Question d’immobilier :
La lettre d’intention

Une fois le local commercial trouvé, il est temps d’aborder la question du bail

Par Joseph Marovitch

29 janvier 2026

Dans le dernier article, nous avons abordé le financement commercial et la recherche d’un emplacement adéquat et avantageux pour un local de vente destiné à une boulangerie. Le local étant désormais trouvé, il est temps de discuter d’une offre de bail. Le mot “discuter” est important, car plusieurs étapes précèdent la signature d’un bail définitif.

La première étape consiste à préparer et soumettre une offre écrite au bailleur, soit sous la forme d’une lettre d’intention (LOI), soit par l’intermédiaire d’un courtier commercial à l’aide d’un document gouvernemental appelé promesse de bail. Si le locataire potentiel possède une bonne expérience en matière de négociation et de conditions de bail, une lettre d’intention peut suffire. En revanche, s’il n’est pas familier avec les baux commerciaux, il est recommandé de faire appel à un courtier commercial expérimenté, qui offrira des conseils avisés et préparera l’offre. À noter que les honoraires du courtier sont payés par le bailleur, et non par le locataire potentiel.

Si le locataire potentiel n’est pas familier avec les baux commerciaux, il est conseillé de faire appel à un courtier commercial expérimenté pour obtenir des conseils avisés et préparer l’offre.

Bailleur : celui qui loue – Locataire : celui qui souhaite louer

Dans un contexte professionnel, lors d’une première visite d’un local commercial, le courtier inscripteur (le courtier représentant le bailleur) ou le bailleur lui-même présente les lieux et en décrit les caractéristiques : climatisation centrale, responsabilité du déneigement, de l’aménagement paysager, de l’entretien des aires communes, emplacement des bacs à ordures et du recyclage, etc. Il expliquera également les exigences relatives à une offre de location. À noter : si le bailleur n’aborde pas ces points, un courtier professionnel s’assurera de poser toutes ces questions. Les offres standards comprennent généralement les éléments suivants :

Contenu possible d’une lettre d’intention ou d’une promesse de bail 

• Nom, adresse, numéro de téléphone et courriel du demandeur et/ou de la société qui louera le local;
• Montant de loyer proposé;
• Indication de l’usage prévu du local (ex. : salon de coiffure, boulangerie, clinique, boutique de vêtements, etc.);
• Indication de l’espace ou de l’unité à louer;
• Période d’aménagement : délai prévu pour préparer le local avant l’ouverture de l’entreprise;
• Date de début du bail;
• Date de fin du bail;
• Option de renouvellement, avec le nombre d’années additionnelles;
• Nom de la personne ou de l’entreprise garantissant le bail;
• Vérification de crédit, références de précédents bailleurs et/ou lettre bancaire précisant depuis combien de temps le demandeur est client, qu’il est en règle et qu’il dispose des fonds nécessaires pour couvrir le loyer;
• Dépôt équivalant à un mois de loyer brut, à remettre avec l’offre, conservé en fidéicommis et appliqué sur le premier mois de loyer à la signature du bail, ou restitué si aucun bail n’est signé.

Il faut se rappeler qu’il ne s’agit que d’une offre et non du bail lui-même. Cette offre permet au bailleur de déterminer si le montant du loyer est acceptable, si le demandeur dispose du financement adéquat, et si l’usage du local est viable et compatible avec les autres activités ou avec le caractère du bâtiment.

Si l’offre est jugée acceptable, que la cote de crédit est de 650 ou plus, que les références sont satisfaisantes et que l’exploitation envisagée convient à l’emplacement sans entrer en conflit avec d’autres commerces, la prochaine étape consiste en une rencontre avec le bailleur ou son représentant, souvent appelé directeur de location ou vice-président à la location.

‘Cette offre permet au bailleur de déterminer si le montant du loyer proposé est acceptable, si le demandeur dispose d’un financement adéquat et si l’usage prévu du local est viable.’

Lors de la rencontre, la discussion peut porter sur l’expérience commerciale du demandeur, son concept, son plan de marché et ses sources de financement. Après cette première discussion, les conditions du bail à signer sont abordées : le loyer de base, le loyer additionnel (incluant les taxes et les dépenses d’exploitation — OPEX), les augmentations annuelles de loyer, le dépôt de garantie (en argent et/ou sous forme de garantie), les termes et conditions, les garanties, les exigences d’assurance, ainsi que les règles propres au local (heures d’ouverture et de fermeture, période d’aménagement du local, ce qui est permis ou non dans l’espace, etc.), selon qu’il s’agisse d’une unité individuelle, d’un immeuble ou d’un centre commercial.

