Question d’immobilier:
Immeubles à revenus en vogue

Les investisseurs aguerris étoffent leur portefeuille et les néophytes en créent un à leur tour

Par Joseph Marovitch

14 avril 2022

Comme l’offre de maisons individuelles et de condos diminue, entraînant des offres multiples et une hausse considérable des prix, de nombreux acheteurs éventuels choisissent de louer à la place. Cependant, la demande de location est si forte que la disponibilité des logements est faible, ce qui entraîne une augmentation des loyers, incitant les investisseurs chevronnés à élargir leurs portefeuilles et les nouveaux investisseurs à se lancer dans l’acquisition d’immeubles à revenus.

Des propriétaires mettent chaque jour leurs immeubles à revenus sur le marché. Nous définissons les biens à revenus comme étant six unités/appartements ou plus. De nombreux vendeurs ne comprennent pas le processus d’évaluation des immeubles à revenus, et de nombreuses propriétés restent sur le marché pendant des mois.

La demande de location est si forte que la disponibilité des logements est faible, ce qui entraîne une augmentation des loyers, incitant les investisseurs chevronnés à élargir leurs portefeuilles et les nouveaux investisseurs à se lancer dans l’acquisition d’immeubles à revenus.

Le calcul du prix d’un immeuble à revenu est basé sur le taux de capitalisation ou le pourcentage de rendement de l’investissement. La formule du taux de capitalisation est le revenu net d’exploitation divisé par le prix d’achat multiplié par 100 :

Revenu net d’exploitation (revenu après toutes les dépenses) / prix d’achat x 100 = taux de capitalisation
Ex : 50 000 $ / 1 000 000 $ x 100 = 5 cap ou un rendement de 5 % sur 1 million de dollars

Un taux de capitalisation entre 2 et 3,5 correspond soit à un duplex ou triplex couvrant les dépenses, soit à une propriété à revenu de 6 unités ou plus qui est déficitaire.

Un taux de capitalisation de 4 avec la possibilité d’augmenter les loyers ou un taux de capitalisation de 5 ou plus est une acquisition rentable. Pour les investisseurs, l’achat idéal consiste en un taux de capitalisation de 4,5 à 5,5, ou plus, sur une propriété à revenu de six unités ou plus.

Lors de la recherche d’un immeuble à revenus, il y a des critères à respecter :

• Choisir de bons emplacements
• Choisir des propriétés avec un taux de capitalisation de 4 ou plus
• Choisir des biens en bon état apparent

Lorsque l’on a trouvé une propriété présentant ces critères, le taux de capitalisation de l’immeuble à revenus doit être vérifié. C’est pourquoi des conditions sont incluses dans l’offre d’achat afin de vérifier le taux de capitalisation et de protéger l’acheteur :

Condition d’une première visite
De nombreux propriétaires ne veulent pas importuner leurs locataires ni révéler leurs dépenses si l’offre n’est pas à la hauteur du prix demandé. Par conséquent, les visites ne sont possibles qu’après acceptation d’une offre conditionnelle.

Condition d’examen des baux et des charges
Si la vérification révèle que les charges sont plus élevées qu’indiquées ou que les baux sont moins élevés qu’indiqués, ce qui réduit le taux de capitalisation, l’acheteur a la possibilité de renégocier le prix, d’annuler l’offre ou d’accepter l’immeuble tel quel.

Condition de l’inspection
Si une inspection révèle que le bâtiment nécessite des réparations coûteuses, réduisant le taux de capitalisation, l’acheteur a la possibilité de renégocier le prix, d’annuler l’offre ou d’accepter le bâtiment en l’état.

Condition de financement
Si l’offre est en argent liquide, l’acheteur doit fournir une preuve de fonds dans les 5 à 7 jours suivant l’acceptation de la promesse d’achat. Si l’offre consiste en un acompte et une hypothèque, le type d’hypothèque, les conditions et le délai d’acquisition de l’hypothèque doivent être indiqués dans la promesse d’achat.

Toutes les conditions précédentes comportent une durée et des délais de réalisation qui doivent être respectés.

‘Les qualités recherchées par les investisseurs sont les opportunités d’amélioration et de rénovation, un emplacement proche d’établissements universitaires, de moyens de transport, d’hôpitaux et de lieux de divertissement, ainsi qu’un quartier en cours de développement et d’embourgeoisement.’

