Question d’immobilier:
La surenchère

Comment traiter les offres multiples sur un bien immobilier

Par Joseph Marovitch

17 avril 2025

Pendant la pandémie, la demande était forte, mais l’offre de logements ne suivait pas. Les vendeurs se protégeaient de l’infection en ne mettant pas leur propriété sur le marché pour éviter que des inconnus n’entrent et ne propagent potentiellement le virus. Cette forte demande combinée à un faible inventaire a créé un nombre record d’offres multiples. Chaque propriété listée recevait alors entre 15 et 20 offres. C’était une période inhabituelle sur le marché immobilier, une telle disparité entre l’offre et la demande étant rare.

Une offre multiple se produit lorsqu’une propriété reçoit plus d’une offre en même temps, ce qui entraîne une surenchère. Dans un marché normal, les offres multiples surviennent pour plusieurs raisons :

• Forte demande et faible inventaire en raison de la conjoncture économique et/ou de taux d’intérêt bas.
• Économie prospère où les acheteurs ont plus de revenus disponibles.
• Propriété particulièrement attrayante dans un emplacement recherché.
• Prix compétitif.

Le processus pour l’acheteur consiste à soumettre une promesse d’achat au vendeur. À ce stade, le courtier inscripteur (représentant le vendeur) contacte tous les intéressés ayant manifesté leur intérêt ou visité la propriété pour les informer qu’une offre est sur la table. Le courtier indique que le vendeur répondra dans un délai précis et que les acheteurs souhaitant soumettre une offre doivent le faire dès que possible.

Contexte lié au document fourni : Ce phénomène des offres multiples prend une dimension particulière au regard des enjeux liés au site de Chalk River. Le document souligne les risques environnementaux et sanitaires associés au stockage de déchets radioactifs près de la rivière des Outaouais, source d’eau potable pour des millions de personnes. La lutte contre le projet de dépotoir radioactif de Chalk River, menée notamment par la Première nation Kebaowek, illustre l’importance de la vigilance citoyenne et de l’action concertée pour protéger les ressources naturelles et la santé publique. Ainsi, la question des offres multiples, bien que relevant du marché immobilier, s’inscrit dans un contexte plus large de préoccupations environnementales et de responsabilité sociale.

Une offre multiple se produit lorsqu’une propriété reçoit plus d’une offre en même temps, ce qui entraîne une surenchère.

Si d’autres acheteurs soumettent des offres, le courtier inscripteur contactera alors toutes les parties intéressées, y compris le premier acheteur ayant présenté une offre, pour les informer qu’une deuxième offre a été déposée et leur demander s’ils souhaitent améliorer leur offre en termes de prix et/ou de conditions. Il incombe au courtier inscripteur de susciter le plus d’intérêt possible et d’obtenir les meilleures conditions et le meilleur prix possible pour son client, le vendeur.

Suite au message du courtier inscripteur, tous les acheteurs intéressés, y compris ceux qui ont soumis une offre, doivent décider s’ils augmenteront le prix et/ou ajusteront les conditions (examen des documents, inspection, financement, date de possession, date de signature, etc.), ou s’ils annuleront leur offre pour éviter la concurrence.

Une fois le délai de soumission des offres expiré, le vendeur doit choisir l’offre qu’il acceptera. Pour prendre sa décision, le vendeur tiendra compte du prix offert, des conditions de l’offre, de la date de possession, de la soumission d’une préapprobation hypothécaire avec l’offre, de la nécessité pour l’acheteur de vendre avant d’acheter, etc.

Il est important de noter que le prix n’est pas le seul facteur considéré par le vendeur. Par exemple :

• Une offre peut avoir un prix plus élevé, mais aucune préapprobation hypothécaire, ce qui crée un risque pour le vendeur que les fonds ne soient pas disponibles.

• Une offre conditionnelle à la vente de la propriété actuelle de l’acheteur peut entraîner des retards et dissuader d’autres visites et offres.