Si certains points essentiels posent problème, que ce soit pour le locataire potentiel ou pour le bailleur, les négociations cessent et le dépôt est remboursé. Si toutes les conditions sont acceptées, le bailleur prépare alors le contrat de bail, après quoi le demandeur dispose d’un certain délai pour l’examiner ou le faire examiner par son avocat.

Les informations présentées dans ces articles sont des résumés. Si vous avez des questions, des commentaires ou si vous souhaitez en discuter davantage, utilisez la section de commentaires en bas de la page ou communiquez directement avec moi. De plus, pour lire mes articles précédents, cliquez ici.

La semaine prochaine, nous examinerons le bail, les problèmes possibles et la signature finale.

État du marché immobilier

La Banque du Canada a récemment annoncé qu’elle maintenait son taux directeur à 2,35 %, une nouvelle positive pour les acheteurs. Montréal demeure l’un des marchés immobiliers les plus résilients au Canada, affichant une hausse des prix et une demande accrue. L’Association canadienne de l’immobilier (ACI) a récemment prévu une augmentation des ventes résidentielles au Québec, particulièrement à Montréal, stimulée par la demande refoulée et les taux d’intérêt faibles. Les prévisions indiquent une croissance continue jusqu’en 2027, soutenue par une offre limitée, une hausse du nombre d’acheteurs de première maison, des investisseurs étrangers cherchant une meilleure valeur au Québec que dans le reste du Canada, ainsi qu’une stabilité économique relative.

Cependant, la situation mondiale demeure instable et changeante, avec des répercussions directes sur l’économie canadienne et le marché immobilier. La semaine dernière, les États-Unis ont menacé le Canada d’imposer un tarif de 100 % sur tous les biens et services si ce dernier concluait une entente commerciale avec la Chine. Parallèlement, Washington a menacé l’Iran d’une guerre en cas de refus de se conformer aux exigences américaines visant à limiter son programme nucléaire, tout en poursuivant ses tentatives d’annexion du Groenland.

Certains de ces objectifs ne sont pas nécessairement contestables en soi ; toutefois, la manière de les atteindre pose problème. L’utilisation de menaces et d’une approche de type carotte et bâton, plutôt que d’une diplomatie professionnelle, risque d’engendrer de plus grands défis pour les États-Unis et le monde que si une véritable diplomatie était pratiquée.

‘Tiff Macklem, gouverneur de la Banque du Canada, a annoncé un possible choc pour l’économie canadienne attribuable à la politique commerciale des États-Unis.’

Dans un article publié aujourd’hui par l’agence de presse Reuters, le gouvernement canadien est conscient de tous ces problèmes et de la manière dont ils peuvent influencer le marché, c’est pourquoi, aujourd’hui, le 29 janvier, Tiff Macklem, gouverneur de la Banque du Canada, a annoncé un possible choc pour l’économie canadienne en raison de la politique commerciale des États-Unis, des menaces du président à l’égard de la Réserve fédérale américaine et de son président, Jerome Powell, pour ne pas avoir réduit les taux d’intérêt, ainsi que de l’intensification des conflits mondiaux.
En outre, il a révisé à la baisse les prévisions économiques du Canada. Par conséquent, les sociétés d’investissement prévoient des hausses des taux d’intérêt en 2026 et 2027.

L’avenir, bien qu’incertain, offre toujours des opportunités pour les acheteurs, les vendeurs et les investisseurs. Si le gouvernement américain actuel demeure en place, que les tensions persistent et que ces scénarios se réalisent, la valeur des propriétés pourrait diminuer, ouvrant la porte à des achats à prix réduits pour les investisseurs et les acheteurs. Cette situation signifierait toutefois que les propriétaires et vendeurs potentiels devraient conserver leurs biens jusqu’à un retour à la stabilité.

En revanche, si cette instabilité et ces tensions s’estompent, les prix et l’inventaire immobilier remonteront ; les acheteurs hésitants reviendront sur le marché, et les marchés immobiliers mondiaux et canadiens pourraient se stabiliser et évoluer positivement. Selon l’auteur, fondé sur les événements récents, il est de plus en plus probable que ces perturbations se résorbent d’elles-mêmes dans un avenir proche.

Bonne semaine !

N’OUBLIONS PAS QUE LES PERSONNES ATTEINTES DE CANCER SONT ÉGALEMENT VULNÉRABLES !

Vous êtes invités à continuer à donner aux organisations suivantes, car il est maintenant plus important que jamais de soutenir la recherche sur le cancer ! Cliquez sur les logos ci-dessous pour savoir comment :

Image d’entête : Pexels

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