Question d’immobilier:
La diligence raisonnable
Le risque d’encourir des frais est élevé pour l’ acheteur qui ne pose pas de conditions
Par Joseph Marovitch
11 janvier 2024
Au plus fort de la pandémie, les biens à vendre étaient peu nombreux et la demande était forte. On a souvent vu 15 à 20 acheteurs faisant des offres multiples pour l’achat d’un même bien immobilier. De nombreux acquéreurs soumettaient des offres sans inspection ou sans demander les documents attestant de l’état des lieux, et proposaient de payer en espèces. L’alternative était de voir la propriété cédée à un autre acheteur. Par ailleurs, les vendeurs vendaient sans garantie légale, ce qui signifie qu’ils n’étaient pas tenus responsables des vices cachés de la propriété une fois vendue.
Avec l’absence d’inspection et la vente sans garantie, le vendeur filait avec son argent et l’acheteur n’avait aucun recours après la prise de possession si une fissure était découverte dans les fondations ou si les systèmes de plomberie ou d’électricité étaient défectueux.
Pendant la pandémie, on m’a toujours demandé ce que je pensais de l’absence de conditions. Ma réponse a toujours été la même : le risque est élevé et des dépenses considérables peuvent être encourues.
Il est important de procéder à une inspection, qu’il s’agisse d’une nouvelle construction ou d’un bien datant du siècle dernier, et de bien vérifier tout ce qui est indiqué verbalement ou dans la déclaration du vendeur.
En 2024, les conditions ne sont plus les mêmes. Les offres multiples sont rares. Les disponibilités sont toujours peu nombreuses, et la demande n’est pas forte. Cependant, les acheteurs sur le marché courant sont très motivés et ne se contentent pas d’effectuer des visites au hasard.
Il est important de procéder à une inspection, qu’il s’agisse d’une nouvelle construction ou d’un bien datant du siècle dernier, et de bien vérifier tout ce qui est indiqué verbalement ou dans la déclaration du vendeur. La déclaration du vendeur est un document complété par le vendeur qui indique l’état de la propriété au meilleur de sa connaissance.
La déclaration du vendeur pose des questions auxquelles il faut répondre par “oui”, “non” ou “je ne sais pas”. Ne faites jamais de suppositions à ces questions. En cas de doute, il faut toujours répondre “je ne sais pas”. La seule façon de vérifier la déclaration du vendeur, le bâtiment et les dépenses associées est de procéder à une inspection en bonne et due forme et d’obtenir une copie des factures relatives aux améliorations, aux réparations et aux dépenses.
‘Le vendeur n’est pas tenu de fournir de preuve, sauf si les demandes et les conditions de l’acheteur sont formulées dans une promesse d’achat conditionnelle acceptée.’
L’obligation de diligence du vendeur consiste à fournir les documents dont il dispose. L’acheteur a l’obligation, dans le cadre de la diligence raisonnable, d’organiser une inspection et de réclamer les factures et les reçus. Le vendeur n’est pas tenu de fournir de preuve, sauf si les demandes et les conditions de l’acheteur sont formulées dans une promesse d’achat conditionnelle acceptée.
Finalement, les vendeurs doivent savoir que lorsqu’ils vendent leur bien et qu’il n’existe pas d’accord écrit stipulant que les objets qui ne sont pas attachés de manière permanente au bâtiment resteront sur place, le lieu doit être nettoyé avant que les acheteurs n’en prennent possession afin de ne pas leur occasionner de dépenses supplémentaires pour enlever ces objets. Ce n’est pas une règle mais plutôt une question d’étiquette que de nettoyer le bien avant de le remettre à l’acheteur, à moins que ce dernier n’ait indiqué qu’il avait l’intention de le rénover entièrement.
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Prochain article : Ce qu’il faut savoir et considérer lors du choix d’un inspecteur
L’état du marché
Taux d’intéret de la Banque du Canada : 5%
Taux préférentiel de la Banque du Canada : 7,2%
IPC (taux d’inflation) : 3.12%
Dans le récent rapport économique RBC du 9 janvier 2024, il est indiqué que les taux d’intérêt élevés continueront à ralentir la demande du marché jusqu’à la mi-2024, date à laquelle la Banque fédérale réduira les taux d’intérêt. Cela ne se produira que si l’économie continue de ralentir, entraînant une nouvelle baisse de l’inflation.
Selon un article récent du Financial Post du 8 janvier 2024, les économistes pensent que le marché du logement pourrait rebondir en 2024. Il s’agit à peu près de la même perspective que celle du rapport économique RBC. Les deux prévisions dépendent de la poursuite du ralentissement de l’économie et de la réduction des taux d’intérêt.
‘… les taux peuvent baisser et les valeurs immobilières augmenter, mais seulement si le paysage géopolitique reste stable.’
Les économistes font preuve d’un optimisme prudent quant à la réduction des taux et de l’inflation sur la base de données récentes. Habituellement, lorsque nous essayons de déterminer l’orientation de l’économie, des taux d’intérêt et même du marché boursier, nous examinons les données à plus long terme. Cela signifie que les taux peuvent baisser et les valeurs immobilières augmenter, mais seulement si le paysage géopolitique reste stable. Tout indique que nous avançons prudemment dans la bonne direction. Il existe des opportunités sur le marché, mais elles ne sont pas sans risque. Toutefois, les gains les plus importants sont toujours associés au risque le plus élevé.
Je vous souhaite une excellente semaine !
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Image : Tierra Mallorca on Unsplash
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Joseph Marovitch œuvre dans le secteur des services depuis plus de 30 ans. Sa première carrière en tant que propriétaire et directeur d’un camp d’été a consisté à travailler avec des familles d’enfants âgés de 6 à 16 ans de Westmount et des environs. Maintenant, en tant que courtier immobilier, il offre les mêmes qualités de fiabilité, d’intégrité et d’honnêteté afin de protéger les intérêts de ses clients. Si vous avez des questions, contacter Joseph Marovitch au 514 825-8771, ou à josephmarovitch@gmail.com
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