Acteurs et courtiers doivent s’adapter aux nouveaux enjeux qui surgissent chaque jour
Par Joseph Marovitch
1 octobre 2026
Sur le marché actuel, de nouveaux enjeux surgissent chaque jour, et les acteurs, comme les courtiers, doivent s’adapter sur-le-champ à ce qui se présente. Un jour, une guerre éclate en Europe. Le lendemain, c’est au Moyen-Orient. Le surlendemain, un ami devient un adversaire, car les guerres tarifaires divisent les alliés. Puis, le Canada se joint à l’Union européenne (UE) à titre de membre associé, afin de s’ouvrir à de nouveaux partenaires commerciaux et de soutenir et de consolider l’OTAN en prévision d’éventuels conflits avec les États-Unis.
Tous ces enjeux influencent aujourd’hui l’inflation et les taux d’intérêt à l’échelle mondiale. Les transactions immobilières sont bien plus complexes qu’auparavant.
Si l’on ne connaît pas les enjeux mondiaux actuels, la valeur de la propriété risque de chuter considérablement, ce qui la rendra difficile à revendre plus tard.
Les acheteurs, les vendeurs et même certains courtiers professionnels pensent que vendre consiste à fixer le prix de la propriété en fonction de comparables, à l’inscrire et à la laisser se vendre d’elle-même. Les acheteurs, eux, croient avoir fait un bon placement s’ils obtiennent un taux hypothécaire avantageux et négocient un prix acceptable. Sur le marché actuel, cette stratégie manque de vision et peut poser des problèmes à l’avenir. Les frais de possession pourraient, par exemple, augmenter au point de rendre la propriété inabordable. Si l’on ne connaît pas les enjeux mondiaux actuels, la valeur de la propriété risque de chuter considérablement, ce qui la rendra difficile à revendre ultérieurement. C’est comme conduire une voiture de sport neuve sur une route de campagne sans se soucier de ce qui nous attend plus loin.
Dans tout marché, l’information est extrêmement précieuse. Lors de l’achat d’une propriété, les préoccupations immédiates sont les suivantes :
- L’immeuble est-il en bon état? L’acheteur le fait donc inspecter.
. - Quels sont les frais de possession actuels? L’acheteur examine donc toutes les factures.
. - Le prix de la propriété est-il juste? L’acheteur ou son courtier peut donc effectuer une analyse comparative de marché des propriétés vendues dans le secteur.
. - Des réparations sont-elles à prévoir dans la maison, ou des cotisations spéciales dans la copropriété?
. - Y a-t-il de bonnes écoles, des commerces, des restaurants, des transports en commun ou, dans mon cas, des parcs canins et des vétérinaires à proximité?
. - Pourquoi le vendeur vend-il? Est-ce pour réduire ou agrandir son espace de vie, pour des raisons financières ou personnelles? Y a-t-il des préavis de 30 ou 60 jours pour des taxes impayées ou des versements hypothécaires en souffrance, ou encore des droits inscrits sur la propriété pour des services impayés d’un plombier ou d’un entrepreneur? Un divorce est-il en cours, les parents sont-ils décédés ou un conjoint est-il décédé? Ces renseignements vous aident à négocier le prix. Pour éclaircir ces questions, l’acheteur doit faire appel à un courtier, un avocat ou un notaire.
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Dans toute négociation, l’information donne du pouvoir et un levier
L’autre préoccupation, lors d’un achat ou d’une vente, relève d’une réflexion à long terme. Il s’agit d’éviter les problèmes financiers, d’atténuer les risques et de prendre, en toute connaissance de cause, de bonnes décisions et des stratégies :
- Une guerre qui ralentit la chaîne d’approvisionnement en biens et en services fera-t-elle grimper les coûts de possession en raison de l’inflation et des taux d’intérêt ?
. - Une guerre tarifaire mondiale augmentera-t-elle les frais de possession et fera-t-elle baisser la valeur de la propriété ?
. - Pourrai-je vendre facilement ma propriété si je le dois, ou la conjoncture mondiale et les élections locales feront-elles hésiter les acheteurs ?
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Grâce à ces renseignements, et à d’autres, on peut décider s’il faut aller de l’avant, revoir ses critères, conserver l’actif jusqu’à ce que les temps difficiles soient passés, souscrire une assurance contre ces risques, acquérir la propriété par l’entremise d’une société pour se protéger des créanciers en période difficile, et plus encore. Il existe des façons d’acheter en période favorable comme en période défavorable, et de tirer parti des occasions qui se présentent toujours dans les moments difficiles.
Il existe des façons d’acheter en période favorable comme en période difficile, et de profiter des occasions qui se présentent toujours dans les moments difficiles.
Grâce à ces renseignements, les vendeurs peuvent élaborer des stratégies pour attirer les acheteurs en période difficile. Un prix attrayant, par exemple, incite les acheteurs hésitants à visiter la propriété, suscite l’intérêt et fait monter le prix de vente. La deuxième stratégie est le marketing ciblé. Elle consiste à faire correspondre l’emplacement et la gamme de prix de la propriété aux acheteurs potentiels en fonction de leur lieu de résidence actuel, de leur âge, de leur situation familiale et de leur revenu. Cette stratégie vise les acheteurs qui ont les moyens d’acquérir la propriété. On réduit ainsi le délai de vente, on raccourcit la période de réalisation des conditions et toutes les parties se retrouvent plus tôt chez le notaire.
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L’état du marché
Selon l’Association canadienne de l’immobilier (ACI), les ventes de maisons ont reculé de 6,9% en août. Ce recul s’expliquerait par une nouvelle série de difficultés économiques : nouveaux tarifs douaniers, conflits mondiaux persistants, gouvernements instables, etc. La Fed a prévenu qu’elle s’attendait à des hausses de taux d’intérêt en raison de l’inflation croissante et des doutes sur la solidité de la croissance économique récente. Elle signale également que les acheteurs restent en retrait, en attendant que l’économie se stabilise. Pendant ce temps, l’inventaire augmente.
Cette nouvelle présente des avantages et des inconvénients. Bien que la valeur des propriétés ait augmenté, l’offre qui grandit et la demande qui diminue permettent maintenant d’acheter à meilleur prix. Pour les vendeurs, c’est le moment idéal de recourir à des stratégies de vente efficaces. Les investisseurs en immeubles à revenus multirésidentiels pourraient acheter à un taux de capitalisation de 5% ou plus. À Montréal, le taux moyen pour un immeuble de 10 à plus de 50 logements a été de 4,5%.
Pour ceux qui pourront conserver leur propriété malgré les difficultés, sa valeur grimpera en flèche lorsque la demande reprendra.
Notons qu’en période difficile, lorsque les conflits mondiaux et locaux freinent la demande, celle-ci ne disparaît pas. Elle continue de croître sans pouvoir s’exprimer. Ceux qui pourront conserver leur propriété pendant ces difficultés verront sa valeur grimper en flèche lorsque la demande reviendra.
À la semaine prochaine, prenez soin de vous et passez une excellente fin de semaine!
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Image d’en-tête : energepic.com
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Joseph Marovitch œuvre dans les services depuis plus de 30 ans. Il a d’abord dirigé le Camp Maromac, un camp de vacances pour enfants, avant de devenir courtier immobilier, où il applique les mêmes valeurs de fiabilité et d’intégrité. Vous pouvez le joindre au 514 825-8771 ou à josephmarovitch@gmail.com