Question d’immobilier:
La protection du courtier

Droit du courtier à recevoir une rétribution même après la fin du contrat

Par Joseph Marovitch

24 avril 2025

Lorsqu’un courtier immobilier signe un contrat pour vendre une propriété pour un client, il procède à la mise en marché du bien en préparant une description de la propriété à l’intention du public, en rédigeant et en diffusant des annonces dans les journaux, les magazines spécialisés, ainsi que des publicités en ligne sur les réseaux sociaux.

Le courtier organise des visites, des journées portes ouvertes, la distribution de dépliants, des envois postaux et bien d’autres actions afin de susciter l’intérêt pour la propriété. Grâce à une campagne ciblée et à un prix adéquat, en fonction de l’état du bien et des conditions du marché, la propriété trouvera preneur. Cependant, il arrive que le vendeur souhaite un prix supérieur à la valeur marchande, ou que le marché soit fluctuant ou en récession ; dans ce cas, la propriété peut ne pas se vendre avant l’expiration du mandat.

Dans une telle situation, si le mandat a expiré mais qu’un acheteur, ayant visité la propriété durant le mandat du courtier, décide de faire une offre après la fin du mandat, la commission du courtier est protégée jusqu’à 180 jours après l’expiration du contrat. Cela s’explique par le fait que c’est le courtier, pendant son mandat, qui a mis en place la campagne ayant suscité l’intérêt de cet acheteur et qui est donc à l’origine de la transaction.

Une autre raison de cette protection de la commission pendant 180 jours est d’éviter qu’un acheteur et un vendeur ne s’entendent pour conclure la vente après la fin du contrat afin de ne pas verser de commission au courtier.

La commission du courtier est protégée jusqu’à 180 jours après l’expiration du contrat.

La première raison relève de la bonne foi et de l’équité. La seconde raison peut être entièrement évitée grâce à une vérification appropriée effectuée tant par le vendeur que par le courtier. Un accord éthique se compose de plusieurs éléments, dont, sans s’y limiter, l’entente écrite acceptée par les deux parties, la confiance et l’alchimie. La confiance et l’alchimie sont essentielles pour que les parties à un accord puissent collaborer efficacement. S’il n’y a ni confiance ni alchimie, l’accord écrit a peu de valeur et devient plutôt un obstacle.

Avant de signer un contrat de courtage, il est judicieux de rencontrer un courtier afin de déterminer s’il fait preuve d’intégrité, de connaissances et d’expérience, car ces qualités sont à la base de l’alchimie et de la confiance. De son côté, le courtier doit aussi s’assurer, lors d’une rencontre, de l’intégrité et de la bonne foi de l’acheteur ou du vendeur. Cette précaution vise à garantir que toutes les parties se sentent à l’aise et protégées. Si l’une ou l’autre des parties estime que ces qualités ne sont pas présentes, chacune est en droit de refuser de signer un accord.

Il existe une exception à la clause de protection du courtier de 180 jours. Si, à l’expiration du dernier contrat de courtage, le vendeur retient les services d’un autre courtier et signe une nouvelle entente, alors la clause de protection de 180 jours ne s’applique pas.

La clause de protection du courtier, souvent appelée clause des 180 jours, est intégrée au contrat de courtage exclusif produit par l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec). Elle prévoit que si une vente est conclue dans les 180 jours suivant la fin ou la résiliation du contrat, avec une personne qui s’est montrée intéressée par l’immeuble pendant la durée du mandat, le courtier a droit à sa rétribution.

Toutefois, cette protection ne s’applique pas si, durant cette période, le vendeur a signé de bonne foi un nouveau contrat exclusif avec un autre courtier ou une autre agence pour la vente du bien.

Pour que cette clause soit valable, certaines conditions doivent être réunies :

• La vente doit avoir lieu dans les 180 jours suivant la fin du contrat de courtage.

• L’acheteur doit avoir manifesté son intérêt pour la propriété pendant la durée du mandat.

• Aucun nouveau contrat exclusif ne doit avoir été conclu de bonne foi avec un autre courtier ou une autre agence pendant cette période.

Cette clause vise à garantir que le courtier qui a généré l’intérêt d’un acheteur pendant son mandat puisse recevoir la rétribution prévue, même si la vente se réalise après la fin du contrat. Elle protège ainsi le travail accompli par le courtier et évite que le vendeur ne profite de la fin du mandat pour conclure une vente sans verser la commission due.

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Prochain article : Hypothèque à taux fixe ou variable – risque ou sécurité

L’état du marché immobilier

Ce mercredi, la Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,75 %, marquant ainsi une pause après sept baisses consécutives depuis juin dernier. Cette décision intervient dans un contexte d’inflation persistante et d’incertitudes liées aux répercussions des nouveaux tarifs douaniers. Beaucoup de vendeurs espèrent encore de futures baisses de taux, misant sur une remontée de la valeur de leur propriété, car des taux plus bas stimulent la demande et, par conséquent, les prix.

Cependant, la trajectoire future des taux d’intérêt demeure incertaine. L’augmentation des tarifs sur l’acier et l’aluminium renchérit les coûts pour les promoteurs immobiliers et freine la construction neuve, alors même que le Canada fait face à une pénurie de logements. Cette hausse des coûts se répercute sur le prix des nouvelles propriétés, rendant l’accès à un logement abordable encore plus difficile. Le marché se retrouve ainsi tiraillé entre des prix inaccessibles et une inflation qui pourrait finir par peser sur la demande et faire baisser la valeur des propriétés.

L’attente de nouvelles mesures tarifaires crée aussi une incertitude qui paralyse les décisions des acheteurs et des vendeurs : l’anticipation de ces hausses peut parfois avoir un effet plus marqué que leur application réelle, car elle plonge le marché dans l’expectative.

‘Le marché se retrouve tiraillé entre des prix inaccessibles et une inflation qui pourrait finir par peser sur la demande et faire baisser la valeur des propriétés.’

Si de nouveaux tarifs sont appliqués, on peut s’attendre à une hausse de l’inflation, une augmentation du coût des biens et services, des taux d’intérêt plus élevés, une baisse du revenu des ménages, une diminution de la demande et des valeurs immobilières inabordables. Dans ce contexte, il serait préférable, du point de vue de l’acheteur, de verrouiller dès maintenant un taux d’intérêt et d’acheter sans tarder.

À l’inverse, si les tarifs ne sont pas imposés, l’inflation diminue, les coûts baissent, les taux d’intérêt reculent et la valeur des propriétés augmente, tout en restant abordable, ce qui favorise une hausse du revenu des ménages et de la demande. Dans ce scénario, il serait alors plus judicieux d’attendre avant d’acheter.

Acheter ou vendre aujourd’hui ou demain reste donc un pari. Toutefois, on peut limiter les risques en achetant maintenant à un taux d’intérêt plus bas. D’un autre côté, le risque peut augmenter, mais le rendement aussi, si le pari s’avère payant et que les taux continuent de baisser.

Nul ne peut prédire avec certitude l’évolution de l’économie : la décision d’acheter doit donc être prise en fonction de sa situation financière et de ses besoins.

Quel que soit le scénario, il existe des stratégies pour acheter, vendre ou investir avec succès. Des opportunités existent dans tous les marchés, à condition de savoir où les trouver et comment gérer les résultats.

Bonne semaine et gardez le moral !

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