Question d’immobilier:
le processus d’inspection

Une propriété peut cacher bien des surprises qui peuvent coûter cher

Par Joseph Marovitch

Mis à jour le 14 septembre 2023

Le mois dernier, alors que je promenais mon chien Elvis sur le mont Royal, j’ai reçu un appel d’un lecteur de cette chronique qui avait acheté une propriété dans les environs de Montréal au plus fort de la pandémie.

Il m’a dit qu’après avoir acquis la propriété et en avoir pris possession, il a remarqué une forte odeur d’urine de chien dans la maison car l’ancien propriétaire possédait deux gros chiens. L’acheteur m’a demandé s’il était possible de faire payer à l’ancien propriétaire le coût du nettoyage de la maison pour la débarrasser de cette odeur. J’ai dû poser quelques questions avant de pouvoir répondre.

Ma première question a été la suivante : l’acheteur avait-il fait inspecter la maison ? La réponse a été négative car il y avait trop d’acheteurs à l’époque et l’offre de l’acheteur n’aurait pas été acceptée.

Ma deuxième question : la maison a-t-elle été achetée avec une garantie ? Non, car le vendeur quittait le pays et ne voulait pas être inquiété.

Ma troisième question – Pourquoi l’odeur n’a-t-elle pas été remarquée lors des visites précédant la présentation d’une offre ? Parce que l’acheteur portait un masque en raison de la pandémie.

… une inspection est impérative, surtout si le bien est vendu sans garantie…

Finalement, j’ai expliqué qu’il n’y avait rien à faire pour obliger le vendeur à payer les dommages constatés, puisqu’il n’y avait pas eu d’inspection ni de garantie, sauf si l’acheteur pouvait prouver que le vendeur commettait un acte frauduleux. L’acheteur m’a dit qu’il avait payé très cher pour la maison et qu’il devait maintenant la nettoyer. Ce n’était pas juste !

Soit l’acheteur n’a pas été correctement informé par son courtier, soit il était sans courtier, soit il n’a pas écouté les conseils de son courtier. Dans tous les cas, une inspection est impérative, surtout si le bien est vendu sans garantie.

Que ce soit lors de l’achat d’une vieille maison ou d’un condo neuf, il est toujours recommandé d’avoir une inspection effectuée par un inspecteur en bâtiment certifié. Une inspection peut révéler des problèmes actuels ou futurs qui peuvent vous coûter beaucoup d’argent dès l’achat ou ultérieurement. L’inspecteur doit être formé, expérimenté et certifié par l’Association canadienne des inspecteurs de biens immobiliers (ACIBI) ou l’AIBQ.

L’inspecteur est généralement tenu responsable de tout ce qu’il peut voir. C’est pourquoi il est préférable d’embaucher un inspecteur qui utilise un dispositif d’imagerie thermique. Le dispositif d’imagerie thermique lui permet d’examiner ce qui est visible et ce qui n’est pas visible à l’œil nu, comme des fissures, des fils électriques défectueux ou non mis à la terre, l’humidité à l’intérieur des murs, des pièces cachées, etc. Il est à noter qu’une inspection couvre tout ce qui peut être vu. Un inspecteur n’est pas responsable des défauts ou vices cachés dont nous parlerons dans notre prochain article.

‘L’inspection permet de déceler les problèmes présents ou futurs du bien qui peuvent vous coûter de l’argent aujourd’hui ou plus tard.’

Le paragraphe suivant est extrait directement d’une promesse d’achat:

INSPECTION PAR UNE PERSONNE CHOISIE PAR L’ACHETEUR
8.1
____Cette promesse d’achat est conditionnelle à ce que l’ACHETEUR soit autorisé à faire inspecter l’immeuble par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel dans un délai de ___ jours suivant l’acceptation de cette promesse d’achat. Si cette inspection révèle l’existence d’un facteur relatif à l’immeuble susceptible de réduire de manière significative la valeur de celui-ci, de réduire les revenus ou d’augmenter la dépense y afférent, l’ACHETEUR doit aviser le VENDEUR, par écrit, et lui donne une copie du rapport d’inspection dans les quatre (4) jours suivant l’expiration de la période mentionnée ci-dessus. Cette promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à la réception, par le VENDEUR, de cette notification accompagnée d’une copie du rapport d’inspection. Si l’ACHETEUR n’avise pas le VENDEUR dans le délai de temps et de la manière indiquée ci-dessus, il est réputé avoir renoncé à cette condition.

