Question d’immobilier :
La location commerciale

Début d’une nouvelle série portant sur l’immobilier commercial

Par Joseph Marovitch

16 janvier 2026

Bienvenue en 2026, qui devrait être une meilleure année que 2025, car les possibilités sont infinies si nous pouvons revenir à un monde pacifique, coopératif et tolérant.

Dans mon expérience en tant que spécialiste de la location commerciale pour le commerce de détail, les bureaux et l’industrie, j’ai vu toutes sortes de personnes proposer des idées commerciales. Certaines sont excellentes, d’autres beaucoup moins. On peut dire la même chose des propriétaires immobiliers commerciaux. Certains sont formidables, d’autres pas du tout.

J’ai travaillé pour des propriétaires immobiliers commerciaux qui se fichent que le plan d’affaires du locataire soit bon ou non, ou qu’il ait un bon score de crédit. Ces propriétaires sont plus que satisfaits de recevoir le loyer du premier mois ainsi qu’un dépôt de garantie, et de les conserver si l’entreprise échoue.

D’autres propriétaires examinent les locataires potentiels avec le plus grand soin. Ils font cela pour éviter les tracas et devenir une entreprise prospère et en expansion. En général, les propriétaires ne veulent pas avoir à relouer un espace chaque année.

Lancer une nouvelle affaire exige un capital initial substantiel afin de couvrir l’installation et potentiellement deux à trois ans de pertes avant de véritablement prospérer.

J’ai une fois eu un candidat qui tentait de louer un espace pour un restaurant dans une aire de restauration. Le candidat comptait utiliser sa carte de crédit, avec une limite de 10 000 $, pour payer le loyer du premier mois, le dépôt de garantie et effectuer les aménagements. Le score de crédit était de 550.

Mon employeur a accepté la candidature, contre mon avis. En deux mois, le restaurant n’avait plus de fonds. Au cours des deux mois suivants, aucun loyer n’a été payé. Le loyer et les taxes du locataire étant en retard de quatre mois, mon employeur m’a chargé de leur dire de quitter les lieux sans leur équipement, car celui-ci avait été mis en garantie avec leur dépôt de garantie de 5 000 $.

Au cours de mes 18 ans en tant qu’agent immobilier, j’ai occupé le poste de directeur des locations pour Les Cours Mont-Royal et Landau Fine Art / TATA Steel Minerals Canada Inc., et j’ai travaillé avec la sécurité intérieure pour louer des logements à des officiers stationnés au Canada, entre autres. Je peux vous affirmer que toute nouvelle entreprise nécessite un capital de départ abondant pour s’établir et supporter possiblement deux à trois ans de pertes jusqu’à ce qu’elle décolle enfin.

Pour les prochains articles, nous discuterons de l’immobilier commercial, de la location d’un espace de vente au détail ou d’un espace de bureau à bail, de la négociation de baux, de la compréhension des clauses et des délais des baux, de l’achat d’une entreprise, du démarrage d’une entreprise, de l’expansion d’une entreprise, du financement, des assurances requises et bien plus.

Si vous prévoyez de lancer une petite entreprise, des étapes sont nécessaires :

• Rédigez un plan d’affaires basé sur les revenus et dépenses financiers projetés, choisissez un produit et vérifiez s’il existe une demande réelle. Beaucoup d’aspirants entrepreneurs présument qu’il y a une demande pour un service ou un produit sans effectuer au préalable une étude de viabilité pour le confirmer. Cela peut entraîner des problèmes.
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• Commencez le processus de financement avant de chercher un local. Si le prêteur est une banque, fournissez un plan d’affaires, les dépenses et les revenus projetés, ainsi qu’une étude de faisabilité pour évaluer la demande. Les prêteurs doivent être convaincus de la viabilité de l’entreprise. S’ils le sont, ils délivreront une pré-approbation indiquant le montant qu’ils sont prêts à prêter ainsi que la mise de fonds requise de l’emprunteur.
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• Une fois que le prêteur a accordé une approbation conditionnelle des fonds, vous pouvez chercher un emplacement physique. Il y a beaucoup à considérer lors du choix d’un emplacement. L’un des plus grands dilemmes est le conflit entre le prix et l’emplacement. Certains endroits sont moins chers, mais n’offrent ni visibilité publique ni un fort trafic piétonnier. On peut obtenir un loyer plus bas, mais sans clients pour le payer. D’un autre côté, un bon emplacement dans une zone animée et aisée peut être plus coûteux, mais les chances de succès grimpent soudainement de 25% à 90%, à condition que le produit soit de qualité et que le service soit excellent.
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• Il faut négocier un bail en tenant compte de la durée, du loyer, de l’emplacement, de l’investissement lié à l’aménagement, d’une option de renouvellement, du dépôt de garantie et plus encore.

