Question d’immobilier :
marché vs évaluation

L’évaluation municipale ne reflète pas le prix réel du marché immobilier actuel

Par Joseph Marovitch

31 octobre 2024

Ces derniers temps, on me demande souvent : « Comment va le marché immobilier ? » Cette question vient souvent de propriétaires qui, ne saisissant pas les réalités du marché actuel et l’impact des événements mondiaux, surévaluent leur bien. Leur raisonnement est simple : « Mon évaluation municipale est de X dollars, donc ma propriété devrait se vendre plus cher. » Mais il est crucial de comprendre que les prix et les évaluations ont considérablement évolué depuis la pandémie.

Durant la crise sanitaire, l’offre de biens immobiliers était limitée. Les vendeurs potentiels, craignant la contamination, hésitaient à recevoir des visiteurs. Parallèlement, la demande restait forte, car les gens avaient toujours besoin de se loger. Cette situation a créé une concurrence intense, avec en moyenne 15 acheteurs ou plus pour chaque maison. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande a provoqué une hausse spectaculaire des prix, certaines propriétés se vendant jusqu’à 45% plus cher qu’avant la pandémie.

À Westmount, entre le 1er janvier et le 31 octobre 2024, 106 maisons unifamiliales ont été vendues. Parmi elles, 40 maisons, soit 37,7%, se sont vendues en dessous de leur évaluation municipale.

L’évaluation foncière est révisée tous les trois ans. Après la pandémie, la ville a basé ses calculs sur les prix moyens des maisons pendant cette période exceptionnelle, appliquant ces hausses au marché actuel. Cependant, la demande ayant fortement baissé depuis, l’évaluation municipale ne reflète plus la réalité du marché, qui est désormais plus basse. À Westmount, entre le 1er janvier et le 31 octobre 2024, 106 maisons unifamiliales ont été vendues. Parmi elles, 40 maisons, soit 37,7%, se sont vendues en dessous de leur évaluation municipale.

L’évaluation municipale se base sur les prix de vente moyens du secteur et sur les coûts des services municipaux (entretien des rues, services publics, loisirs, écoles, etc.). Le montant de la taxe dépend des besoins de la ville et de la superficie de la propriété. Cette évaluation permet de comparer la valeur relative des propriétés entre elles, mais ne reflète pas nécessairement le prix du marché.

Pour estimer la valeur d’une propriété, il faut plutôt se référer aux prix de vente récents de biens similaires dans le quartier et aux propriétés actuellement en vente. Les ventes des douze derniers mois donnent une bonne indication du prix de vente potentiel. Les biens en vente représentent la concurrence directe.

Il est important de considérer le rapport entre l’évaluation municipale et le prix demandé. Si votre prix est similaire à celui des propriétés voisines mais que votre évaluation municipale est plus basse, vous risquez de favoriser la vente des autres propriétés.

Les courtiers qui trouvent deux propriétés au même prix, dont l’une a une évaluation plus basse, montreront d’abord celle-ci à leurs clients. Ils leur expliqueront ensuite qu’ils peuvent obtenir plus de valeur pour le même prix, ce qui favorisera la vente de cette propriété au détriment de l’autre.

Pour estimer la valeur d’une propriété, il faut plutôt se référer aux prix de vente récents de biens similaires dans le quartier et aux propriétés actuellement en vente.’

Pour éviter que votre propriété ne serve à vendre celles des autres, basez votre prix de vente sur les propriétés similaires du marché, plutôt que sur les évaluations municipales. Optez pour un prix légèrement inférieur à celui de vos concurrents : cela jouera en votre faveur. Ainsi, les courtiers présenteront d’abord à leurs clients les propriétés plus chères mais avec une évaluation municipale plus basse, avant de leur montrer la vôtre. Votre bien apparaîtra alors comme la meilleure affaire, facilitant sa vente.

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L’état du marché immobilier

Bien que la Banque du Canada ait récemment baissé ses taux d’intérêt, le marché immobilier reste plutôt stable. Beaucoup de vendeurs espèrent une baisse plus importante des taux avant d’agir. Du côté des acheteurs, l’intérêt n’a pas vraiment augmenté non plus. En fait, de nombreux acteurs du marché, tant acheteurs que vendeurs, préfèrent attendre des signes plus clairs de stabilité économique. Actuellement, plusieurs événements mondiaux influencent la situation : l’élection présidentielle aux États-Unis, l’intensification du conflit à Gaza, et l’implication de la Corée du Nord dans la guerre menée par la Russie en Ukraine. Ces facteurs perturbent les chaînes d’approvisionnement mondiales, ce qui a des répercussions directes sur notre inflation et nos taux d’intérêt.

‘Bien que la Banque du Canada ait récemment baissé ses taux d’intérêt…  de nombreux acteurs du marché, tant acheteurs que vendeurs, préfèrent attendre des signes plus clairs de stabilité économique.’

Les prochains jours indiqueront la direction que le marché prendra. Les prochains mois montreront si cette direction est positive, stable et à long terme.

Je vous souhaite une excellente semaine !

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Image : Mohamed Hassan – PixabayAutres articles par Joseph Marovitch
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