Questions d’immobilier :
Taux hypothécaires

Les différents prêteurs hypothécaires et ceux offrant les taux les plus bas

Par Joseph Marovitch

6 mars 2025

Il existe plusieurs endroits où trouver un prêteur hypothécaire. Le type de prêteur dépend des besoins de l’acheteur et du type de propriété qu’il achète, que ce soit pour une maison individuelle, un condo divise, un condo indivise, un prêt-relais à court terme ou une propriété à revenu.

Voici les différents types de prêteurs :

Banques de niveau 1 : BMO, RBC, Banque Scotia, CIBC, Toronto Dominion
Banques de niveau 2 : Banque Nationale du Canada, Banque Laurentienne, Banque du Canada, Western Bank
Banques en ligne : Nesto, Rate Hub, Tangerine
Prêteurs de type B : First National, CMLS Financial Ltd, MCAP, Rocket Mortgage, Banque Équitable…
Prêteurs privés : First National, Gardian Financing, Peel Capital, Westmount Capital mortgages
Courtiers hypothécaires indépendants : Group Orbis, North East Real Estate…

Il existe plusieurs endroits où trouver un prêteur hypothécaire. Le type de prêteur dépend des besoins de l’acheteur et du type de propriété qu’il achète.

Les banques de niveau 1 sont les cinq principales banques au Canada, reconnues pour leur stabilité financière et leur implication dans des opérations internationales. Elles appliquent les règles d’emprunt les plus strictes et sont généralement peu flexibles en ce qui concerne les conditions et les critères nécessaires pour obtenir un prêt hypothécaire.

Les banques de niveau 2 sont financièrement moins stables en période économique difficile, comme lors d’une récession ou face à des attaques sous forme de tarifs imposés par des alliés dits “amicaux”. Ces banques possèdent des actifs qui ne sont pas toujours faciles à liquider. Cependant, les critères pour obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une banque de niveau 2 sont moins stricts.

Les banques en ligne ont tendance à offrir des taux plus bas au Canada car elles n’ont pas de succursales physiques. Leurs frais d’exploitation étant réduits, elles peuvent proposer des taux plus compétitifs. Toutefois, les critères d’approbation restent rigoureux, bien que moins stricts que ceux des banques de niveau 1.

Les prêteurs de type B sont destinés aux prêts à court terme, également appelés prêts-relais. Ces prêts sont conçus pour être temporaires car leurs taux d’intérêt sont beaucoup plus élevés que ceux des banques de niveau 1 et 2, et les conditions peuvent être très exigeantes. Les prêts accordés par les prêteurs B reposent sur des garanties, et le contrat peut inclure une clause stipulant qu’un seul défaut de paiement donne au prêteur le droit de saisir la propriété, ce qui pourrait entraîner une perte totale pour l’emprunteur. Utiliser un prêteur B pour un prêt à long terme peut entraîner une accumulation rapide des intérêts et plonger l’emprunteur dans une dette importante.

Les prêteurs privés ne sont pas affiliés aux banques, coopératives de crédit ou sociétés financières. Un prêteur privé peut être un membre de la famille, un ami, un collègue ou même une personne inconnue. L’accord entre prêteurs privés et emprunteurs repose sur tout contrat convenu par les deux parties. Lorsqu’on fait appel à un prêteur privé, il est conseillé de faire examiner l’accord par un avocat de confiance avant de signer. Les taux proposés par les prêteurs privés peuvent être très bas ou très élevés selon qu’il s’agit d’une relation de confiance (famille ou amis) ou d’un inconnu, auquel cas il faut faire preuve de prudence.

Les courtiers hypothécaires indépendants ne sont liés à aucune banque en particulier, mais travaillent plutôt avec les banques de niveau 1, de niveau 2, les prêteurs B, les prêteurs privés et les banques en ligne. Ces courtiers peuvent collaborer avec tous types de prêteurs pour trouver les meilleures solutions, les plus créatives, à chaque défi, ainsi que les taux les plus bas. Ce type de courtiers a tendance à trouver des solutions pour les personnes ayant un mauvais crédit, celles employées depuis moins d’un an, celles qui sont concernées par l’interdiction visant les étrangers, et pour de nombreux autres cas qui ne seraient pas pris en considération par les banques de niveau 1.

‘Les courtiers hypothécaires indépendants peuvent collaborer avec tous types de prêteurs pour trouver les meilleures solutions, les plus créatives, à chaque défi, ainsi que les taux les plus bas.’

