre le concept d’évaluation via le taux de capitalisation et d’autres considérations

Par Joseph Marovitch

Mis à jour le 6 novembre 2024

Certaines personnes investissent dans le marché boursier, d’autres investissent dans l’art. Je crois que l’immobilier est le meilleur type d’investissement. Vous pouvez investir dans une résidence unifamiliale, un condominium, un duplex, un triplex, un immeuble à revenus de logements multiples (de plus de cinq unités) ou un immeuble commercial. Aux fins de cet article, je parlerai des duplex, des triplex et des propriétés à revenus multiples.

Investir dans une acquisition immobilière, c’est comme acheter une obligation du gouvernement. Si le prix est raisonnable, la condition et l’emplacement sont convenables et le taux de capitalisation est décent, alors vous avez une propriété qui à la fois croît en valeur et fournit un flux de revenu constant.

Certaines personnes investissent dans le marché boursier. D’autres investissent dans l’art. Je crois que l’immobilier est le meilleur type d’investissement.

Pour établir la valeur d’une propriété à revenu de 6 unités ou plus, vous devez comprendre ce qu’est le taux de capitalisation. Un taux de capitalisation indique le montant du rendement que vous recevez sur votre investissement. On calcule le taux de capitalisation à partir des éléments suivants:

1. Le bénéfice net d’exploitation (BNE) ou bénéfice après déduction, calculé sur une base annuelle

2. Le prix d’achat de la propriété

Ces deux facteurs sont appliqués à la formule suivante: BNE / Prix d’achat x 100 = taux de capitalisation

Par exemple: un immeuble de 10 unités entièrement louées – BNE : 50 000 $ – Prix demandé: 1 000 000 $

BNE /Prix d’achat x 100 = taux de capitalisation:
50 000 $ / 1 000 000 $ x 100 = 5 ou un retour de 5%

Si le taux de capitalisation était de 3 pour un immeuble à revenu de dix logements entièrement loués, vous voudriez réduire le prix demandé jusqu’à ce que le taux de capitalisation soit acceptable à 4,5 ou plus.

À Montréal, le taux de capitalisation peut varier entre 1 et 12 ou plus. Plus le taux de capitalisation est élevé, plus le revenu net est élevé. Généralement, le taux de capitalisation indique ce qui suit:

1 à 2 : Ce taux indique une propriété qui ne génère pas de profit ou même de revenus suffisants pour assurer les dépenses de maintenance.

3 à 4: Ce taux indique un duplex ou un triplex qui génère suffisamment de revenus pour assurer la maintenance et les dépenses telles que l’hypothèque, les taxes et/ou l’électricité, mais ne génère pas de profit, sauf ceux provenant de la valeur accrue de la propriété elle-même au fil du temps.

5 et plus: Ce taux indique une propriété qui génère un revenu assurant son maintient, les dépenses et un profit.

‘Ces propriétés [duplex et triplex] constituent un excellent investissement à long terme car elles prennent de la valeur et assurent leurs propres dépenses via les locataires.’

Prix de duplex et triplex

On ne détermine pas le prix d’un condo, d’un duplex ou d’un triplex de la même façon que le prix d’un immeuble à revenu de six logements ou plus. Si vous essayez de tarifer un duplex ou triplex basé sur un taux de capitalisation, la propriété vaudrait très peu.

Par conséquent, nous évaluons ce type de propriétés de la même façon que nous évaluons une maison unifamiliale, en se basant sur l’emplacement, l’état des lieux et la valeur de propriétés comparables vendues ou mises en vente dans des quartiers similaires. Ces propriétés constituent un excellent investissement à long terme car elles prennent de la valeur et assurent leurs propres dépenses via les locataires.

Évaluation d’une propriété à revenu

Il y a deux façons de trouver un immeuble à revenu à vendre. L’un est via le système Centris avec un courtier. L’autre est par vente privée.

Le vendeur indiquera que la propriété à revenus est en vente, le prix demandé, le revenu brut, les dépenses et le revenu net. Vous appliquerez ensuite cette information à la formule de taux de capitalisation indiquée plus haut. La plupart des propriétés à revenu qui arrivent sur le marché quotidiennement sont surévalués, avec des taux de capitalisation de 3 ou 4. Si ces propriétés sont de six unités ou plus, elles ne valent pas la peine d’être considérées, sauf si l’acheteur requiert des pertes fiscales appliquées à des gains antérieurs, ou s’il est envisageable d’augmenter les loyers par le biais d’une rénovation.

