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Question d’immobilier:
À propos des duplex

Les avantages et les obligations qui viennent avec la possession d’un duplex

Par Joseph Marovitch

Les duplex disponibles à Westmount et à NDG sont en nombre limité. Il y a actuellement 18 duplex à vendre sur Centris à Notre-Dame-de-Grâce, et un à Westmount. Entre le 1er janvier 2019 et le 11 décembre 2019, 86 duplex ont été vendus à NDG et sept à Westmount.

La demande pour des duplex est élevée dans ces quartiers et l’offre reste limitée. Les propriétaires de duplex ne veulent pas vendre parce que, dans le marché actuel, les biens immobiliers productifs sont des marchandises qui valent de l’or. Si le revenu d’un duplex couvre les dépenses et/ou procure un profit après dépenses, c’est comme une obligation à revenu garanti. En plus du revenu, il y a la croissance de la valeur en capital. La valeur de l’immeuble lui-même augmente et le propriétaire peut emprunter sur l’immeuble en le refinançant ou le vendre à profit avec un impôt réduit sur le gain en capital, bien que je ne recommande pas de vendre à moins que vous ayez besoin de liquidités ou que vous vouliez acheter plus grand.

Si le revenu d’un duplex couvre les dépenses et/ou procure un profit après dépenses, c’est comme une obligation à revenu garanti.

L’espace pour construire se restreint sur l’île de Montréal à mesure que la demande augmente. Montréal connaît une économie en croissance et une pénurie de logements. Éventuellement, il sera très coûteux de vivre sur l’île. Cela entraînera un mouvement plus important vers les banlieues où les prix augmenteront également.

Pour l’instant, si vous possédez un duplex, gardez-le. Si vous voulez acheter un duplex, faites vite et offrez votre meilleur prix parce qu’il y a de la concurrence. Au fur et à mesure que les duplex arrivent sur le marché à NDG et à Westmount, ils sont vite achetés. Nous n’avons jamais eu autant de situations d’offres multiples.

Le merveilleux avantage de posséder un duplex ou un triplex est le revenu et le gain en capital généré, mais il y a aussi des obligations que le propriétaire doit respecter. Être propriétaire d’un immeuble à revenus signifie être responsable des locataires et de l’entretien de l’immeuble. Si le propriétaire, dans le bail, promet de fournir des appareils ou un service, les appareils doivent être en état de marche. Si les appareils se brisent pour des raisons indépendantes de la volonté du locataire, le propriétaire est tenu de réparer ou de remplacer les appareils dans les meilleurs délais.

Si le propriétaire fournit le chauffage et contrôle la chaleur des logements de l’immeuble et que le logement est froid, le propriétaire doit ajuster la température. Si le propriétaire est propriétaire d’un duplex et qu’il loue le haut et le bas, il lui incombe en partie de veiller à ce que chaque locataire puisse utiliser les lieux en toute tranquillité. Si des services tels que le déneigement ou la tonte du gazon sont inclus dans le bail, le propriétaire doit s’assurer que les service sont bien fournis.

En cas de désaccord entre locataires ou entre locataire(s) et propriétaire qui ne peut être résolu par une entente commune, le locataire et/ou le propriétaire peuvent communiquer avec la Régie du logement.

Les immeubles résidentiels à revenus, à l’exception des résidences secondaires, c’est-à-dire les baux mensuels ou les baux de moins de six mois, relèvent de la compétence de la Régie du logement. La Régie est l’organisme qui protège les droits du propriétaire et du locataire.

‘Posséder une propriété à revenus est une grande responsabilité, mais qui en vaut la peine si la propriété est achetée au bon prix et au bon endroit.’

En cas de plainte concernant le bruit, les augmentations de loyer, les rénovations, les loyers impayés, les services promis dans le bail mais non fournis, le locataire ou le propriétaire peuvent ouvrir un dossier à la Régie. La Régie prendra la question à l’étude, enquêtera sur la situation et y remédiera par un jugement qui sera considéré comme un jugement de droit.

Posséder une propriété à revenus est une grande responsabilité, mais qui en vaut la peine si la propriété est achetée au bon prix et au bon endroit.

Régie du logement
5199 Sherbrooke E, bureau 2360
Montréal, Québec
H1T 3X1
514 873-2245

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Joyeuses Fêtes!

Prochain article : Négocier dans un marché de vendeurs


L’état du marché

Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), dans un article publié récemment dans la Gazette, le nombre de maisons à vendre au cours des cinquante derniers mois a diminué. La demande augmente, mais l’offre est inexistante. En ce qui concerne la SCHL, le marché montréalais est en surchauffe. La SCHL croit que le faible inventaire est dû au fait que les gens vivent plus longtemps et que les personnes âgées ne sont pas prêtes à s’établir dans une maison de retraite.

Selon l’article, les effets sont moins de construction neuve, mais davantage de propriétés locatives seront construites pour répondre à la demande d’espace pour vivre. Il est également indiqué que les propriétaires dépenseront davantage pour rénover leur maison actuelle.

‘La faiblesse de l’offre et la forte demande sont synonymes de hausse des prix. Voilà qui résume bien le marché immobilier montréalais.’

Un facteur qui n’est pas mentionné par la SCHL, mais qui joue un rôle important dans la détermination de l’orientation du marché immobilier, est la disponibilité d’espaces pour de nouvelles constructions. Montréal est une île avec de moins en moins d’espace pour construire. C’est également une cible internationale pour les investisseurs étrangers qui considèrent la ville et la province comme d’excellents endroits où placer de l’argent provenant d’autres pays. Les investissements sont relativement sûrs au Québec et bénéficient de la valeur ajoutée provenant d’un marché immobilier en pleine croissance et où la valeur augmentera dans un avenir prévisible, à moins de facteurs tels que le terrorisme ou la politique.

Un autre facteur de la carence en immeubles à vendre est que les propriétaires ne veulent pas vendre s’ils doivent dépenser plus pour ensuite acheter. Et pourquoi vendre si votre propriété ne fait que prendre de la valeur? La faiblesse de l’offre et la forte demande sont synonymes de hausse des prix. Voilà qui résume bien le marché immobilier montréalais.

Pourtant, des ventes se font même dans un marché de vendeurs. Les investisseurs prévoient pour l’avenir et ceux qui peuvent se le permettre se disputent les maisons et les condos restant. Les vendeurs qui sont propriétaires de leur propriété depuis de nombreuses années connaissent des gains importants. Si votre famille diminue de taille et que vous vouliez déménager investir dans l’immobilier, ce marché de vendeurs est bon pour vous. Les vendeurs y gagneront et les investisseurs éviteront de payer beaucoup plus à l’avenir.

Image : Andrew BurloneButton Sign up to newsletter – WestmountMag.caÀ lire aussi : Autres articles par Joseph Marovitch


Joseph Marovitch - WestmountMag.ca

Joseph Marovitch œuvre dans le secteur des services depuis plus de 30 ans. Sa première carrière en tant que propriétaire et directeur du Camp Maromac, un camp d’été établi en 1968, a consisté à travailler avec des familles d’enfants de Westmount et des environs âgés de 6 à 16 ans. Maintenant, en tant que courtier immobilier, il offre les mêmes qualités de fiabilité, d’intégrité et d’honnêteté afin de protéger les intérêts de ses clients. Si vous avez des questions, contacter Joseph Marovitch au 514 825-8771, ou à josephmarovitch@gmail.com

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