Les taux d’intérêt sont largement influencés par la situation financière globale de l’emprunteur. Plusieurs facteurs entrent en jeu : ses actifs, ses passifs et sa cote de crédit. Un profil financier solide, caractérisé par une bonne cote de crédit, des actifs conséquents et peu de dettes, associé à une relation de confiance avec sa banque, favorise généralement l’obtention de taux plus avantageux. En somme, plus la santé financière de l’emprunteur est robuste, plus il est susceptible de bénéficier de conditions de prêt favorables.

Si la cote de crédit est inférieure à 650, que les actifs sont limités et que les passifs sont élevés, il est généralement conseillé de reporter l’achat jusqu’à ce que la situation financière s’améliore. Toutefois, si un achat s’avère indispensable dans ces conditions, l’emprunteur devra se tourner vers un prêteur de type B. Ces prêteurs, considérés comme les plus risqués, appliquent des taux d’intérêt très élevés et imposent des conditions particulièrement strictes. Obtenir un prêt auprès d’un prêteur B après un refus d’une banque de niveau 1 ou 2 expose l’acheteur à des risques financiers importants.

Pour obtenir les meilleurs taux pour un prêt hypothécaire standard garanti par la SCHL, les banques en ligne se démarquent généralement. Parmi elles, Nesto.ca propose actuellement un taux fixe de 5 ans très compétitif à 3,94 %.

En ce qui concerne les condos indivises, seuls deux établissements principaux offrent des prêts hypothécaires : la Banque Nationale et Desjardins. Il est important de noter que pour ce type de propriété, les taux d’intérêt sont souvent plus élevés, la mise de fonds minimale requise est de 20 % du prix d’achat, et l’hypothèque est partagée entre tous les copropriétaires.

‘Les taux d’intérêt sont largement influencés par la situation financière globale de l’emprunteur. Plusieurs facteurs entrent en jeu : ses actifs, ses passifs et sa cote de crédit.’

Pour les emprunteurs incertains de leurs besoins ou de la démarche à suivre, faire appel à un courtier hypothécaire indépendant est souvent la meilleure première étape. Contrairement aux banques traditionnelles de niveau 1 ou 2, qui peuvent simplement rejeter une demande de prêt, un courtier indépendant analysera en détail la situation financière de l’emprunteur. Son objectif est de trouver la solution la plus adaptée, en explorant toutes les options disponibles sur le marché. Cette approche personnalisée augmente les chances d’obtenir un financement, même dans des situations complexes où les grandes banques auraient tendance à refuser d’emblée.

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Prochain article : Se préparer pour le marché du printemps ou attendre

L’état du marché

Le Canada se trouve actuellement au cœur d’une guerre commerciale avec les États-Unis, une situation qui touche également de nombreux autres pays. Les tarifs douaniers imposés par les États-Unis, entrés en vigueur le 4 mars 2025, ont déclenché une série de mesures de rétorsion. Cette escalade des tensions commerciales pourrait être de courte durée si les parties parviennent à un accord, ou se prolonger, avec des conséquences économiques potentiellement graves.

La prolongation de ces tarifs douaniers aura un impact négatif croissant sur l’économie. L’inflation et les taux d’intérêt sont en hausse, ce qui entraîne une augmentation du coût des biens et services. Les chaînes d’approvisionnement sont ralenties, forçant le Canada à établir des relations commerciales avec des pays plus lointains.

‘Une approche envisageable serait d’obtenir une préapprobation de prêt à taux avantageux dès maintenant, puis d’attendre quelques semaines pour voir si les prix des propriétés baissent.’

Cette conjoncture affecte directement le marché immobilier. La hausse générale des prix freine la demande, entraînant une baisse des valeurs immobilières. Une approche envisageable serait d’obtenir une préapprobation de prêt à taux avantageux dès maintenant, puis d’attendre quelques semaines pour voir si les prix des propriétés baissent. Néanmoins, il faut tenir compte des coûts d’entretien continus de la propriété. Une autre possibilité serait d’acquérir la propriété via une société, permettant ainsi de déduire fiscalement les dépenses liées à celle-ci. Pour examiner cette option en détail, il est recommandé de consulter un comptable.

Je vous souhaite une excellente semaine !

N’oublions pas que les personnes atteintes de cancer sont également vulnérables !

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Image d’entête : Nataliya Vaitkevich – Pexels

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