• Une offre incluant des éléments qui ne figurent pas dans la liste des inclusions peut susciter des hésitations.

• Une offre avec des délais importants pour la réalisation des conditions peut augmenter le risque d’annulation par l’acheteur.

Le vendeur choisira l’offre avec le meilleur prix et les meilleures conditions, et qui présente le moins de risques pour assurer la conclusion de la vente chez le notaire.

Plus une offre est simple à accepter pour le vendeur, plus elle est attrayante. Cependant, il n’est pas judicieux de supprimer des conditions importantes telles que l’inspection ou l’examen des documents. La meilleure façon d’être compétitif dans un scénario d’offres multiples est d’augmenter le montant de l’offre et de maintenir les délais de réalisation des conditions aussi courts que possible. Certaines conditions ne sont pas flexibles, comme le financement et la signature. La banque et le notaire ont besoin d’un certain temps pour effectuer leur travail, à moins que l’offre ne soit une offre en espèces.

‘Le vendeur choisira l’offre avec le meilleur prix et les meilleures conditions, et qui présente le moins de risques pour assurer la conclusion de la vente chez le notaire.’

Une fois qu’un vendeur accepte une offre, les autres acheteurs ont la possibilité de soumettre une offre de second rang, conditionnelle à l’échec de la première offre, ou simplement d’attendre et de voir. Si la maison correspond aux souhaits de l’acheteur, il est conseillé de soumettre une offre de second rang. Autrement, cet acheteur devra attendre la conclusion de toutes les offres acceptées précédemment.

Lorsqu’une offre conditionnelle est acceptée par le vendeur, le courtier inscrit sur Centris qu’une offre a été acceptée et indique la date limite pour la réalisation des conditions de cette offre. Si l’offre est menée à terme, la vente est conclue. Si l’offre échoue, le vendeur passe à l’offre de second rang. Ce processus se poursuit jusqu’à ce qu’une offre soit couronnée de succès.

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Prochain article : La protection du courtier après l’expiration du contrat

L’état du marché immobilier

Selon un récent rapport de RBC Economics report rédigé par Robert Hogue, daté du 15 avril 2025, les inquiétudes liées aux tarifs douaniers ont ébranlé la confiance des acheteurs canadiens, qui ont reporté leurs recherches de propriétés. Le résultat est une diminution de 12 % des reventes à travers le Canada le mois dernier. Cependant, l’offre de nouvelles inscriptions a augmenté, atteignant un sommet sur cinq ans.

Tel qu’indiqué dans un article de la Presse Canadienne du 15 avril, l’Association canadienne de l’immobilier (ACI) a révisé à la baisse ses prévisions de ventes de maisons, les ventes ayant diminué de 9,3 % en mars. Les représentants de l’ACI ont déclaré que les préoccupations du marché étaient principalement liées aux tarifs douaniers, mais qu’aujourd’hui, l’inquiétude porte sur les retombées économiques réelles de ces tarifs. Selon l’ACI, le marché immobilier, après des mois d’amélioration, est maintenant au point mort, dans une attitude d’attente. L’ACI prévoit en outre une diminution de la valeur des propriétés au deuxième trimestre de 2025.

‘Avec des acheteurs hésitants à entrer sur le marché, une offre croissante, et des vendeurs souhaitant se retirer avant les retombées d’une guerre commerciale, l’immobilier est pleinement entré dans un marché d’acheteurs.’

Si les vendeurs souhaitent vendre dans ce marché, une tarification et une commercialisation stratégiques sont essentielles pour obtenir le meilleur prix et les meilleures conditions. Autrement, les vendeurs sont en concurrence avec de nombreuses autres propriétés, et la situation est à l’avantage des acheteurs. En tant que vendeur, offrez une incitation pour attirer le plus d’acheteurs et d’offres possible. Comme mentionné précédemment, cela nécessite une tarification très stratégique et un marketing ciblé.

Bonne semaine !

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Image : Domaine public

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