Question d’immobilier:
multi-résidentiel à revenus

L’écart entre prix demandé et prix de vente des immeubles à revenus multiples

Par Joseph Marovitch

4 décembre 2025

L’une de mes spécialités en immobilier consiste à accompagner les investisseurs dans l’achat d’immeubles à revenus multi-résidentiels. Lorsque je travaille avec des investisseurs chevronnés possédant déjà plusieurs immeubles, j’entends rarement ce commentaire : « Le prix par porte est trop élevé ! », sauf de la part de promoteurs qui cherchent à rénover ou à rehausser un bâtiment. Ce type de remarque peut découler du constat qu’un immeuble semble trop cher par rapport à son rendement, ou simplement du fait que l’investisseur cible une catégorie de biens moins onéreuse.

Les investisseurs aguerris savent que la valeur d’un immeuble à revenus multi-résidentiel repose sur le taux de capitalisation.

Les investisseurs aguerris savent que la valeur d’un immeuble à revenus multi-résidentiel repose sur le taux de capitalisation (ou « cap rate »), et que les loyers se calibrent sur les loyers comparables d’immeubles similaires à proximité. La formule du taux de capitalisation est simple : revenu net ÷ valeur ou prix demandé × 100.

Exemple concret : un immeuble affiché à 1 000 000 $ avec un revenu net de 50 000 $ donne un taux de capitalisation de 5%, soit un rendement annuel de 5%. La valeur réelle n’est pas dans le prix par porte, mais dans le rendement. Que ce soit 8 logements à 125 000 $ ou 16 à 250 000 $, le revenu et le taux de rendement sont identiques, pourvu que les baux soient exacts.

Avec 8 logements, cela fait 125 000 $ par unité ; avec 16 logements, 250 000 $ par unité. Mais ce n’est pas le prix par porte qui compte : c’est le rendement global. Huit unités à 125 000 $ ou seize à 250 000 $ génèrent le même revenu, si les baux sont vérifiés.

L’immobilier multi-résidentiel est un jeu de chiffres purs. Des investisseurs du monde entier achètent à distance uniquement sur la base du taux de capitalisation. Un représentant local inspecte alors la propriété et vérifie les baux et les dépenses. Toute anomalie devient une opportunité de renégocier : prix plus bas, cap rate plus élevé !

‘Ce n’est pas le prix par porte qui compte : c’est le rendement global de l’investissement’

Lors de la recherche d’un immeuble à revenus, la valeur intrinsèque repose sur les formules de taux de capitalisation. Si un vendeur demande un prix donnant un taux de capitalisation de 3,5 % sur un immeuble de 20 logements, l’acheteur risque une perte ou de tout juste couvrir ses frais. Il est alors temps de négocier pour fixer un prix juste, permettant à l’acheteur de réaliser un bénéfice.

Parfois, un vendeur évalue selon un potentiel futur. Mais le taux de capitalisation repose sur la valeur actuelle. Pour vendre des revenus potentiels non réalisés, le vendeur doit d’abord rénover et louer intégralement l’immeuble.

Si c’est l’acheteur qui doit rénover et relouer, il exigera une ristourne pour ce travail. Fixer le prix d’un immeuble multi-résidentiel sur du potentiel futur, c’est comme valoriser une maison unifamiliale en imaginant une piscine future : la garantie de revenus accrus n’existe pas ! Un vendeur doit se baser sur la valeur marchande actuelle ou sur le taux de capitalisation réel, et non sur des « et si ».

Enfin, il faut choisir un prix précis, réaliste et vérifiable qui attire davantage d’intérêt, génère plusieurs offres et vend plus vite au meilleur prix — plutôt que de laisser l’immeuble stagner et de perdre de la valeur jour après jour.

‘Fixer le prix d’un immeuble multi-résidentiel sur du potentiel futur, c’est comme valoriser une maison unifamiliale en imaginant une piscine future.’

Si un acheteur trouve un immeuble stagnant sur le marché depuis 6 à 24 mois, il pense soit qu’un grave problème existe, soit que le vendeur est très motivé après ce délai. Résultat : une offre basse sera proposée.

En résumé, les opportunités pour les vendeurs proviennent d’un prix juste et précis :

• Plus d’intérêt
• Plus de visites
• Offres multiples
• Prix de vente plus élevé
• Transaction plus rapide

Les opportunités pour les acheteurs naissent d’une fixation du prix incorrecte ou imprécise et de l’état du bâtiment :

• Baux inexacts : renégocier à un prix plus bas et à un taux de capitalisation acceptable.
• Dépenses sous-estimées (taux de capitalisation réel plus faible) : renégocier à un prix réduit.
• Inspection révélant des problèmes ou des vices : négocier un taux de capitalisation plus favorable.

Donc, un prix trop élevé n’empêche pas l’acheteur de trouver son avantage. Le protocole des investisseurs expérimentés est le suivant :

• Offrir le prix minimum pour accéder à la propriété, aux baux et aux charges.
• Vérifier les baux et effectuer une inspection.
• Si le prix demandé est trop élevé en raison d’un taux de capitalisation réel inférieur à celui indiqué,il faut : A) Renégocier, B) Annuler l’offre, C) Accepter s’il y a un potentiel de rentabilité accrue.

Si le prix et le taux de capitalisation sont corrects : acheter ou annuler selon le budget.

Les informations présentées dans ces articles sont des résumés. Si vous avez des questions, des commentaires ou souhaitez en discuter davantage, utilisez la section de commentaires en bas de la page ou communiquez directement avec moi. De plus, pour lire mes articles précédents, cliquez ici.

L’état du marché

Un récent rapport immobilier montréalais publié par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) en novembre indique ce qui suit :

• Au total, 3 543 transactions résidentielles ont eu lieu en novembre 2025, soit une baisse de 8% par rapport à novembre 2024.
• Cinq des six principales zones géographiques ont enregistré une baisse des ventes de 3 %, dont Montréal et la Rive-Sud.
• Seuls les plex ont vu leurs ventes augmenter de 12%.
• Les maisons unifamiliales ont chuté de 13%.
• Les ventes de condos ont diminué de 8%.
• Les inscriptions actives ont augmenté de 7% par rapport à novembre 2024.
• L’offre a particulièrement crû sur l’île de Montréal et la Rive-Sud.
• Le marché semble toutefois toujours pencher en faveur des vendeurs.
• Les prix à Montréal dépassent la capacité financière de la plupart des acheteurs.

Toutes ces données indiquent que, avec une offre croissante et une demande faible en raison de l’inaccessibilité des prix, les prix baisseront et placeront éventuellement les acheteurs en meilleure position pour financer une propriété et couvrir les frais de détention. Les indicateurs immobiliers montrent un marché qui s’équilibre progressivement, ce qui suggère que 2026 devrait être une année nettement meilleure.

‘Les indicateurs immobiliers montrent un marché qui s’équilibre progressivement, ce qui suggère que 2026 devrait être une année nettement meilleure.’

Finalement, les vendeurs, avec un prix demandé approprié et un marketing tactique, n’auront pas leur propriété sur le marché aussi longtemps et attireront davantage l’intérêt, les visites et les offres. Les vendeurs auront davantage d’inventaire à choisir et pourront négocier des prix au juste prix et de meilleures conditions.

En attendant, nous entrons dans la période des fêtes. Profitez bien des fêtes et lisez mon précédent article Question d’immobilier : Hauts et bas des fêtes.

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Bonne semaine et joyeuses fêtes !

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Image d’entête : Mark Goebel – StockPholio.netAutres articles par Joseph Marovitch
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