La deuxième étape du processus consiste, après une période initiale de possession, à refinancer l’immeuble à revenus et à utiliser les liquidités supplémentaires pour acheter l’immeuble à revenus suivant.

L’étape 3 consiste à vendre tous les petits immeubles à revenus et à acheter des immeubles à revenus plus importants. Ensuite, on refinance, on acquiert un autre immeuble et on recommence.

Dans le processus de vente d’un immeuble à revenu, les propriétaires doivent faire confiance au marché et fixer un prix de marché équitable avec un taux de capitalisation de 4 ou plus. Plus le taux de capitalisation est élevé, plus le bien suscitera d’intérêt. Et qui dit plus intérêt dit offres multiples. De plus, les investisseurs recherchent des biens à revenu avec la possibilité d’augmenter les loyers. Par conséquent, une propriété déjà rénovée n’est pas toujours souhaitable pour un investisseur.

Les qualités recherchées par les investisseurs sont les opportunités d’amélioration et de rénovation, un emplacement proche d’établissements universitaires, de moyens de transport, d’hôpitaux et de lieux de divertissement, ainsi qu’un quartier en cours de développement et d’embourgeoisement.

L’immobilier à revenu est l’un des investissements les plus sûrs et les plus lucratifs, et les investisseurs expérimentés reconnaissent les opportunités dans le marché actuel de la pandémie.

Si vous avez des questions ou des commentaires, veuillez vous référer à la section des commentaires au bas de la page. Par ailleurs, pour consulter les articles précédents, cliquez ici.

Prochain article : Le processus de vente d’un immeuble à revenus expliqué en détail

État du marché immobilier

Il y a beaucoup de nouvelles intéressantes concernant le marché. La banque du Canada a augmenté les taux d’intérêt de 0,5 % dans l’espoir de freiner la forte demande et la surévaluation des prix. Le gouvernement fédéral envisage d’interdire aux ressortissants étrangers d’acheter des biens immobiliers pendant les deux prochaines années. Aucune de ces mesures ne permettra de remédier à la forte demande au Canada et le manque de logements abordables. Des incitations fiscales sont nécessaires pour créer des logements abordables en offrant un rabattement aux promoteurs et aux entrepreneurs et en réduisant les taxes sur les biens et services et les importations de matériaux destinés à la construction des logements.

Selon un récent rapport de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCQ), les ventes résidentielles ont diminué de 17 % au cours de la dernière année. Les ventes de maisons individuelles ont chuté de 18 % et celles de condos de 16 %. L’annonce de la hausse des taux a incité de nombreux acheteurs à obtenir une pré-approbation et à acheter avant que les taux n’augmentent, ce qui a entraîné une hausse des prix.

‘Des incitations fiscales sont nécessaires pour créer des logements abordables en offrant un rabattement aux promoteurs et aux entrepreneurs et en réduisant les taxes sur les biens et services et les importations de matériaux destinés à la construction des logements.’

Pour profiter d’un taux d’intérêt plus bas, certains acheteurs ont payé un prix élevé dans le cadre d’offres multiples. Ont-t-ils réellement économisé de l’argent en acquérant un taux de 2,89 % mais en payant une augmentation de 30 à 40 % pour une propriété ? Que se passera-t-il lorsque le rôle de l’impôt foncier augmentera et que la taxe municipale sur le bien acheté reflétera la valeur plus élevée payée pour le bien et l’inflation ?

Les vendeurs, en contrepartie, ne veulent pas se départir de leur propriété. Entre l’inquiétude concernant la sixième vague de la COVID et le fait de réaliser que si l’on vend, on se retrouvera dans le même bateau que tous les autres acheteurs et que l’on devra rivaliser pour acheter une nouvelle maison à un taux d’intérêt plus élevé, cela ne motive pas les vendeurs à mettre leur propriété sur le marché.

Tout cela va se préciser avec le temps, mais sachez que quel que soit le prix d’une propriété aujourd’hui, il sera toujours plus élevé au fil du temps en raison de la demande, de la diminution de l’inventaire et du manque d’espace pour construire de nouveaux logements, à moins que les acheteurs ne quittent la ville.

Passez une excellente semaine et soyez prudents.

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Image d’entête : Tembela Bohle – Pexels
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