Quel budget maximal prévoir pour vos rénovations après un achat ?
Par Joseph Marovitch
22 octobre 2026
On m’a récemment demandé combien un acheteur devrait consacrer à la rénovation d’une propriété résidentielle qu’il vient d’acquérir. L’exemple donné portait sur un acheteur ayant acquis une propriété pour 600 000 $. Devenu propriétaire, il a décidé d’y effectuer des rénovations d’un montant de 100 000 $. Aucun permis n’était affiché, ce qui laisse supposer qu’il aurait fait appel à des entrepreneurs indépendants sans licence.
La réponse dépend de l’emplacement de la propriété et de la valeur marchande moyenne des propriétés résidentielles du secteur. Entreprendre des rénovations structurelles sans les permis requis et sans faire appel à un entrepreneur titulaire d’une licence de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) peut entraîner de graves conséquences.
Les limites de l’investissement en rénovation
Pour commencer, rappelons ce dicton : « Mieux vaut acheter la propriété la moins chère dans le quartier le plus cher que la propriété la plus chère dans le quartier le moins cher. »
La valeur d’une propriété est établie à partir des propriétés comparables vendues dans le même secteur au cours des 6 à 12 derniers mois, en tenant compte des conditions du marché et de l’état de la propriété. Si le prix moyen des propriétés comparables à Kirkland est de 500 000 $, l’acheteur aurait peu d’intérêt à porter la valeur de sa propriété à 750 000 $ en y investissant 200 000 $ en rénovations, car il lui serait difficile de la revendre et de réaliser un rendement intéressant.
Si le prix de vente moyen est de 500 000 $ et que l’acheteur paie ce montant, il devrait limiter son investissement en rénovations entre 50 000 $ et 75 000 $.
S’il achète plutôt la propriété pour 400 000 $ dans ce même secteur, où le prix moyen est de 500 000 $, il devrait investir entre 100 000 $ et 175 000 $ en rénovations afin de rester dans la fourchette de valeur marchande du secteur.
Comme le dit le dicton, mieux vaut acheter la propriété la moins chère dans le quartier le plus cher plutôt que la propriété la plus chère dans le quartier le moins cher.
Il existe des exceptions. Dans certains secteurs aisés, un propriétaire peut investir pratiquement n’importe quelle somme et réaliser un rendement intéressant à la revente. C’est notamment le cas à Westmount, dans certains secteurs d’Outremont ou dans certains quartiers riverains de la Rive-Sud. Les prix des propriétés dans ces secteurs varient de 2 à plus de 30 millions de dollars, selon leur emplacement et leur proximité de lieux très recherchés, comme le centre-ville ou les berges.
Les permis et les entrepreneurs titulaires d’une licence de la RBQ
La rénovation d’une propriété peut comprendre des modifications esthétiques ou structurelles. Les modifications esthétiques comprennent la peinture des murs, la teinture des planchers, la pose de moquette ou certains travaux électriques, comme la mise à la terre des fils ou l’augmentation de la puissance électrique. Aucun permis n’est requis.
Les modifications structurelles touchent à l’intégrité du bâtiment : murs porteurs, conduites de plomberie, remplacement de la toiture ou des fenêtres, fondations ou construction d’un agrandissement. Certaines municipalités imposent des exigences relatives aux matériaux afin de garantir la sécurité des occupants. Ces exigences peuvent notamment viser les tuyaux en plastique susceptibles de dégager des substances toxiques lors d’un incendie, les isolants dangereux, comme l’amiante, ou les travaux qui perturbent des matériaux contenant de l’amiante et libèrent des substances dangereuses.
Un entrepreneur titulaire d’une licence de la RBQ connaît la réglementation ainsi que les travaux autorisés et interdits. Il fait appel à des ingénieurs pour déterminer si les plans de rénovation sont réalisables et sécuritaires, à un architecte pour les approuver, ainsi qu’à des plombiers et à des électriciens dûment formés et qualifiés.
Ne pas faire appel à un entrepreneur titulaire d’une licence de la RBQ et ne pas obtenir les permis municipaux requis peuvent entraîner des amendes, des blessures graves et des poursuites judiciaires. Parmi les autres conséquences possibles :
- Des amendes importantes imposées par la municipalité pour des améliorations non déclarées qui augmentent la valeur de la propriété, sans que cette augmentation soit prise en compte dans l’évaluation municipale servant au calcul des taxes.
. - Si un inspecteur municipal constate que des modifications ont été apportées sans permis, la municipalité peut exiger la remise en état des lieux, la démolition des balcons, le retrait des toilettes et des cuisines, ainsi que la reconstruction de tout autre élément structurel modifié sans autorisation.
. - Certains matériaux peuvent mettre des vies en danger lors d’un incendie, dégager des substances toxiques ou être trop fragiles pour assurer l’intégrité structurelle d’un escalier, d’un mur ou de fondations. Ces problèmes peuvent causer des blessures ou la mort et donner lieu à des poursuites pour négligence ou à des accusations criminelles, ainsi qu’à de lourdes sanctions civiles.
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L’état du marché immobilier
Nous demeurons dans un marché favorable aux acheteurs, caractérisé par une hausse du nombre de propriétés à vendre et des taux d’intérêt modérés. Toutefois, selon les analystes de RBC, la hausse de l’inflation, alimentée par les inquiétudes liées à la guerre commerciale, incite les acheteurs potentiels à attendre que le marché se stabilise. Les cinq grandes banques ont relevé leurs taux de prêt en prévision d’une nouvelle poussée inflationniste, et le plus récent rapport de RBC Services économiques prévoit que la Banque du Canada annoncera une hausse de son taux directeur d’un point de pourcentage.
Pour vendre dans ce marché, les vendeurs doivent adopter une stratégie comprenant un prix attrayant pour inciter les acheteurs à passer à l’action et une mise en marché ciblant la clientèle correspondant au type de propriété.
Pour vendre dans ce marché, les vendeurs doivent adopter une stratégie comprenant un prix attrayant pour inciter les acheteurs à passer à l’action et une mise en marché ciblant la clientèle correspondant au type de propriété.
Les acheteurs doivent également se renseigner sur la propriété qu’ils souhaitent acquérir, notamment sur les taxes impayées, les versements hypothécaires, les préavis de 60 jours et d’autres éléments, afin de déterminer le montant et les conditions de leur offre. D’autres stratégies peuvent également permettre de réduire les frais de possession et les taxes foncières, ainsi que de se protéger contre les créanciers.
À la semaine prochaine, prenez soin de vous et passez une excellente fin de semaine !
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Image d’entête : Tima Miroshnichenko, Pexels
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Joseph Marovitch œuvre dans les services depuis plus de 30 ans. Il a d’abord dirigé le Camp Maromac, un camp de vacances pour enfants, avant de devenir courtier immobilier, où il applique les mêmes valeurs de fiabilité et d’intégrité. Vous pouvez le joindre au 514 825-8771 ou à josephmarovitch@gmail.com