Questions d’immobilier :
Contester la hausse de taxes
Demander une réévaluation vaut-il vraiment le temps et les efforts requis ?
Par Joseph Marovitch
Chaque propriétaire a reçu récemment sa nouvelle évaluation de taxe municipale. L’évaluation municipale de votre maison est basée sur une moyenne de trois ans de ventes de maisons similaires dans votre secteur. À l’aide de cette moyenne, la municipalité détermine le montant que le propriétaire doit payer pour les services municipaux et la taxe scolaire. Il est évident que plus la valeur de votre propriété est élevée, plus votre facture fiscale sera élevée.
Une évaluation plus élevée n’est pas bienvenue si vous venez d’acheter votre maison ou si vous avez emménagé sans intention de la vendre dans un proche avenir, car vous finissez par payer plus d’impôts à la longue. En revanche, une évaluation plus élevée est une excellente nouvelle si vous vendez, car elle augmente la justification du prix demandé.
Si la nouvelle évaluation que vous avez reçue ne reflète pas, à votre avis, la valeur réelle de votre propriété pour une raison quelconque, vous pouvez contester l’évaluation jusqu’au 30 avril 2020. Il y a un coût à cela et vous devez prouver que l’évaluation est trop élevée en utilisant des ventes comparables et les caractéristiques spécifiques à votre maison.
Lorsque l’on envisage de contester ses impôts, il faut se poser la question : Si je mettais ma propriété en vente aujourd’hui, pourrais-je obtenir un montant égal ou supérieur à celui indiqué par l’évaluation municipale ?
La question est de savoir si cela en vaut la peine. N’oubliez pas que les évaluations sont effectuées tous les trois ans et qu’en moyenne les prix augmentent. Lorsque l’on envisage de contester le montant d’imposition, il faut se poser la question : Si je mettais ma propriété en vente aujourd’hui, pourrais-je obtenir un montant égal ou supérieur à celui indiqué par l’évaluation municipale ? Si la réponse est oui, ne vous donnez pas la peine de contester car il y a de fortes chances que vous n’obteniez pas de réduction.
Dans certains cas, les propriétaires contesteront leurs impôts et la ville leurs accordera une réduction. Toutefois, il y a de fortes chances que la ville vous imposera plus durement au prochain coup ou qu’elle surveillera de près votre maison de sorte que si vous prévoyez la rénover, la ville vous affligera immédiatement avec des permis et des augmentations d’impôts.
Il faut aussi du temps, des efforts et de l’énergie pour demander une réduction. Si vous travaillez à temps plein comme médecin, avocat ou chef d’entreprise, il peut être difficile de faire l’exercice juste pour être martelé par une hausse de taxes dans l’avenir. Le gouvernement ne donne rien. Si vous avez des dettes, vous êtes censé les payer à temps ou vous vous exposer à des pénalités. Si le gouvernement vous doit de l’argent, vous attendrez et vous appellerez et vous attendrez…
Le meilleur moment pour demander une réduction d’impôts est lorsque tout le monde est du même avis. Il est préférable de faire une demande en groupe plutôt qu’à titre individuel. Les taxes ont considérablement augmenté pour les espaces commerciaux au niveau de la rue. Cela touche tout le monde et nuit au commerce. C’est pourquoi les propriétaires d’entreprises, en tant que groupe, protestent contre les hausses d’impôts injustifiées avec le soutien des propriétaires, des locataires et du public.
‘Le meilleur moment pour demander une réduction d’impôts est lorsque tout le monde est du même avis. Il est préférable de présenter une demande en groupe plutôt qu’à titre individuel.’
Je pense que demander une réévaluation sur une seule résidence et obtenir une réduction est un pansement quand il ne s’agit que d’une maison ou d’un appartement. Le gouvernement se remboursera d’une manière ou d’une autre et il sait que nous ne contestons jamais nos impôts lorsque nous avons été sous-évalués.
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Prochain article : Un marché de l’immobilier à revenus en délire
L’ÉTAT DU MARCHÉ
Deux sujets intéressants font l’actualité cette semaine. L’un concerne la pénurie de logements et les moyens d’enrayer le problème. Le gouvernement libéral réclame une taxe sur tous les biens immobiliers inoccupés et sur les biens achetés mais non habités. Par exemple, la propriété est inoccupée ou est utilisée périodiquement pour l’Airbnb ou d’autres plateformes de location à court terme.
‘… le 6 avril 2020, le gouvernement modifiera le test de résistance des prêts hypothécaires, ce qui facilitera l’obtention d’un prêt hypothécaire pour l’achat d’une maison dans un contexte de taux d’intérêt déjà bas.’
Une autre solution proposée pour freiner la hausse des prix de l’immobilier est que la ville puisse disposer d’un droit de premier refus sur 300 propriétés possibles à Montréal, dans le but de transformer ces propriétés en logements à loyer modique. Les propriétés en question seraient des logements qui sont déjà à vendre par des propriétaires individuels. Toutefois, si les propriétés recevaient une promesse d’achat d’un acheteur, la ville aurait 60 jours pour exercer son droit de premier refus et acheter la propriété, si elle le souhaite, avant la personne qui a présenté la première offre. En tant que courtier, je peux vous dire que cela dissuadera les acheteurs de faire des offres et rendra la vente de la propriété difficile. Il serait préférable que la ville se contente d’acheter la propriété au départ et ne fasse pas souffrir le vendeur.
D’autre part, le 6 avril 2020, le gouvernement modifiera le test de résistance des prêts hypothécaires, ce qui facilitera l’obtention d’un prêt hypothécaire pour l’achat d’une maison dans un contexte de taux d’intérêt déjà bas. Ce nouveau test de stress pour l’acquisition d’un prêt hypothécaire mettra davantage de pression sur la pénurie de logements et provoquera une hausse des prix encore plus importante.
Le gouvernement changera sa méthode, passant d’un système basé sur les taux hypothécaires affichés par les banques de premier rang à un système basé sur les taux contractuels de tous les prêts hypothécaires assurés. Le nouveau système augmentera le pouvoir d’emprunt de l’acheteur.
Dans cette une lutte acharnée, nous avons besoin d’un juste milieu qui fonctionne pour tout le monde !
Image : 401(K) 2012 via StockPholio.com
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Joseph Marovitch œuvre dans le secteur des services depuis plus de 30 ans. Sa première carrière en tant que propriétaire et directeur du Camp Maromac, un camp d’été établi en 1968, a consisté à travailler avec des familles d’enfants de Westmount et des environs âgés de 6 à 16 ans. Maintenant, en tant que courtier immobilier, il offre les mêmes qualités de fiabilité, d’intégrité et d’honnêteté afin de protéger les intérêts de ses clients. Si vous avez des questions, contacter Joseph Marovitch au 514 825-8771, ou à josephmarovitch@gmail.com
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