‘Un immeuble à revenu de six unités ou plus peut être vendu rapidement presque partout si le taux de capitalisation est de 5 ou plus et que le vendeur a indiqué toutes les dépenses avec exactitude.’

Si le taux de capitalisation indiqué est de 4,5 ou plus, vous devez vérifier le taux de capitalisation en examinant tous les baux, les dépenses associées à la propriété et en effectuant une inspection du bâtiment. Si, après examen de tous ces facteurs, le taux de capitalisation est inférieur à celui indiqué, l’acheteur peut renégocier le prix d’achat, acheter en l’état ou annuler l’offre.

Un immeuble à revenu de six unités ou plus peut être vendu rapidement presque partout si le taux de capitalisation est de 5 ou plus et que le vendeur a indiqué toutes les dépenses avec exactitude. Je dis presque partout parce que plus un quartier est aisé, plus il sera facile de traiter avec les locataires.

Dans les prochains articles, j’aborderai les sujets suivants:

• Propriété à revenu – Processus de mise en marchéPropriété à revenus – Conditions avec promesse d’achat
  .
• Propriété à revenus – Condition: première visite
  .
• Propriété à revenu – Condition: Inspection
  .
• Biens à revenu – Condition: Examen des baux et des dépenses
  .
• Propriété à revenus – Financement
  .
• Propriété à revenu – Comment augmenter votre portefeuille immobilier après votre premier achat
  .
• Propriété à revenus – Obligations du locateur
  .
• Propriété à revenus – Obligations du locataire
  .
• Le Tribunal administratif du logement  – Qu’en est-il au juste ?
  .
• Comment traiter avec le Tribunal du point de vue du locateur
  .
• Comment traiter avec le Tribunal du point de vue du locataire

Si vous avez des questions ou des commentaires, veuillez vous reporter à la section commentaires ci-dessous. Je répondrai rapidement à toutes vos questions. De plus, cliquez ici pour lire les articles précédents.

L’état du marché

Le marché immobilier s’est stabilisé. L’inflation a atteint l’objectif de 2% souhaité. Les taux d’intérêt sont passés sous la barre des 4%. Tous ces facteurs ont stimulé le marché avec une demande et une offre en lente augmentation. Actuellement, il existe une opportunité d’acheter un bien immobilier avec un prêt hypothécaire à faible taux d’intérêt. Si l’économie poursuivait sur sa lancée actuelle, il pourrait y avoir de nouvelles baisses des taux d’intérêt et une inflation constamment faible, ce qui signifierait des coûts de possession réduits pour les propriétaires.

‘Le marché immobilier s’est stabilisé. L’inflation a atteint l’objectif de 2% souhaité. Les taux d’intérêt sont passés sous la barre des 4%. Tous ces facteurs ont stimulé le marché avec une demande et une offre en lente augmentation.’

Le 6 novembre 2024, les Républicains ont remporté les élections américaines, et le nouveau président sera Donald Trump. Les Républicains prévoient de mettre en œuvre de nombreuses nouvelles politiques. Certaines sont positives, d’autres non. Cependant, il existe certaines politiques qui, si elles sont mises en œuvre, affecteront l’économie canadienne, telles que :

• L’augmentation des tarifs sur les biens et services entrant aux États-Unis
• Le retrait du financement de l’Ukraine
• La suppression des réglementations qui affecteront négativement l’environnement
• La politique « America First »
• La réduction des impôts sur les sociétés
• L’expulsion de tous les immigrants
• Le retrait de l’OTAN

Tous ces points affecteront notre économie en ralentissant la chaîne d’approvisionnement et en augmentant l’inflation et les taux d’intérêt. Nous savons qu’en ce moment, les taux d’intérêt sont favorables aux acheteurs. Il est difficile de prédire avec certitude l’évolution de notre économie ou du marché immobilier, et les perspectives restent incertaines et sujettes à de nombreux facteurs influents. en termes de coûts de possession au cours des prochains mois, alors que la nouvelle administration américaine s’installe et commence à mettre en œuvre les politiques qui ont été clairement indiquées pendant la campagne électorale.Le monde est en transition, et nous devrons simplement attendre et voir.

Passez une excellente semaine !

N’oublions pas que les personnes atteintes de cancer sont également vulnérables !

Vous êtes invités à continuer à donner aux organisations suivantes, car il est maintenant plus important que jamais de soutenir la recherche sur le cancer ! Cliquez sur les logos ci-dessous pour savoir comment :

Image : Andrew BurloneAutres articles par Joseph Marovitch
Autres articles récents