OU
____En paraphant cette case, l’ACHETEUR reconnaît avoir été informé de son droit de faire inspecter l’immeuble par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel et avoir renoncé à son droit de le faire.

La clause comporte deux options: soit la demande d’effectuer une inspection ou, ayant été informé qu’une inspection pouvait être effectuée, que l’acheteur a renoncé à son droit d’effectuer une inspection.

Incidemment, l’acheteur peut renoncer à effectuer une inspection pour un certain nombre de raisons:

1. L’acheteur est un entrepreneur et prévoit effectuer la rénovation du bâtiment;
   .
2. L’acheteur veut obtenir un meilleur prix d’achat en imposant moins de conditions afin de faciliter l’achat et accélérer la transaction.

En raison de la pandémie, le prix de la plupart des propriétés a considérablement augmenté en raison de la forte demande et du faible inventaire. Cela a créé une situation où il y a plusieurs acheteurs pour chaque maison au prix du marché. Dans cette situation, il y a eu, et il y a encore, des scénarios d’offres multiples. Dans cet environnement très stressant et compétitif, de nombreux acheteurs ont choisi de ne pas faire d’inspection pour rendre leur offre plus intéressante. Il s’agit d’une pratique très risquée et non recommandée, car l’acheteur peut découvrir, après l’achat, que les problèmes sont très coûteux. Cependant, la réalité est que de nombreux acheteurs perdent leur chance d’acquérir la propriété au profit d’autres soumissionnaires ayant moins de conditions.

‘Il est préférable de vous assurer que la propriété que vous achetez soit solide afin de vous permettre de dormir la nuit.’

En règle générale, il est toujours préférable d’effectuer une inspection, car une propriété peut cacher plusieurs surprises qui peuvent coûter beaucoup d’argent, notamment le remplacement des fenêtres, le nettoyage et/ou l’enlèvement d’un vieux réservoir à mazout qui fuit, la réparation d’une fissure importante dans les fondations ou les murs, une construction défectueuse dans le garage d’un nouveau complexe de condominiums permettant l’infiltration d’eau et d’autres dommages. La liste est sans fin…

Il est préférable de vous assurer que la propriété que vous achetez soit solide afin de vous permettre de dormir la nuit.

Processus et implications :

• Dans la promesse d’achat, 7 à 10 jours sont fournis à partir de la date d’acceptation, un délais durant lequel vous pourrez effectuer l’inspection;
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• Après le délais spécifié, l’inspecteur et l’acheteur ont quatre jours pour fournir le rapport au vendeur, s’il y a un problème. Si aucun problème n’est soumis par écrit au vendeur dans le délai imparti, la condition d’inspection est réputée satisfaite.
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• L’inspection dure environ deux à trois heures.
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• Le coût d’une inspection est d’environ 600 $ à 2000 $, plus taxes, mais peut être plus élevé dépendant du type de propriété et de l’emplacement.
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• L’inspection doit inclure tous les aspects de la propriété, tels que le toit, le sous-sol, la ventilation, le système électrique, la plomberie, la maçonnerie et le briquelage, le nivellement, etc.
  .
• Les éléments posant des questions d’esthétique feront l’objet de recommandations.
  .
• Les problèmes structurels sont les items qui doivent être abordées en premier lieu, en particulier la fondation, la maçonnerie, l’électricité et la plomberie.
  .
• À l’issue de l’inspection, l’inspecteur doit fournir à l’acheteur un rapport écrit détaillé;
  .
• Advenant que le rapport de l’inspecteur indique un ou des problèmes qui peuvent dévaloriser la propriété, le vendeur doit recevoir le rapport dans la période de temps spécifiée, ainsi qu’une
  .demande de l’acheteur pour une réduction de prix ou la mise en condition des items en question, ou l’annulation de l’offre.
  .
• Lors de la réception de la demande de réduction ou de réparation, le vendeur dispose de 21 jours pour remédier à la situation, ou pour refuser la demande.
  .
• Dans le cas où le vendeur ne désire pas remédier à la situation, l’acheteur peut soit accepter la propriété telle qu’elle est ou annuler l’offre d’achat.

