Questions d’immobilier :
les vices cachés

Ce qui n’est pas visible peut devenir un problème couteux

Par Joseph Marovitch

Mis à jour 23 juillet 2025

Mes clients me disent souvent qu’ils ne s’inquiètent pas des vices cachés parce que leur propriété a été inspectée par un inspecteur certifié. Ils sont malavisés. Un vice caché est une défectuosité cachée dans la maison qu’un inspecteur certifié n’a ni cherché ni trouvé. Les inspecteurs en bâtiment ont le mandat d’inspecter une propriété et de ne rapporter que ce qu’ils voient.

Les inspecteurs en bâtiment ne sont pas responsables de ce qu’ils ne peuvent pas voir. L’inspecteur se penchera sur les fissures autour et dans la maison. Il recherchera les taches qui indiquent une infiltration d’eau et les marques montrant la présence possible de moisissure. L’inspecteur ouvrira les robinets pour examiner la pression de l’eau. Il cherchera des rampes mal fixées, des moulures pourries et des toits qui coulent. Il examinera les prises électriques pour s’assurer qu’elles sont mises à la terre et qu’elles ne causent pas de chocs nuisibles. Si l’inspecteur possède un appareil d’imagerie thermique, il vérifiera dans les murs, les pertes de chaleur, la condensation, les câbles sous tension et le manque d’isolation.

Les inspecteurs en bâtiment ont le mandat d’inspecter une propriété et de ne rapporter que ce qu’ils voient.

L’inspecteur ne cherchera pas de fissures dans le revêtement du foyer ni dans les fondations. Il ne vérifiera pas le câblage dans les murs ni la plomberie sous le plancher. Il n’ouvrira pas les murs pour voir s’il y a de la vermiculite ou de l’amiante.

L’inspecteur n’est responsable que de ce qu’il peut voir. Il peut trouver des indices de vices cachés, mais il demandera alors à l’acheteur de faire appel à un spécialiste des fondations, du toit, de la piscine ou des moisissures pour examiner la question plus à fond.

Les vices cachés sont des problèmes habituellement non-visibles qui réduisent la valeur de la maison et qui ne sont pas connus par le vendeur.

Le problème est qu’une maison vendue avec garantie signifie que le vendeur est responsable du vice caché même après que la propriété ait été vendue. Non seulement le vendeur est-il responsable même s’il n’habite plus dans la maison, mais le propriétaire précédent l’est aussi, tout comme tous les propriétaires précédents qui sont encore en vie. Si un propriétaire a vendu la maison sans garantie, il n’est pas responsable.

Donc, si vous achetez une maison avec un foyer et que vous y emménagez, puis qu’un jour vous faites un feu dans le foyer et découvrez que votre propriété se remplit de fumée au deuxième étage à cause d’une déchirure dans la doublure du foyer, vous pouvez tenir le propriétaire précédent responsable.

‘Une maison vendue avec garantie signifie que le vendeur est responsable du vice caché même après que la propriété ait été vendue.’

En termes de recours, l’acheteur peut demander au vendeur de rembourser une partie du prix de vente, de payer la réparation ou, dans certains cas, l’acheteur peut annuler l’achat et demander le remboursement de son argent. En théorie, tous ces recours sont possibles. En pratique, ce n’est jamais aussi facile. Si l’acheteur contacte le vendeur des années après l’achat, le vendeur peut refuser les demandes de l’acheteur. Dans cette situation, l’acheteur devra poursuivre le vendeur en justice et attendre la décision du juge. Ce processus prend du temps, de l’énergie et de l’argent. Cependant, si le problème est grave, coûteux à réparer et n’est pas dû à une faute de l’acheteur, alors il faut faire ce qui doit être fait. Lorsque vous vendez une maison, elle doit être habitable.

Les vendeurs peuvent choisir de vendre sans garantie, mais cela entraîne généralement une réduction du prix de vente puisque l’acheteur prend le risque que la maison ne soit pas en bon état de fonctionnement. Ces vendeurs sont prêts à vendre sans garantie à un prix inférieur pour la tranquillité d’esprit, sachant que l’acheteur ne reviendra jamais contre eux. Vendre sans garantie peut aussi prendre plus de temps.

‘Les vendeurs peuvent choisir de vendre sans garantie, mais cela entraîne généralement une réduction du prix de vente puisque l’acheteur prend le risque que la maison ne soit pas en bon état de fonctionnement.’

Les raisons pour lesquelles une maison est vendue sans garantie sont les suivantes :

Le bien a été hérité et le vendeur n’en connaît pas l’état.
L’acheteur est un promoteur immobilier et la garantie n’est pas nécessaire puisque la propriété sera de toute façon vidée de sa substance.
Le vendeur déménage dans une maison de retraite et ne veut pas être dérangé.
Le vendeur déménage à l’étranger et ne veut pas être dérangé.

Deux autres points sont à noter :

Si le vendeur actuel vend sans garantie mais que le propriétaire précédent a vendu avec garantie, il peut être indiqué dans le nouvel acte de vente que le propriétaire précédent garantit la garantie.
Si le vendeur vend sans garantie, qu’un vice caché est découvert et qu’il peut être prouvé que le propriétaire précédent était au courant du vice, le propriétaire précédent a commis une fraude. Par conséquent, la clause de non-garantie n’est pas valable et le propriétaire précédent est responsable.

Si vous avez des questions ou des commentaires, veuillez vous reporter à la section commentaires ci-dessous. Je répondrai rapidement à toutes vos questions. De plus, cliquez ici pour lire les articles précédents.

Prochain article : Options de l’acheteur si l’inspection révèle des problèmes majeurs

L’état du marché

Contrairement au reste des provinces canadiennes, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Montréal a connu une croissance significative des ventes et des prix, ce qui favorise les vendeurs. Certains économistes prévoient un ralentissement du marché, mais Montréal ne montre aucun signe de ralentissement. La croissance de Montréal peut être attribuée au fait que le Québec a historiquement été l’un des marchés les plus abordables au Canada.

Ce qui n’est pas pris en compte dans ce rapport, ce sont les conditions géopolitiques actuelles dans le monde, telles que la politique, les guerres, les attentats terroristes et les problèmes de santé, qui affectent notre chaîne d’approvisionnement et, par conséquent, notre inflation et nos taux d’intérêt. Malgré les facteurs auxquels nous faisons face, les acheteurs et les vendeurs doivent considérer les coûts futurs de détention et planifier toutes les éventualités.

‘Certains économistes prévoient un ralentissement du marché, mais Montréal ne montre aucun signe de ralentissement.’

CONSEIL DE COURTIER DE LA SEMAINE

Voici trois règles à suivre lors de l’achat :

Payez ce que vaut la propriété en vous basant sur des comparables de marché et une diligence raisonnable approfondie.
Tout bien acheté doit être facile à revendre le moment venu.
Achetez selon votre budget. Personne ne devrait être stressé en payant l’hypothèque et les frais de possession.

Pour en discuter davantage, laissez un commentaire ou appelez-moi directement.

Passez une excellente semaine !

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Image : StockPholio.net

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Joseph Marovitch œuvre dans le secteur des services depuis plus de 30 ans. Sa première carrière en tant que propriétaire et directeur du Camp Maromac, un camp d’été établi en 1968, a consisté à travailler avec des familles d’enfants de Westmount et des environs âgés de 6 à 16 ans. Maintenant, en tant que courtier immobilier, il offre les mêmes qualités de fiabilité, d’intégrité et d’honnêteté afin de protéger les intérêts de ses clients. Si vous avez des questions, contacter Joseph Marovitch au 514 825-8771, ou à josephmarovitch@gmail.com