Comment se procurer une garantie légale lorsque le bien immobilier est vendu sans garantie
Par Joseph Marovitch
Mise à jour le 15 octobre 2026
Il est rare qu’un bien soit vendu sans garantie légale, car cela inquiète les acheteurs. Un bien immobilier est normalement vendu avec garantie. Cela signifie que le vendeur garantit le bien contre les vices cachés non détectables lors d’une inspection normale.
Les inspecteurs qualifiés ne signalent que ce qu’ils peuvent voir ou détecter. Ils n’ouvrent pas les murs ni ne déchirent les planchers. Par conséquent, ce qui n’est pas visible, comme les fissures dans les fondations, les murs intérieurs, la cheminée, la plomberie ou les problèmes électriques, est couvert par la garantie légale, ce qui signifie que l’ancien propriétaire est responsable et doit réparer les dommages ou en payer les réparations. Un inspecteur en bâtiment qualifié peut déceler des problèmes potentiels, tels que la présence de moisissures, un câblage électrique défectueux ou des fissures dans les fondations, et recommander une inspection plus approfondie par un spécialiste du domaine concerné.
Dans certains cas, il est préférable de vendre sans garantie afin que l’acheteur ne puisse pas tenir le vendeur actuel pour responsable des vices cachés.
Un bien immobilier est normalement vendu avec garantie. Cela signifie que le vendeur garantit le bien contre les vices cachés qui ne peuvent être détectés lors d’une inspection normale.
La vente sans garantie est une solution intéressante pour les raisons suivantes :
- La maison a été héritée et le bénéficiaire en ignore l’état.
. - Le vendeur est âgé ; il entre dans une maison de retraite et n’a plus à se soucier de son sort.
. - Le vendeur déménage ailleurs et ne veut pas s’occuper de ce problème.
. - L’acheteur est un entrepreneur qui a l’intention de rénover entièrement le bâtiment.
. - Le bien n’a pas été utilisé à des fins personnelles, mais a été loué; il peut donc présenter des problèmes dont le propriétaire n’a pas connaissance. À titre indicatif, tous les immeubles à revenus multilogements détenus par une société sont vendus sans garantie. Les propriétaires particuliers de petits immeubles à revenus ne sont pas toujours conscients des risques et ne vendent pas nécessairement sans garantie.
. - Le vendeur a d’autres motifs de vendre sans garantie.
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Pour qu’un logement soit vendu sans garantie, une clause doit être insérée dans l’annonce, les documents de courtage, la promesse d’achat et l’acte de vente.
En vendant sans garantie, le vendeur rompt la chaîne des propriétaires antérieurs ayant vendu avec garantie, à moins qu’une clause contraire ne soit insérée dans la promesse d’achat.
Comment acquérir une garantie légale
L’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec), l’organisme gouvernemental qui réglemente les activités des courtiers immobiliers, a modifié la réglementation afin de permettre à l’acheteur d’exclure le vendeur actuel de la garantie du bien immobilier, mais pas les propriétaires antérieurs.
Dans une vente normale où le bien est vendu avec garantie, le vendeur et tous les propriétaires précédents encore en vie garantissent également le bien contre les vices cachés. Si le vendeur actuel est introuvable après la vente, l’acheteur peut tenir le vendeur précédent pour responsable des vices cachés.
L’OACIQ a modifié la réglementation afin de permettre à l’acheteur d’exclure le vendeur actuel de la garantie du bien immobilier, mais pas les propriétaires antérieurs.
Toutefois, si la clause suivante est insérée dans la promesse d’achat, le vendeur actuel peut vendre sans garantie, mais le(s) propriétaire(s) précédent(s), qui a(ont) vendu avec garantie, peut(peuvent) être tenu(s) pour responsable(s) : « Cette vente est réalisée sans aucune garantie légale de qualité de la part du vendeur ; toutefois, l’acquéreur ne renonce pas aux garanties légales accordées par les propriétaires précédents et reçues par le vendeur lors de l’acquisition du bien, lesquelles sont par les présentes cédées à l’acquéreur. »
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L’état du marché immobilier
Selon un récent rapport de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), les ventes continuent de reculer tandis que l’offre augmente et que les prix demeurent élevés. Le nombre de propriétés à vendre a augmenté de 18% au cours des 14 derniers mois, ce qui devrait exercer une pression à la baisse sur les prix. Le délai de vente moyen est de 65 jours pour les copropriétés et de 41 jours pour les maisons unifamiliales, à condition que leur prix soit adapté au marché actuel.
Selon un rapport de Royal LePage, le marché favorise les vendeurs et le moment est propice à l’achat. Le rapport de Royal LePage a raison d’affirmer que le moment est propice à l’achat d’une propriété. Toutefois, il devrait expliquer les raisons de l’augmentation du nombre de propriétés à vendre et du ralentissement des ventes. L’APCIQ attribue la baisse des ventes à l’incertitude engendrée par la guerre commerciale avec les États-Unis, par les récentes élections provinciales et par la possibilité d’un autre référendum.
Il faudrait également ajouter à ces facteurs les conflits en Europe et au Moyen-Orient. Lorsque ces tensions s’intensifient, elles freinent l’approvisionnement en biens et services, alimentent l’inflation et accentuent la volatilité des taux d’intérêt, ce qui incite les acheteurs à hésiter. Cette hésitation tient à l’incertitude quant à une éventuelle hausse des coûts liés à la propriété.
Selon un rapport de Royal LePage, le marché favorise les vendeurs et le moment est propice à l’achat.
Malgré les risques qu’elle comporte, la situation offre certaines possibilités :
– Lorsque ces tensions s’apaiseront, la demande refoulée pourrait se libérer et entraîner une hausse rapide des prix de l’immobilier.
– Les acheteurs peuvent négocier des prix plus bas et des conditions plus avantageuses.
Il existe également des moyens de réduire les risques et les coûts, même lorsque l’inflation est élevée. Vous pouvez en discuter avec le comptable ou le conseiller financier de l’acheteur.
À la semaine prochaine, prenez soin de vous et passez une excellente fin de semaine !
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Image d’entête : Edmond Dantès, Pexels
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Joseph Marovitch œuvre dans les services depuis plus de 30 ans. Il a d’abord dirigé le Camp Maromac, un camp de vacances pour enfants, avant de devenir courtier immobilier, où il applique les mêmes valeurs de fiabilité et d’intégrité. Vous pouvez le joindre au 514 825-8771 ou à josephmarovitch@gmail.com