Questions d’immobilier :
Propriété à revenu / 1

Comprendre le concept d’évaluation via le taux de capitalisation et d’autres considérations

Par Joseph Marovitch

Mis à jour le 17 août 2022

Certaines personnes investissent dans le marché boursier, d’autres investissent dans l’art. Je crois que l’immobilier est le meilleur type d’investissement. Vous pouvez investir dans une résidence unifamiliale, un condominium, un duplex, un triplex, un immeuble à revenus de logements multiples (de plus de cinq unités) ou un immeuble commercial. Aux fins de cet article, je parlerai des duplex, des triplex et des propriétés à revenus multiples.

Investir dans une acquisition immobilière, c’est comme acheter une obligation du gouvernement. Si le prix est raisonnable, la condition et l’emplacement sont convenables et le taux de capitalisation est décent, alors vous avez une propriété qui à la fois croît en valeur et fournit un flux de revenu constant.

Certaines personnes investissent dans le marché boursier. D’autres investissent dans l’art. Je crois que l’immobilier est le meilleur type d’investissement.

Pour établir la valeur d’une propriété à revenu de 6 unités ou plus, vous devez comprendre ce qu’est le taux de capitalisation. Un taux de capitalisation indique le montant du rendement que vous recevez sur votre investissement. On calcule le taux de capitalisation à partir des éléments suivants:

1. Le bénéfice net d’exploitation (BNE) ou bénéfice après déduction, calculé sur une base annuelle
2. Le prix d’achat de la propriété

Ces deux facteurs sont appliqués à la formule suivante: BNE / Prix d’achat x 100 = taux de capitalisation

Par exemple: un immeuble de 10 unités entièrement louées – BNE : 50 000 $ – Prix demandé: 1 000 000 $

BNE /Prix d’achat x 100 = taux de capitalisation:
50 000 $ / 1 000 000 $ x 100 = 5 ou un retour de 5%

Si le taux de capitalisation était de 3 pour un immeuble à revenu de dix logements entièrement loués, vous voudriez réduire le prix demandé jusqu’à ce que le taux de capitalisation soit acceptable à 4,5 ou plus.

À Montréal, le taux de capitalisation peut varier entre 1 et 12 ou plus. Plus le taux de capitalisation est élevé, plus le revenu net est élevé. Généralement, le taux de capitalisation indique ce qui suit:

1 à 2 : Ce taux indique une propriété qui ne génère pas de profit ou même de revenus suffisants pour assurer les dépenses de maintenance.

3 à 4: Ce taux indique un duplex ou un triplex qui génère suffisamment de revenus pour assurer la maintenance et les dépenses telles que l’hypothèque, les taxes et/ou l’électricité, mais ne génère pas de profit, sauf ceux provenant de la valeur accrue de la propriété elle-même au fil du temps.

5 et plus: Ce taux indique une propriété qui génère un revenu assurant son maintient, les dépenses et un profit.

‘Ces propriétés [duplex et triplex] constituent un excellent investissement à long terme car elles prennent de la valeur et assurent leurs propres dépenses via les locataires.’

Prix de duplex et triplex

On ne détermine pas le prix d’un condo, d’un duplex ou d’un triplex de la même façon que le prix d’un immeuble à revenu de six logements ou plus. Si vous essayez de tarifer un duplex ou triplex basé sur un taux de capitalisation, la propriété vaudrait très peu.

Par conséquent, nous évaluons ce type de propriétés de la même façon que nous évaluons une maison unifamiliale, en se basant sur l’emplacement, l’état des lieux et la valeur de propriétés comparables vendues ou mises en vente dans des quartiers similaires. Ces propriétés constituent un excellent investissement à long terme car elles prennent de la valeur et assurent leurs propres dépenses via les locataires.

Évaluation d’une propriété à revenu

Il y a deux façons de trouver un immeuble à revenu à vendre. L’un est via le système Centris avec un courtier. L’autre est par vente privée.

