Questions d’immobilier :
Un marché en délire

Les investisseurs en propriétés à revenus doivent être agressifs dans leurs offres et leurs conditions

Par Joseph Marovitch

Un phénomène remarquable se produit à Montréal sur le marché de l’immobilier à revenus. Comme les prix augmentent à Montréal en raison de la bonne marche de l’économie, de la politique et en raison de l’espace restraint sur l’île, les gens doivent trouver où se loger. Lorsqu’une propriété résidentielle arrive sur le marché au juste prix du marché, les acheteurs se font concurrence pour l’acheter puisqu’il n’y a pas beaucoup d’inventaire. Beaucoup de propriétaires ne veulent cependant pas vendre car ils savent qu’ils devront payer plus cher s’ils ont l’intention d’acquérir une propriété plus grande.

Lorsque les gens ne trouvent pas de propriété résidentielle qu’ils peuvent acheter, ils louent. Les investisseurs s’en sont rendu compte il y a quelques années et ont commencé à acheter des propriétés à revenu, c’est-à-dire des immeubles d’habitation, qui constituent un investissement exceptionnel. Et nous en sommes arrivés à un point tel qu’il n’y a plus beaucoup d’offres sur le marché. La plupart des propriétés à revenus sur le marché à Montréal le sont à des prix trop élevés. Les vendeurs ne semblent pas se rendre compte qu’un investisseur ne peut pas investir avec un taux de capitalisation 2 à 4 % (2 à 4 % de rendement) et se faire rembourser.

Les vendeurs astucieux savent que s’ils fixent le prix de leur propriété à revenu à un taux de capitalisation de 5 ou plus, ils recevront de multiples offres et vendront très probablement à un montant plus élevé que ce qu’ils demandent. Il y a entre vingt à cinquante, voire plus, immeubles immobiliers à revenus mis sur le marché chaque jour entre le lundi et le vendredi, et 5% ou moins donnent des taux de capitalisation précis de cinq ou plus. Cela signifie que sur douze nouvelles propriétés à revenus, il y en a peut-être deux ou trois avec des taux de plafonnement de 5 ou plus.

Les investisseurs avisés savent que les loyers vont augmenter, tout comme la valeur de la propriété elle-même, ce qui explique pourquoi les investisseurs se bousculent pour acquérir ces propriétés.

Il y a très peu de propriétés à revenus avec un taux de capitalisation de 5 ou plus mis sur le marché chaque semaine et il y a beaucoup d’investisseurs qui recherchent chaque jour ces propriétés. Par conséquent, lorsqu’une propriété avec un taux de capitalisation de 5 ou plus est mise sur le marché avec des instructions stipulant qu’une promesse d’achat conditionnelle doit être acceptée avant une visite, ces propriétés reçoivent désormais 25 à 35 offres dans les 48 heures suivant leur entrée sur le marché. Ces offres sont généralement plus élevées que le prix demandé et les conditions sont rendues simples. De nombreuses offres sont des transactions au comptant avec seulement deux conditions, l’inspection et l’examen des documents.

Les investisseurs avisés savent que les loyers vont augmenter, tout comme la valeur de la propriété elle-même, ce qui explique pourquoi ils se bousculent pour acquérir ces propriétés. Si un investisseur en biens à revenus veut acheter, il doit être agressif dans ses offres et ses conditions, sinon il n’a aucune chance.

La semaine dernière, j’ai fait une offre pour un client sur deux propriétés à revenus sans lien entre elles. L’une d’entre elles comptait 60 unités, l’autre avait 30 unités. Les deux offres étaient des transactions en espèces supérieures au prix demandé. Les deux propriétés ont reçu plus de 30 offres dans une période de 48 heures.

Si vous avez des questions ou des commentaires concernant l’avenir du marché des propriétés à revenus, veuillez vous reporter à la section des commentaires au bas de la page. De plus, pour voir mes articles précédents, inscrivez Joseph Marovitch dans le champ de recherche au haut de cette page à droite.

Prochain article : Le moment est-il venu de vendre ou faut-il attendre au printemps ?

L’ÉTAT DU MARCHÉ

Le marché immobilier est en hausse constante depuis plusieurs mois et tout porte à croire qu’il continuera à croître sauf événement catastrophique. Du fait qu’elle est sur une île, Montréal a de moins en moins d’espace pour construire, et par conséquent, il arrivera un moment où les nouvelles constructions cesseront et nous serons alors dans un marché de revendeurs uniquement. Ce sera le moment où seuls ceux qui sont riches pourront se permettre de vivre sur l’île. Ce sera aussi le moment où des opportunités se présenteront en dehors de l’île. De Boucherville à Tremblant, les communautés et les prix vont croître et augmenter.

Entre-temps, on remarque que le prix des maisons ordinaires augmente plus rapidement et qu’elles se vendent plus vite que les maisons de luxe. Si vous vendez une propriété de 1,5 million de dollars ou plus, soyez patient. Le segment démographique pour les maisons de haut de gamme est beaucoup moins important que celui pour les maisons de prix moyen entre 250 000 et 500 000 dollars. Cependant, étant sur une île, nous sommes tous dans le même bateau, pour ainsi dire, et tous les prix augmentent, et tout finit par se vendre.

Image : Pxhere – domaine publicÀ lire aussi : Autres articles par Joseph Marovitch