‘Les propriétaires considèrent le score de crédit du candidat, la durée du bail, le montant investi dans les aménagements et si l’entreprise est une startup ou une expansion.’

Les propriétaires considèrent le score de crédit du candidat, la durée du bail, le montant investi dans les aménagements, et s’il s’agit d’une startup ou d’une expansion.

Les propriétaires préfèrent les expansions plutôt que les startups, sauf si la startup est une excellente idée et que le candidat semble savoir ce qu’il fait. Les quatre facteurs qui déterminent si le propriétaire sera flexible sur le loyer et les conditions sont :

• Le score de crédit (de 650 à 1000)
• La durée de cinq ans ou plus
• Le montant investi dans l’espace
• L’expérience et les compétences

Il est également préférable que le candidat possède l’entreprise via une société, avec des actifs suffisants pour couvrir le bail. Sinon, le locataire doit garantir personnellement le bail.

Pour l’aménagement et la préparation de l’espace, il faut tenir compte des permis d’usage, des permis de construction, des plans d’ingénierie et de la validation de l’architecte pour les modifications structurelles. Le loyer de base est-il payé pendant la période d’aménagement ? L’électricité et les taxes le sont-elles ? Il est judicieux de négocier ces points, car les entrepreneurs ont besoin de temps pour tout préparer avant de démarrer leur activité et de générer des revenus.

Vient ensuite le marketing, jusqu’à ce que votre entreprise – salon de coiffure, cabinet dentaire ou bureau – devienne une destination incontournable.

Ces points et bien d’autres seront examinés en détail dans les prochains articles.

Les informations présentées dans ces articles sont des résumés. Si vous avez des questions, des commentaires ou si vous souhaitez en discuter davantage, utilisez la section de commentaires en bas de la page ou communiquez directement avec moi. De plus, pour lire mes articles précédents, cliquez ici.

État du marché immobilier

Nous sommes en janvier 2026. Notre économie et le marché immobilier dépendent de l’évolution de la politique nationale et mondiale. Comme mentionné précédemment, la guerre, les soulèvements, les maladies, le stress et la peur réduisent la production, ralentissent les chaînes d’approvisionnement et augmentent les taux d’intérêt et l’inflation.

Des problèmes tels que l’expansionnisme colonial américain, les menaces contre les alliés démocratiques pour s’emparer de pays, l’arraisonnement et le bombardement de navires, les arrestations arbitraires de personnes sans procédure légale, droits ou recours, et la décapitation du gouvernement au Venezuela sans approbation du Sénat, sont des signes d’un possible conflit généralisé que des pays comme l’Iran, la Chine, la Corée du Nord et la Russie observent de près. Nous n’avons pas besoin d’une troisième guerre mondiale. Nous avons besoin de paix, d’une communication diplomatique ouverte, de tolérance et de coopération entre les pays. Mais pour le moment, nous sommes en mode d’attente et d’observation.

‘Un marché équilibré est un marché sain où les acheteurs et les vendeurs ont une capacité égale à négocier les prix et les conditions.’

Quoi qu’il en soit, même si certains sont trop occupés pour suivre l’actualité mondiale ou ont choisi de ne pas le faire en raison de l’atmosphère toxique qui y règne, le marché de Montréal a affiché de solides performances. Il semble également que la demande dépasse désormais l’offre, ce qui pourrait entraîner une hausse des prix.

Bien qu’il y ait davantage d’acheteurs, beaucoup restent en attente en raison de la hausse des prix. Tout cela semble mener à un marché équilibré, ce qui est finalement bénéfique pour tous, car un marché équilibré est un marché sain où les acheteurs et les vendeurs ont une capacité égale à négocier les prix et les conditions. En général, le marché de Montréal se porte très bien.

Selon diverses publications de la SCHL, de l’ACRP et de RBC Marchés, le marché immobilier de Montréal en 2026, porté par la hausse des prix, des ventes saines et un approvisionnement et une demande serrés, continuera vers un marché équilibré et stable avec une croissance modeste à moyenne.

Il y a cependant des risques à considérer, notamment ceux liés à la politique mondiale et locale. Cependant, tant que personne n’attaque le Canada pour ses réserves d’eau, que la question de la séparation reste calme et qu’aucune guerre n’éclate, nous continuerons sur une voie prospère. N’oubliez pas : l’argent va là où il se sent en sécurité. Les conflits et l’oppression font fuir les investisseurs.

Je vous souhaite une année 2026 en santé, heureux et prospère, et à la semaine prochaine.

N’OUBLIONS PAS QUE LES PERSONNES ATTEINTES DE CANCER SONT ÉGALEMENT VULNÉRABLES !

Vous êtes invités à continuer à donner aux organisations suivantes, car il est maintenant plus important que jamais de soutenir la recherche sur le cancer ! Cliquez sur les logos ci-dessous pour savoir comment :

Image d’entête : © Andrew Burlone

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