Question d’immobilier :
Le bail commercial

Maintenant que le locataire potentiel répond aux critères, il est temps de finaliser le bail

Par Joseph Marovitch

3 février 2026

Le bail est le document de référence pendant toute sa durée, jusqu’à sa date d’échéance. Il doit être clair, concis et ne pas prêter à interprétation. Chaque clause doit être comprise et respectée. C’est pourquoi le bail doit être examiné et accepté avant qu’un locataire potentiel ne le signe.

Un client m’a un jour appelé pour obtenir de l’aide. Il avait loué un local par l’intermédiaire de mes services pour une durée de trois ans, avec une option de renouvellement pour trois années supplémentaires. Nous avons examiné le bail ensemble et je lui ai expliqué chacune des clauses, leur signification et les conséquences possibles, selon la clause en question, en cas de non‑respect, avant la signature.

Par la suite, le client a voulu louer un local plus grand afin d’agrandir son entreprise. Il a remis au locateur un avis écrit indiquant qu’il ne renouvellerait pas le bail à la date d’échéance. Il a ensuite reçu une lettre du locateur lui affirmant qu’il était tenu de renouveler pour une autre période de trois ans. Je lui ai demandé à quelle date il avait envoyé son avis de non‑renouvellement.

Lorsqu’il m’a indiqué la date, j’ai immédiatement compris que la lettre avait été transmise cinq semaines avant l’échéance. Je lui ai alors renvoyé une copie du bail qu’il avait signé et lui ai signalé la clause stipulant que le locataire devait donner un avis écrit au moins six semaines avant l’expiration, et non cinq. Le client m’a répondu qu’il le savait, mais qu’il ne pensait pas qu’une semaine de retard poserait problème.

Le bail est le document de référence pendant toute sa durée, jusqu’à sa date d’échéance. Il doit être clair, concis et ne pas prêter à interprétation.

La période de renouvellement de trois ans a rapporté 133 652,12 $ de revenus au locateur. Comme celui‑ci ne voulait pas se donner la peine de trouver un nouveau locataire si ce n’était pas nécessaire et qu’il était pleinement dans son droit de faire reconduire le bail selon les augmentations prévues trois ans plus tôt, il n’a pas accepté l’avis de non‑renouvellement.

Cependant, le locateur a accepté la solution que je lui ai proposée. J’ai trouvé un autre client pour signer un nouveau bail pour le local, à un loyer plus élevé, pour une durée de cinq ans, avec une option de renouvellement de cinq ans. Les locateurs ne sont pas tenus d’accepter une cession de bail, mais celui‑ci a accepté. Il faut en retenir que le bail est un contrat juridiquement contraignant qui ne se prête pas à l’interprétation.

Dans le dernier numéro, nous avons abordé l’offre de location. Maintenant que le locataire potentiel a trouvé l’emplacement et satisfait aux critères de l’offre, il est temps de finaliser le bail et de lancer l’entreprise.

Pour l’essentiel, les modalités du bail ont déjà été discutées et acceptées. Le locateur doit maintenant préparer le bail et le remettre au locataire potentiel pour examen et approbation. J’ai déjà été directeur de location pour trois centres commerciaux et je travaille aujourd’hui à la location et à la gestion d’un immeuble commercial de 28 unités.

Les grands centres commerciaux comme La Baie, Eaton ou la Place Ville Marie ont des baux pouvant atteindre 200 pages. Les centres plus petits, comme celui avec lequel je travaille actuellement, ont un bail d’environ 45 pages. En général, les cinq ou six premières pages portent sur les conditions négociées entre le locataire et le locateur, comme les dates de début et de fin, l’aménagement, les options de renouvellement, etc. Le reste du bail traite du fonctionnement de l’immeuble : charges d’exploitation, taxes, aménagement, assurances requises, heures d’ouverture et de fermeture, règles de sous‑location ou de cession, procédures d’urgence, garanties, délais de paiement du loyer, pénalités en cas de retard, ainsi que conditions de renouvellement ou de résiliation du bail.

Le locataire reçoit un projet de bail et dispose de quelques jours pour l’examiner. Si certaines clauses doivent être modifiées, le locateur et le locataire en discutent et conviennent soit d’apporter les changements, soit d’y renoncer.

Si le locateur et le locataire ne parviennent pas à s’entendre sur les modifications demandées, le locataire peut annuler l’offre et récupérer son dépôt.