Si vous avez des questions ou des commentaires, veuillez vous reporter à la section des commentaires au bas de la page. De plus, pour lire mes articles précédents, cliquez ici.

Dans le prochain article, nous aborderons l’achat, ou la vente, avec ou sans garantie, et les implications d’une telle démarche

État du marché immobilier

IPC (taux d’inflation) 3.3 %
Taux préférentiel du Canada 5 %

De nombreux propriétaires se demandent pourquoi il faut tant de temps pour vendre un bien immobilier de prix moyen, tout en se plaignant que les taux d’intérêt et les frais de portage sont trop élevés. La réponse est dans la question.

‘Le prix des propriétés est généralement fixé en fonction des ventes passées de maisons comparables dans la même zone et, dans une certaine mesure, de l’évaluation municipale.’

Les maisons sont chères à l’achat et à l’entretien en raison des taux d’intérêt élevés et de l’inflation. Le prix des propriétés est généralement fixé en fonction des ventes passées de maisons comparables dans la même zone et, dans une certaine mesure, de l’évaluation municipale.

L’évaluation municipale est basée sur une période de trois ans et tient compte de la superficie, du nombre de chambres, du nombre de salles de bains, d’autres caractéristiques, des coûts d’entretien de la ville et de la moyenne des ventes comparables dans la région. L’évaluation municipale ne correspond pas au prix du marché d’une maison, mais à un comparable qui indique si une propriété vaut plus qu’une autre.

Le problème est triple. Premièrement, il n’y a pas assez de logements pour le nombre d’acheteurs et de locataires. Le faible inventaire et la forte demande entraînent une augmentation de la valeur des biens immobiliers.

Deuxièmement, les évaluations municipales sont basées sur les ventes antérieures à la pandémie, lorsque l’inventaire était très bas et la demande très élevée. Les évaluations municipales ne reflètent pas les prix du marché actuel. Dans la plupart des cas, le prix du marché est inférieur aux évaluations municipales.

‘Les évaluations municipales sont basées sur les ventes antérieures à la pandémie, lorsque l’inventaire était très bas et la demande très élevée.’

Troisièmement, de nombreux propriétaires n’ont pas les moyens d’acheter le logement qu’ils occupent actuellement en raison de l’inflation et des taux d’intérêt élevés. Cependant, vendre dans un marché d’acheteurs epour ensuitet devoir acheter est coûteux, et les locations sont rares et chères.

Il existe des conditions pour acheter avec une décote :
1. Acheter au comptant.
2. Avoir un bon crédit, ce qui peut permettre d’obtenir un taux d’intérêt plus bas.
3. Entretenir de bonnes relations avec votre institution financière.

‘De nombreux propriétaires n’ont pas les moyens d’acheter le logement qu’ils occupent actuellement en raison de l’inflation et des taux d’intérêt élevés.’

Par ailleurs, le 3 octobre à 7h30 à l’hôtel Reine Elizabeth Fairmont, la Chambre de commerce présentera Nicolas Vincent, sous-gouverneur externe non exécutif de la Banque du Canada, qui discutera de l’économie, des taux d’inflation et du logement. J’y assisterai.

Passez une bonne semaine!

N’oublions pas que les personnes atteintes de cancer sont également vulnérables !

Vous êtes invités à continuer à donner aux organisations suivantes, car il est maintenant plus important que jamais de soutenir la recherche sur le cancer ! Cliquez sur les logos ci-dessous pour savoir comment :

Image d’entête : Binyamin Mellish – Pexels
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