Le vendeur indiquera que la propriété à revenus est en vente, le prix demandé, le revenu brut, les dépenses et le revenu net. Vous appliquerez ensuite cette information à la formule de taux de capitalisation indiquée plus haut. La plupart des propriétés à revenu qui arrivent sur le marché quotidiennement sont surévalués, avec des taux de capitalisation de 3 ou 4. Si ces propriétés sont de six unités ou plus, elles ne valent pas la peine d’être considérées, sauf si l’acheteur requiert des pertes fiscales appliquées à des gains antérieurs, ou s’il est envisageable d’augmenter les loyers par le biais d’une rénovation.

‘Un immeuble à revenu de six unités ou plus peut être vendu rapidement presque partout si le taux de capitalisation est de 5 ou plus et que le vendeur a indiqué toutes les dépenses avec exactitude.’

Si le taux de capitalisation indiqué est de 4,5 ou plus, vous devez vérifier le taux de capitalisation en examinant tous les baux, les dépenses associées à la propriété et en effectuant une inspection du bâtiment. Si, après examen de tous ces facteurs, le taux de capitalisation est inférieur à celui indiqué, l’acheteur peut renégocier le prix d’achat, acheter en l’état ou annuler l’offre.

Un immeuble à revenu de six unités ou plus peut être vendu rapidement presque partout si le taux de capitalisation est de 5 ou plus et que le vendeur a indiqué toutes les dépenses avec exactitude. Je dis presque partout parce que plus un quartier est aisé, plus il sera facile de traiter avec les locataires.

Dans les prochains articles, j’aborderai les sujets suivants:

• Propriété à revenu – Processus de mise en marchéPropriété à revenus – Conditions avec promesse d’achat
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• Propriété à revenus – Condition: première visite
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• Propriété à revenu – Condition: Inspection
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• Biens à revenu – Condition: Examen des baux et des dépenses
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• Propriété à revenus – Financement
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• Propriété à revenu – Comment augmenter votre portefeuille immobilier après votre premier achat
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• Propriété à revenus – Obligations du locateur
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• Propriété à revenus – Obligations du locataire
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• Le Tribunal administratif du logement  – Qu’en est-il au juste ?
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• Comment traiter avec le Tribunal du point de vue du locateur
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• Comment traiter avec le Tribunal du point de vue du locataire

Si vous avez des questions ou des commentaires, veuillez vous reporter à la section commentaires ci-dessous. Je répondrai rapidement à toutes vos questions. De plus, cliquez ici pour lire les articles précédents.

Prochain article : Propriété à revenu /2 – Processus de mise en vente de propriétés à revenu

L’état du marché

Selon l’Association canadienne de l’immeuble, les ventes de maisons ont chuté de 29 % dans l’ensemble du Canada, et ce déclin n’est pas terminé. À Montréal, la baisse n’a pas été aussi importante, mais les taux d’intérêt plus élevés ont définitivement freiné les ventes. Comme la Banque du Canada tente de réduire l’inflation et vise 2,5 % au lieu des 8,1 % actuels, nous pouvons nous attendre à d’autres hausses de taux d’intérêt jusqu’à ce que l’objectif soit atteint.

‘Les ventes de maisons ont chuté de 29 % dans l’ensemble du Canada et ce déclin n’est pas terminé.’

Toutefois, lorsque l’indice des prix à la consommation commencera à baisser, nous devrions assister à une réduction des taux d’intérêt ainsi qu’à une correction du marché du logement, ce qui entraînera une baisse des prix et une augmentation des stocks. Notez que si les prix peuvent baisser, il y a de fortes chances pour qu’ils ne retombent pas aux niveaux pré-pandémiques. Au contraire, une fois que l’inflation et les taux auront diminué, les prix, à leur nouveau niveau, commenceront à augmenter sur l’île en raison d’une pénurie continue de logements et du manque d’espace pour de nouveaux développements sur l’île de Montréal.

Ne vous attendez pas à ce que tout cela se produise bientôt, car une baisse de l’inflation et des taux d’intérêt pourrait prendre plusieurs mois, voire un an ou plus, à moins de nouvelles guerres et de conflits politiques tels celui soulevé par la loi 96.

Passez une excellente semaine !

N’oublions pas que les personnes atteintes de cancer sont également vulnérables !

Vous êtes invités à continuer à donner aux organisations suivantes, car il est maintenant plus important que jamais de soutenir la recherche sur le cancer ! Cliquez sur les logos ci-dessous pour savoir comment :

Image : Andrew Burlone

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