Regards sur la situation
des condos à Montréal

L’agent immobilier Joseph Marovitch nous livre une opinion éclairée du marché

Par Irwin Rapoport

11 septembre 2025

L’Île de Montréal et la grande région de Montréal connaissent une forte croissance de tours de condos et de petits immeubles, sans signe de ralentissement. Sur l’île, des stationnements, anciennes stations-service, commerces et terrains agricoles ont été transformés en résidences. De nombreux duplex et triplex sont devenus des condos.

Ce dynamisme a aussi entraîné la transformation de centres commerciaux en espaces mixtes commerciaux et résidentiels, comme l’ancien centre commercial Wilderton à Côte-des-Neiges. Avec l’extension de la ligne bleue du métro, certains centres commerciaux de l’Est prévoient des rénovations mêlant logements, commerces et bureaux. Les propriétaires de Place Vertu planifient un projet sur leur grand stationnement. L’arrondissement de Saint-Laurent et plusieurs municipalités de l’Ouest-de-l’Île ont des terrains vacants propices à des projets résidentiels.

À NDG, presque tous les stationnements, terrains vacants et plusieurs stations-service ont été convertis en condos, appartements et commerces. Les stations-service au sommet de la route Côte-Saint-Luc et à l’extrémité ouest du boulevard ont disparu.

L’Île de Montréal et la grande région de Montréal connaissent une forte croissance de tours de condos et de petits immeubles, sans signe de ralentissement.

Dans l’Ouest de l’Île, où les terrains verts disponibles ont diminué après 40 ans de développement continu, plusieurs propriétés commerciales et industrielles légères vacantes ont été converties en espaces résidentiels ou sont en cours de transformation. La construction de condos est surtout visible sur les boulevards St. Jean, Sources et St. Charles, à Lachine, Verdun, LaSalle et ailleurs.

Avec la montée rapide des prix des maisons unifamiliales, de nombreuses personnes trouvent l’achat de condos plus abordable. Différents profils achètent des condos : jeunes seuls ou en couple, personnes âgées cherchant à réduire leur espace, parents achetant pour leurs enfants, et investisseurs étrangers. Cette situation soulève des inquiétudes sur les unités vacantes et l’accès au marché pour la population locale.

Tous les quelques mois, la construction de condos, l’état des bâtiments anciens, la hausse des charges et les nombreux litiges font l’objet de débats publics. Parfois, des promoteurs font faillite, laissant les acheteurs sans solution.

Pour comprendre le marché actuel, j’ai contacté Joseph Marovitch, courtier immobilier résidentiel et commercial avec 18 ans d’expérience chez Remax Action Inc. Il partage ses analyses et conseils pour les acheteurs dans sa chronique hebdomaire Question d’immobilier.

WM : Combien y a-t-il approximativement d’unités de condos à Montréal ?

Marovitch : Il y a actuellement plus de 50 000 condos de toutes tailles sur le marché.

WM : Comment décririez-vous les différences entre le marché des condos de luxe et celui des condos plus modestes ?

Marovitch : Même si les condos de luxe sont plus chers, le processus d’achat est le même. Il est généralement plus facile de vendre des condos haut de gamme que des unités de milieu ou bas de gamme, car le financement est souvent plus accessible.

‘Même si les condos de luxe sont plus chers, le processus d’achat est le même. Il est généralement plus facile de vendre des condos haut de gamme que des unités de milieu ou bas de gamme.’

WM : Est-ce qu’il y a des quartiers où on manque de place pour construire de nouveaux complexes et tours de condos ?

Marovitch : Oui, sur l’île de Montréal, on arrive au bout de l’espace disponible. On s’en va vers un marché de revente. Les occasions pour les acheteurs et les promoteurs qui veulent payer moins, c’est surtout en dehors de l’île.

WM : Est-ce réaliste de vouloir transformer beaucoup d’anciens bureau en tours de condos, surtout au centre-ville ?

Marovitch : Pas vraiment. Transformer des bureaux en condos, c’est compliqué : il faut changer le zonage, ça coûte cher et le processus est compliqué.

WM : Qui achète le plus de condos en ce moment, d’après les études ?

Marovitch : Ce sont surtout les acheteurs qui trouvent les maisons unifamiliales trop chères. Donc, de plus en plus de gens achètent un condo à Montréal ou s’en vont en banlieue, sur l’île ou à l’extérieur, là où c’est moins cher et plus facile à entretenir.

WM : Est-ce qu’il y a de la demande pour des unités adaptées aux familles avec enfants ?

Marovitch : Oui, mais ça se trouve surtout dans les banlieues, dans les gammes milieu à abordable.

WM : L’offre actuelle d’unités est-elle équilibrée ? Y a-t-il une demande accrue, ou vivons-nous une situation où nous avons trop d’unités ?

Marovitch : Dans presque toutes les grandes villes du monde, les gens finissent par chercher plus petit et moins cher. Oui, il y a des unités neuves qui restent vides, mais tôt ou tard, elles se vendront toutes.

WM : Quelles questions devraient se poser les futurs acheteurs de condos ?

Marovitch : Est-ce que le promoteur utilise des matériaux de qualité ? Est-ce qu’il remet le projet à temps ? Après ça, ce sont les conditions incluses dans l’offre qui vont vraiment déterminer si ça vaut le coup comme investissement.

‘Dans presque toutes les grandes villes du monde, les gens finissent par chercher plus petit et moins cher. Oui, il y a des unités neuves qui restent vides, mais tôt ou tard, elles se vendront toutes.’

WM: L’achat de plusieurs condos comme propriétés locatives est-il une stratégie d’investissement ?

Marovitch : Acheter un condo pour le louer peut être viable, mais c’est bien mieux d’acheter un immeuble avec plusieurs logements, six unités ou plus. Ça fait croitre les revenus plus vite et c’est beaucoup plus simple à gérer et à entretenir. Les banques préfèrent prêter pour ces immeubles à plusieurs unités, car ils garantissent un revenu régulier et ont une meilleure valeur comme garantie, contrairement à un seul condo.

WM : Est-ce que les frais de condo mensuels augmentent beaucoup et est-ce que ça devient trop cher ?

Marovitch : Les frais de condo servent au fonds utilisé pour couvrir les services et utilités de base, comme l’assurance, l’entretien de l’immeuble, les dépenses imprévues, etc. Le montant des frais de condo est aussi déterminé par les commodités fournies. S’il y a une piscine, un gym, un portier, une sécurité 24 heures sur 24 ou d’autres services, les frais de condo seront plus élevés.

Les acheteurs doivent déterminer ce qu’ils veulent et quel est leur budget. Les frais de condo de base, avec peu ou pas de commodités, augmentent généralement en fonction de l’indice des prix à la consommation (IPC) ou de l’inflation. Ce n’est pas que les frais de condo soient trop élevés – c’est une question d’inflation et de taux d’intérêt. L’économie détermine l’évolution des frais de condo, et les facteurs géopolitiques déterminent l’inflation et les taux d’intérêt.

Images: Pixabay

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