Question d’immobilier :
Propriété à revenus /12

Les avantages, fiscaux et autres, d’acquérir des immeubles à revenu en tant que société

Par Joseph Marovitch

Depuis plusieurs années, je travaille avec des investisseurs qui achètent des biens immobiliers à revenus de six unités d’appartements ou plus. Les investisseurs chevronnés sont conscients des risques et des avantages liés à la possession de biens immobiliers résidentiels à revenus et sont presque toujours constitués en société.

L’idée de posséder des biens immobiliers à revenus attire de nombreux nouveaux investisseurs qui sont motivés par le flux de revenus régulier qu’un tel investissement rapporte. Cependant, il y a d’autres questions à prendre en compte lors de l’achat d’un tel immeuble. Le propriétaire est responsable du logement des locataires et de tout ce qui est inclut dans le bail, tel le chauffage, les appareils électroménagers, l’entretien des parties communes, l’assurance responsabilité civile des parties communes, etc.

Les investisseurs chevronnés sont conscients des risques et des avantages liés à la possession de biens immobiliers résidentiels à revenus et sont presque toujours constitués en société.

Questions

• Que se passe-t-il si un plombier en route pour effectuer une réparation dans une unité tombe dans les escaliers du bâtiment et se casse une jambe ?
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• Que se passe-t-il si une partie du toit s’effondre ou si un incendie se déclare ?
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• Que se passe-t-il si la chauffage est soudainement coupé dans le bâtiment au milieu de l’hiver, par une température de moins 40 degrés, et que les locataires gèlent ?

Pour ces raisons et d’autres encore, il est primordial de se constituer en société avant d’acheter des propriétés à revenus. Il existe quatre types de constitution en société :

• La société à propriétaire unique
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• Le partenariat
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• La société
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• L’entité corporative

Pour acheter et gérer des biens résidentiels à revenus, le type d’incorporation requis est la société. Les sociétés sont responsables de leurs actions, de leurs dettes et de leurs impôts, tout comme les personnes physiques.

Quelques avantages

1. L’achat de biens au sein d’une société confère une responsabilité limitée au propriétaire. Si un accident se produit dans la propriété et qu’il y a une implication légale, la société est responsable, et non le propriétaire, à moins que celui-ci n’ait commis une fraude.
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2. Tous les achats effectués pour la société sont déductibles d’impôts, ainsi que les services, les fournitures et les matériaux pour la propriété.
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3. Lorsqu’une société achète un immeuble à revenus à un particulier, elle doit payer des impôts sur l’achat, mais ceux-ci peuvent être récupérés ultérieurement sous forme de déduction. Lorsqu’une société achète un bien immobilier à une autre société, les impôts peuvent être annulés à l’aide d’un formulaire fiscal FP2044-V rempli par le notaire ou l’avocat.
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4. Le revenu de la société peut être versé au propriétaire sous forme de salaire ou de dividende à un taux d’imposition inférieur.

Les inconvénients de la constitution en société sont la paperasserie permanente et la production d’une déclaration annuelle de taxe professionnelle, qui doit être effectuée par un comptable. Un autre inconvénient est que les frais de constitution d’une société peuvent être élevés, bien qu’il existe des alternatives.

‘Pour acheter et gérer des biens résidentiels à revenus, le type d’incorporation requis est la société. Les sociétés sont responsables de leurs actions, de leurs dettes et de leurs impôts, tout comme les personnes physiques.’

Frais de constitution d’une société

Les frais de constitution varient en fonction de la solution choisie. Dans de nombreux cas, les investisseurs se constitueront en société en faisant appel aux services d’un avocat spécialisé dans l’immobilier et les frais varieront de 900 à 2 500 dollars.

Au Québec, la constitution en société peut se faire en ligne. Un site propose la constitution en société au Québec au prix de 396 $ plus taxes, comprenant les frais de constitution et la fourniture d’un numéro de TPS et de TVQ, qui est nécessaire pour percevoir et payer les taxes.

Pour toute question sur la constitution en société, le processus de vente de biens à revenu ou d’achat, n’hésitez pas à me contacter.

Si vous avez des questions ou des commentaires, veuillez vous reporter à la section des commentaires au bas de la page. De plus, pour lire mes articles précédents, cliquez ici.

Prochain article : Le processus d’achat dans la nouvelle procédure normale

L’état du marché

Le marché est tendu, avec peu de propriétés à vendre et des acheteurs qui cherchent un logement à tout prix dans une atmosphère tendue d’appréhension. De nombreux acheteurs à la recherche d’une maison de trois chambres à coucher ont des options limitées. Les chiffres suivants indiquent les zones et le nombre de logements de trois chambres à coucher disponibles :CSL-11, DDO-15, Hampstead-3, Mont-Royal-6, NDG-13, CDN-4, Westmount-13. Les acheteurs pour ces propriétés sont sérieux, et la négociation est rapide et brève.

‘Le marché est tendu, avec peu de propriétés à vendre et des acheteurs qui cherchent un logement à tout prix dans une atmosphère tendue d’appréhension.’

La pandémie semble progresser avant de se résorber. Selon un article de la Gazette du 1er décembre, les hôpitaux ont atteint leur capacité d’accueil avec une augmentation des cas de COVID au Québec. Nous devons tous poursuivre la distanciation sociale, ce qui est particulièrement difficile durant les fêtes, alors que les familles ne se sont pas réunies depuis des mois.

Le bon côté des choses, c’est que la demande d’achat et de vente de propriétés ne cesse d’augmenter au fur et à mesure que la pandémie se prolonge. Un vaccin est en route, et dans quelques mois la plupart des gens devrait être vaccinés, après quoi, dans un an ou plus, l’immunité collective prendra effet.

Une fois la situation sous contrôle, nous devrions assister à un boom du marché immobilier.

Passez une bonne semaine et restez en sécurité !

N’oublions pas que les personnes atteintes de cancer sont également vulnérables !

Vous êtes invités à continuer à donner aux organisations suivantes, car il est maintenant plus important que jamais de soutenir la recherche sur le cancer ! Cliquez sur les logos ci-dessous pour savoir comment :

Image d’entête : Sora Shimazaki de PexelsAutres articles par Joseph Marovitch