Si le locateur et le locataire s’entendent sur les changements, le locataire verse le dépôt de garantie (le cas échéant), signe le bail et reçoit les clés du local.

‘Si certaines clauses doivent être modifiées, le locateur et le locataire en discutent et conviennent soit d’apporter les changements, soit d’y renoncer.’

Le dépôt de garantie peut être en espèces, en garantie réelle comme l’équipement du locataire dans le local, ou une combinaison des deux. Il sert de protection si le locataire est en retard de paiement à l’échéance du bail, en cas de dommages éventuels au local, pour éviter qu’il ne disparaisse en cours de bail et pour s’assurer du respect de toutes les conditions prévues. Son montant peut correspondre à un certain nombre de mois de loyer brut, ou à toute autre somme convenue entre le locateur et le locataire.

Les informations présentées dans ces articles sont des résumés. Si vous avez des questions, des commentaires ou si vous souhaitez en discuter davantage, utilisez la section de commentaires en bas de la page ou communiquez directement avec moi. De plus, pour lire mes articles précédents, cliquez ici.

La semaine prochaine, nous examinerons l’aménagement du local ou « fixturing » avant l’ouverture.

État du marché immobilier

Le marché immobilier favorise aujourd’hui les acheteurs, mais pas sans risques. Si l’on entre sur le marché pour acheter, vendre ou investir, il faut le faire les yeux grands ouverts. C’est pourquoi, même en tant que courtier, je ne vais pas enjoliver la réalité pour stimuler le marché. Cet article présente la situation à partir de données disponibles et propose des pistes pour s’y retrouver, qu’elle soit favorable ou non.

Un article récent, publié le 28 janvier 2026 dans le rapport BNN Bloomberg, indique que le moment est propice pour les investisseurs et les premiers acheteurs, les taux se maintenant à 2,25%. Dans le même texte, le gouverneur de la Banque du Canada, Tiff Macklem, souligne toutefois que l’incertitude mondiale demeure un facteur clé de risque pour notre économie.

À l’heure actuelle, l’immobilier s’oriente vers un marché d’acheteurs, porté par des taux d’intérêt bas, une population vieillissante et des vendeurs motivés. Ces éléments incitent les acheteurs à passer à l’action et contribuent à la hausse des prix.

La situation politique américaine, avec les conflits qu’elle entraîne, et les enjeux propres au Québec — notamment la possibilité d’une victoire du PQ aux prochaines élections et d’un nouveau débat sur la souveraineté — poussent de nombreux propriétaires à vendre par crainte d’un ralentissement économique et d’une baisse de la valeur des propriétés. Comme je l’ai déjà écrit, les bons comme les mauvais marchés offrent des occasions à saisir.

‘Étant donné que la majorité des Québécois ne voteraient pas pour la séparation, il y a de fortes chances que les valeurs immobilières baissent, puis remontent advenant un référendum, créant ainsi une occasion d’acheter à bas prix et de revendre plus cher.’

En ce moment, le contexte est très favorable à l’achat. Les conditions futures pourraient l’être moins, selon l’issue des prochaines élections aux États‑Unis et au Québec, à condition bien sûr que les investisseurs gardent leurs propriétés jusqu’au renversement de tendance. En 1980 et en 1995, le Québec a tenu deux référendums sur la souveraineté. Les deux ont été perdus. Toutefois, à chaque fois, la valeur des propriétés a chuté pendant la période d’incertitude, permettant aux investisseurs d’acheter, puis a fortement augmenté après la victoire du camp du « non », grâce au retour de la stabilité économique.

Dans un récent sondage Léger réalisé en février, 62% des Québécois voteraient « non » et 29% « oui ». Sachant que la majorité demeure opposée à la séparation, il est raisonnable de penser qu’un éventuel référendum provoquerait à nouveau une baisse temporaire des valeurs, suivie d’un rebond, ce qui offrirait aux acheteurs et investisseurs l’occasion de réaliser des gains importants.

Par ailleurs, les développements récents concernant l’administration américaine, les nouvelles sur l’immigration et un président plafonnant à 43% d’appuis à la veille des élections de mi‑mandat laissent entrevoir une possible amélioration du contexte politique et international. Une telle accalmie pourrait stabiliser davantage les marchés mondiaux, les chaînes d’approvisionnement, les taux d’intérêt et l’inflation. Autrement dit, les propriétés acquises maintenant ont de bonnes chances de prendre de la valeur au cours des prochaines années.

Bonne semaine !

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