Question d’immobilier :
Propriété à revenu / 3

Un coup d’oeil sur les conditions de la promesse d’achat: la première visite

Par Joseph Marovitch

Mise à jour le 21 novembre 2024

Vous êtes un acheteur et vous avez trouvé un logement à revenu de six unités ou plus, dans un bon emplacement, avec un taux de capitalisation de 5,2, dans ce qui semble être un bon état, soit à la suite  d’une balade en auto ou à partir des photos que vous avez vues.

Que ce soit via le site de recherche immobilière Centris ou en appelant le vendeur ou le courtier du vendeur, vous découvrez qu’une visite ne peut être organisée que si le vendeur accepte votre promesse d’achat conditionnelle.

Maintenant vous vous demandez « Comment puis-je fournir une offre si je n’ai pas vu le bâtiment ou examiné les dépenses et les baux ? »  Tel que mentionné dans le dernier article, le prix d’achat d’un immeuble à revenu est basé sur le taux de rendement ou le taux de capitalisation, ainsi que sur l’emplacement et l’état de la propriété. Le prix d’achat n’est pas basé sur des propriétés comparables ou les évaluations municipales, il est basé sur le flux de revenu.

Le prix d’achat d’un immeuble à revenu est basé sur le taux de rendement ou le taux de capitalisation, ainsi que sur l’emplacement et l’état de la propriété.

Si le vendeur a fourni des informations précises concernant tous ces facteurs, l’acheteur doit vérifier les informations et demander les preuves qui justifient le prix demandé. C’est ici que les conditions de l’offre entrent en jeu.

Quatre conditions principales permettent à l’acheteur de vérifier les informations:

1. La première visite
2. L’examen des dépenses, des baux et de toute autre documentation financière
3. L’inspection des lieux
4. Le financement

La séquence des conditions est importante. Les conditions 1 et 2 ne coûtent à l’acheteur que du temps. Les conditions 4 et 5 nécessitent des dépenses en capital et en temps.

Si les conditions 1, 2 ou 3 ne satisfont pas l’acheteur, il peut faire l’une des choses suivantes; soit annuler l’offre, soit renégocier le prix d’achat.

Concernant les conditions de financement, si l’institution financière auprès de laquelle l’acheteur emprunte lui refuse le prêt pour un certain nombre de raisons, l’offre peut également être annulée.

‘La première condition posée dans la promesse d’achat est une première visite pour vérifier ce que le listing ou les autres informations semblent indiquer.’

Condition 1: La première visite

L’acheteur, en regardant des photos ou en s’approchant de l’extérieur du bâtiment, détermine que la propriété semble être propre et bien entretenue. Notez que quand un vendeur ou un courtier vend une propriété, ils vont essayer de rendre la propriété aussi vendable que possible en plaçant les meilleures photos dans le listing et / ou effectuer un nettoyage de la propriété, de sorte quelle ait bonne apparence. Par conséquent, la première condition posée dans la promesse d’achat est une première visite pour vérifier ce que le listing ou les autres informations semblent indiquer.

La première visite est organisée entre l’acheteur et le vendeur, généralement trois à cinq jours suivant l’acceptation de la promesse d’achat. Lors d’une première visite, l’acheteur examinera le sous-sol, la chaufferie, deux ou trois appartements et le toit, pour en vérifier l’état. L’acheteur vérifiera également s’il y a des graffitis sur les murs intérieurs ou extérieurs, l’état des balcons et de la maçonnerie extérieure, et prendra note du type de locataires présents. L’acheteur notera également la proximité de la propriété à d’autres biens tels que les voies ferrées, les aqueducs municipaux, les tours à bureaux et toute autre structure ou établissement qui peut ne pas apparaître sur les photos mais qui peuvent cependant affecter la valeur du bâtiment.

‘La première visite est organisée entre l’acheteur et le vendeur, généralement trois à cinq jours suivant l’acceptation de la promesse d’achat.’

Si l’acheteur n’est pas satisfait suite à la première visite, il fournira un document écrit au vendeur indiquant qu’il ne souhaite plus procéder avec l’offre d’achat.

Si l’acheteur est satisfait suite à la première visite, il procédera alors à la seconde condition, l’inspection des lieux.

Notez que dans l’achat d’un immeuble à revenu de cinq unités ou moins, comme un duplex ou un triplex, les mêmes conditions s’appliquent, cependant il n’est généralement pas nécessaire d’avoir une promesse d’achat acceptée pour visiter la propriété.

Si vous avez des questions ou des commentaires, veuillez vous reporter à la section commentaires ci-dessous. Je répondrai rapidement à toutes vos questions. De plus, cliquez ici pour lire les articles précédents.

L’ÉTAT DU MARCHÉ

Selon un article récent de Bloomberg rédigé par Leah Zlatkin, les courtiers en hypothèques, s’appuyant sur des données de l’Association canadienne de l’immeuble (CREA), notent une augmentation de la demande due à la baisse des taux d’intérêt, ce qui intensifie le marché.

La CREA rapporte que les ventes à travers le Canada ont crû de 7,7 % en novembre. Avec d’autres baisses de taux prévues, elle anticipe une intensification supplémentaire du marché. De plus, de nombreux acheteurs disposent déjà de préapprobations hypothécaires et attendent le bon moment pour entrer sur le marché dès que la prochaine réduction des taux sera mise en œuvre. Il est donc conseillé d’acheter maintenant avant que le marché ne bascule en faveur des vendeurs et que les prix des propriétés n’augmentent.

‘Bien qu’il soit actuellement judicieux d’acheter en raison des taux et de l’inflation bas, il ne faut pas se laisser séduire par des perspectives trop optimistes sur le marché futur.’

Ce qui n’est pas abordé par la CREA ou les courtiers en hypothèques, c’est l’impact des nouvelles hausses de tarifs imposées par l’administration américaine sur les importations canadiennes et les exportations américaines. Ces mesures pourraient entraîner une inflation accrue et d’éventuelles hausses des taux d’intérêt dès janvier 2025. Par ailleurs, l’escalade des conflits au Moyen-Orient et en Europe n’est pas non plus discutée, alors qu’elle pourrait ralentir la chaîne d’approvisionnement, augmentant ainsi le coût des biens et services, ce qui contribuerait à l’inflation et à la hausse des taux d’intérêt.

Bien qu’il soit actuellement judicieux d’acheter en raison des taux et de l’inflation bas, il ne faut pas se laisser séduire par des perspectives trop optimistes sur le marché futur. L’ordre mondial est en mutation, et personne ne peut prédire avec certitude l’évolution du marché ; seules des hypothèses peuvent être formulées. D’après les déclarations du nouveau président américain, il est possible qu’à partir de janvier 2025, le marché se détériore, entraînant une augmentation des coûts de portage et une baisse des valeurs immobilières. À l’inverse, un changement de cap pourrait également se produire, permettant aux taux de continuer à baisser et aux valeurs immobilières d’augmenter.

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Image d’entête : Andrew Burlone

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