Questions d’immobilier :
Propriété à revenus / 11
Test environnemental de phase 1 dans le cadre de l’achat d’un immeuble à revenu
Par Joseph Marovitch
Bienvenue en 2020, une nouvelle décennie et un nouveau paysage dans le marché immobilier. L’immobilier à revenu est un marché en pleine ébullition à Montréal, comme l’indique l’augmentation du prix des logements. Le prix des immeubles à revenus est déterminé par le taux de capitalisation (bénéfice net d’exploitation / valeur x 100) et un taux de capitalisation de 5 était la moyenne pour une juste valeur marchande.
Cependant, avec l’augmentation du prix des maisons unifamiliales, de nombreuses personnes choisissent de louer. Le nombre croissant de locataires entraîne une diminution du nombre de logements vacants et, par conséquent, une augmentation du prix des loyers. Comme il y a pénurie de logements locatifs, cela pousse les promoteurs à acheter des propriétés à revenus et à construire plus d’immeubles locatifs. Le problème est qu’il y a peu de terrains vacants et une pénurie d’immeubles à revenus à vendre.
Les propriétés à revenus qui sont à vendre coûtent plus cher, malgré un taux de capitalisation plus bas, du fait que les vendeurs sont conscients qu’avec la pénurie d’inventaire et le manque d’espace pour construire, les loyers continueront d’augmenter. Cela signifie qu’un acheteur peut acheter une propriété offrant un taux de capitalisation de 4 tout sachant que ce taux augmentera à mesure que la saturation de l’île de Montréal entrainera un marché de revendeurs.
Les vendeurs et les investisseurs/acheteurs expérimentés savent où va le marché. C’est pourquoi les acheteurs sont prêts à acheter des propriétés à revenus à des taux de capitalisation plus faibles pour réaliser des gains futurs.
Un marché de revendeurs est un marché où il n’y a pas de nouvelles constructions et où seules les propriétés déjà bâties sont à vendre. Dans un marché de revendeurs, les stocks restent les mêmes au fur et à mesure que la demande augmente. L’immobilier devient alors un investissement très prisé car les prix augmentent si la demande est en croissance.
Les vendeurs et les investisseurs/acheteurs expérimentés savent où va le marché. C’est pourquoi les acheteurs sont prêts à acheter des propriétés à revenus à des taux de capitalisation plus faibles pour réaliser des gains futurs.
Je travaille avec de nombreux investisseurs immobiliers. Chaque jour, je fournis à mes clients une liste de propriétés à revenus qui sont arrivées sur le marché la veille. Les propriétés sont choisies en fonction de trois critères :
- Le taux de capitalisation
Un taux de capitalisation de 5 ou plus indique une propriété ayant un potentiel de hausse important pour augmenter les loyers ou réduire le prix d’achat.
. - La localisation
Il s’agit de propriétés bien situées où l’on peut obtenir des loyers décents et des locataires qui entretiennent bien les locaux et paient le loyer à temps.
. - La condition de l’immeuble
On parle ici de l’état apparent de la propriété d’après les photos de l’annonce.
En moyenne, on peut trouver entre 20 et 60 nouvelles propriétés sur le marché chaque semaine. En général, je ne peux trouver que 2 ou 3 propriétés avec des taux de capitalisation de 5 ou plus, en bon état et dans de bons emplacements. J’envoie la liste par courriel à mes clients. Si les chiffres ont du sens et que l’emplacement et l’état sont jugés acceptables, le client me renvoie un courriel pour préparer une offre. Toutes ces propriétés requièrent une offre conditionnelle acceptée.
L’offre comprend quatre conditions :
- Une condition de 1ère visite
. - Une condition de révision des baux, des dépenses de construction et d’un test environnemental de phase 1
. - Une condition d’inspection
. - Une condition de financement
Ces quatre conditions permettent à l’acheteur de se retirer de l’offre ou de renégocier le prix, si nécessaire.
Ce qui est un point de discorde pour de nombreux acheteurs et vendeurs est le test environnemental de phase 1. Si l’acheteur a besoin d’un financement d’une institution financière, cette institution ne lui accordera pas d’hypothèque à moins qu’il ne puisse produire un test environnemental de phase 1 en cours, indiquant que la propriété est libre et exempte de contaminants.
Un test de phase 1 peut coûter entre 1500 $ et 2500 $ par bâtiment. Je conseille aux vendeurs de faire effectuer un test de phase 1 avant de mettre la propriété sur le marché, mais mon avis n’est pas toujours suivi. Plusieurs acheteurs croient que le vendeur devrait fournir une phase 1 actuelle mais beaucoup de vendeurs refusent de dépenser l’argent pour l’effectuer et s’attendent à ce que l’acheteur assume les coûts pour le test de phase 1.
‘… si les chiffres finaux indiquent que l’achat va prendre de la valeur et que le taux de capitalisation va continuer à augmenter, alors c’est un avantage pour l’acheteur de payer pour la phase 1 tout comme il paierait pour une inspection.’
Si l’acheteur, pour une raison quelconque, n’achète pas le bien, le vendeur peut utiliser le test environnemental de phase 1 avec le prochain acheteur, ce qui est une raison pour le vendeur de payer pour le test. Si le test de la phase 1 indique un problème environnemental, l’acheteur peut annuler l’offre ou renégocier le prix à la baisse pour permettre un assainissement du site.
Il y a des avantages pour les deux parties à payer pour le test environnemental de phase 1 ; cependant, si les chiffres finaux indiquent que l’achat va prendre de la valeur et que le taux de capitalisation va continuer à augmenter, c’est alors un avantage pour l’acheteur de payer pour le test, tout comme il paierait pour une inspection.
Lors d’une offre de plusieurs millions de dollars, il est rare qu’un acheteur n’effectue pas le test pour 1500 $ puisque les gains futurs en termes de revenus et de croissance du capital dépassent de loin cet investissement qui assure la valeur de la propriété. L’autre raison pour laquelle l’acheteur peut vouloir couvrir le coût du test de phase 1 est qu’il y a pénurie et diminution constante de l’inventaire d’immeubles à revenus qui coûteront plus cher plus tard.
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Prochain article : Le problème des inspecteurs en bâtiment
L’ÉTAT DU MARCHÉ
C’est une nouvelle décennie, celle des années 2020. Nous avons terminé la dernière décennie avec des gains énormes dans le marché de l’habitation de Montréal et il semble que cette tendance se poursuivra en 2020. Les taux d’intérêt et les stocks restent bas, le chômage est faible, notre économie est en croissance et le monde qui nous entoure est aux prises avec des problèmes environnementaux et géopolitiques. De plus, notre île manque d’espace concernant l’autorisation de nouvelles constructions. À mon avis, cela restera un marché de vendeur et les prix vont continuer à augmenter.
Image : Tembela Bohle / Pexels
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Joseph Marovitch œuvre dans le secteur des services depuis plus de 30 ans. Sa première carrière en tant que propriétaire et directeur du Camp Maromac, un camp d’été établi en 1968, a consisté à travailler avec des familles d’enfants de Westmount et des environs âgés de 6 à 16 ans. Maintenant, en tant que courtier immobilier, il offre les mêmes qualités de fiabilité, d’intégrité et d’honnêteté afin de protéger les intérêts de ses clients. Si vous avez des questions, contacter Joseph Marovitch au 514 825-8771, ou à josephmarovitch@gmail.com
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